タグ別アーカイブ: オーナーチェンジ

JR山手線「原宿」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

若者の街、原宿竹下通りは、私が遊びに行っていた時とそんなに変わりはないように思いますが、とにかく外国人観光客が多かったですね。

そんなわけで原宿の土地・戸建て・マンションの相場を調べてみました。

以下注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。

土地の情報

土地の売り情報

売り情報というのは、言いかたを変えれば

「まだ売れていない物件」

です。極端な話、売主の希望金額で市場に情報を出すこともできるのです。目安にはなりますが、絶対的なものではありません。

  • 件数:5件
  • 最高値(坪単価):900.2万
  • 最安値(坪単価):332.2万
  • 平均坪単価:599.0万

駅徒歩15分以内で調査しました。最安値の物件は変形の土地です。恐らく車を敷地内に入れることが難しい土地です。ですから一般住宅ではなく、投資家にアパート建築を推奨している物件です。

最高値の物件は前面道路が広い角地。そりゃ高いよなあ。

土地の成約情報

売り情報と違い成約情報は、実際にこの1年の間で成約に至った物件です。ですから売り情報よりも正確の市場価格を表していることを理解しておきましょう。しかし、いかんせん1件しかないので、あまりあてになる情報ではありません。

  • 件数:1件
  • 成約坪単価:477.5万

この1年間で1件しか取引がされていません。もちろん、これは表面上出てきてる数字であって、実際は水面下で決まっているはずです。このエリアで土地を手に入れることはすこぶる難しいでしょうし、そもそも土地を買って自宅を建てようと考える人は少ないんでしょう。

テナント需要が旺盛ですから、自宅として使うよりは、商業ビルやマンションを建てて、貸すことを目的とした投資家が購入を目指しているはずです。このエリアに住みたい人はマンションで。

マンションの情報

マンションの売り情報

駅徒歩10分圏内で調査しています。

  • 件数:104件
  • 最高値(坪単価):1374.0万
  • 最安値(坪単価):219.8万
  • 平均坪単価:407万

土地と比べてみても、マンションの売り物件は豊富にあります。やはりマンション取引がメインのエリアです。オーナーチェンジ物件が非常に多いです。

20~40㎡のマンションはもちろん、100㎡近いマンションのオーナーチェンジ物件もいくつか見かけます。投資物件として購入した人が多いのでしょう。それだけ賃貸需要が強いということです。普通の会社員ががんばればなんとか購入できる5,000~6,000万のマンションは、オーナーチェンジ物件であることが多いです。

飛びぬけて高いマンションがありますが、あくまでも例外物件です。すべてが規格外で月の管理費だけでも40万近くします。とんでもないです。こうした例外的な物件はあまり参考にすることはできません。

最安値物件は昭和40年代の何の変哲もないマンションです。あまり住みたいと思えるような物件ではないですが、収益物件として考えればよいかもしれませんね。賃貸は、物件の築年数が金額によって大きく上下することが売買ほど顕著ではないからです。賃料設定を欲張らなければ、入居者は絶えないでしょう。

マンションの成約情報

駅徒歩10分圏内で調査。土地と比べても成約件数が42件あるので、平均坪単価は現在の市場相場をそれなりに精度で示しているはずです。

  • 件数:42件
  • 最高値(坪単価):570.8万
  • 最安値(坪単価):204.1万
  • 平均坪単価:353万

最高値はタワーマンションとまではいかないけど、高層マンションの最上階。最安値は昭和40年代前半のマンション。この年代の成約事例は結構ありますが、坪単価が200万を下ることはありません。築年が古いマンションの坪単価が安くなるのは、どこのエリアでも共通ですが、原宿にいくつか有名なマンションがあります。例えばコープオリンピアとか。

コープオリンピア(Co-op Olympia)は、東京都渋谷区神宮前(いわゆる表参道)に建つ共同住宅である。明治神宮、および原宿駅の至近にあって、黎明期における「高級マンション」の代表例として知られるほか、1965年(昭和40年)当時の分譲価格が最高で1億円を突破したことから、いわゆる「億ション」の第一号でもある。(ウィキペディアより引用)

検索してみてください。こうしたマンションは最近建築された新しいマンションなんかよりも、坪単価が最高値付近を推移しています。例外事例ですね。歴史的価値みたいなものも価格に上乗せされているんでしょう。

戸建の情報

戸建の売り情報

徒歩15分圏内で調査。

  • 件数:3件
  • 最高値:51,900万
  • 最安値:35,000万
  • 平均坪単価:未測定

かなりデザイン性の高い建物のようです。最安値でも3億越えですからね。

戸建の成約情報

徒歩15分圏内で調査。

  • 件数:2件
  • 最高値:17,200万
  • 最安値:14,000万
  • 平均坪単価:未測定

売出情報と比べると、随分お安く感じますが、それは錯覚です(笑)1億越えの物件を購入できる人なんて、そうそういません。それも豪邸かと言ったらそうでもなく、敷地は狭い3階建ての普通の一軒家です。それを高いかみるか安いとみるかは、どのくらいこのエリアで住みたいと願っているかによって異なるのでしょう。

原宿まとめ

原宿のまとめでした。

土地と戸建ての売り出し情報、成約情報は共に少なく、マンションが活発に取引されています。マンションもオーナーチェンジ物件が多く、このエリアで購入する人は、自分が住むというより投資用・金融商品として購入している人が多いのでしょう。利回りはあまりよくないかもしれませんが、長期間に渡って、安定的に運用できるのも、この街が人気な一つの理由でしょう。

原宿からは以上です。

JR山手線「日暮里」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

お世話になってるお客さんのお嬢さんの演奏会を観るために、日暮里にやってきました。何気に日暮里初上陸です。

初めて降りましたが、駅前はスッキリと整備されてますね。食べるところもたくさんあって楽しそうです。ピンク系のお店もそれなりにありましたね(笑)

セブンイレブンでお金を下ろそうと思って駅前をフラフラしていたら、不動産会社をいくつも見かけました。その町にどれだけ不動産会社があるかで、その町にどれだけ需要があるかが分かります。

そんなわけで私なりに日暮里駅の不動産相場を調べてみました。

以下注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。

土地の情報

土地の売り情報

  • 件数:4件
  • 最高値(坪単価):430.4万
  • 最安値(坪単価):233.7万

駅徒歩10分以内で調査しましたが、4件しかありません。15分にしてみても8件ですから、日暮里では土地よりもマンションが活発に取引されているエリアだと分かります。

安い物件には安いなりの理由があり、今回の最安値物件は前面道路がかなり狭い物件となります。しかしどの物件も容積率が非常に高いため、売りに出たらすぐに市場には情報が出ないまま売れてしまうのだと予想します。一般住宅を建てるための土地は非常に少なそうです。

土地の成約情報

  • 件数:4件
  • 最高値(坪単価):319.6万
  • 最安値(坪単価):245.7万
  • 平均坪単価:277.8万

実際に成約に至った金額ですから、売り情報より今の市場を表した金額となっています。1年の間で取引があったのは4件のみですが、上で書いた通り水面下で決まってしまうことが多いのではないかと予想します。

最安値の物件は、売り物件同様、前面道路が狭い癖のある物件となります。

マンションの情報

マンションの売り情報

  • 件数:78件
  • 最高値(坪単価):430.4万
  • 最安値(坪単価):114.7万
  • 平均坪単価:251万

平成築のマンションは坪単価200万を超える物件が多いですが、昭和年代の物件は150万前後となります。駅前に建つタワーマンションの坪単価が飛びぬけて高く400万を超えます。通常の物件であれば坪単価250~350万で充分なグレードのマンションが購入できるはずです。

マンションの成約情報

  • 件数:50件
  • 最高値(坪単価):359.7万
  • 最安値(坪単価):85.2万
  • 平均坪単価:234万

活発に取引されています。売りでは400万を超えていた駅前のタワーマンションが、実際は300万中盤で成約しています。実際はその辺りで成約するのかもしれません。

最安値の物件は築年が古く、なおかつオーナーチェンジの物件です。居住用と比較すると坪単価が安くなるのは仕方がないところです。全体的に上がり目です。

オーナーチェンジ物件が安くなってしまう理由については、以下の記事で解説しています。併せてお読みください。

戸建の情報

戸建の売り情報

  • 件数:5件
  • 最高値:18,900万
  • 最安値:2,100万
  • 平均坪単価:未測定

5件のうち、新築が1件です。5,000万以下の物件はありますが、どれも土地の面積がかなり狭いです。それなりの広さの戸建は7,000万以上となりますが、それでさえ前面道路が狭かったりと、物件には多少難があります。

戸建の成約情報

  • 件数:2件
  • 最高値:9,000万
  • 最安値:5,680万
  • 平均坪単価:未測定

取引自体2件しかありません。

日暮里まとめ

以上、日暮里のまとめでした。

土地・戸建よりマンションが多いエリアです。このエリアで土地・戸建てを購入するには、かなりの予算が必要となりますし、売り物自体が少ないので、探すのが苦労するでしょう。なかなか市場には出てこないので、もし欲しいのなら、地元の不動産会社に依頼するのがよいでしょう。

マンションは売り物も多いのでそれなりに選べます。比較検討しながら物件探しができるでしょう。

日暮里からは以上です。

京王井の頭線「高井戸」駅の土地・マンション・戸建ての相場を調べてみた

お付き合いのあるリフォーム会社さんのセミナーに参加するために、高井戸駅を降りました。何気に初めて降り立つ駅であります。

駅を降りると、目の前は環八通りです。いつも混雑するところなので、車の往来は激しいです。この日も絶えず車が走り去っていきました。

いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は15分としています。

土地の売り情報

  • 件数:18件
  • 最高値(坪単価):238.1万
  • 最安値(坪単価):126.2万
  • 平均坪単価:192.7万

最高値は、不動産業者の宅地分譲の土地です。坪単価200万を超える物件は18件中9件ですが、多くは分譲業者が売主です。平均坪単価が200万近くするのは、これが理由です。

分譲業者の物件が高い理由は、商品として土地がしっかりと整備されているのに加えて、利益が販売価格に乗っているからです。

「 え?高いの?じゃあ買ったら損ですね」

というのはちょっと違います。

確かに相場よりは割高かもしれません。しかし、こうした分譲業者が仕入れる土地は、一般の人が買うことができない何億もする大きなもので、かつ立地が良い土地であることが多いのです。割高かもしれませんが、立地の良い土地を手に入れることができるのですから、悪い話ではありません。そもそも、立地の良い土地を安く手に入れようとする方が間違っています。

不動産は同じものが二つとして存在しません。本当に良い土地に出会ったときに、相場に振り回されて決断できずにいると、多くの競合相手に後れを取ってしまい、いつまでたっても理想の物件を手にすることができないかもしれません。

多少割高だったとしても、それが自分の求めていた物件であれば、さっさと手を挙げてしまった方が良いですよ。

最安値物件は、道路付けが少し良くありませんが、地形も悪くありません。

土地の成約情報

  • 件数:4件
  • 最高値(坪単価):170.9万
  • 最安値(坪単価):26.1万
  • 成約坪単価:118.3万

最高値の土地は、駅徒歩5分、整形地、道路付け良し、と土地の価格を決定づける要素の全てを満たした物件です。

最安値物件は、予想通り、再建築できない土地です。エリアの相場というものがありながら、飛びぬけて安い土地というのは、

  • 再建築不可
  • 借地権

のどちらかです。

再建築不可の土地がなぜ安いのかというと、一番の理由は住宅ローンが利用できないため、購入できる人が限られてしまうからです。購入対象者は現金で購入できる人に限られます。

坪単価が安いとはいえ、仮に100坪だったとしても、

26.1万 × 100坪 = 2,610万

となります。それだけの現金を持っている人が多くないことを考えると、売るためには価格を安くせざるを得ないのは致し方ないところです。

平均坪単価が売り情報と比べると安いですが、それはこの再建築不可の土地が含まれているからです。成約件数が4件と少ないですが、仮にこの土地を含めなければ平均坪単価は149万円となります。

再建築不可物件についての詳しい解説は、以下の記事でしています。併せてお読みください。

土地のまとめ

成約価格と比べると、現在の売り出し価格は割高に感じます。宅地分譲の物件が多いので、それが理由でしょう。坪単価150万程度でもそこそこよい土地を手に入れることはできそうです。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

マンションの売り情報

  • 件数:84件
  • 最高値(坪単価):344.1万
  • 最安値(坪単価):110.6万
  • 平均坪単価:236.1万

最高値物件は、予想に反してオーナーチェンジの物件です。通常、オーナーチェンジ物件は、居住用の物件と比較すると、販売価格を安く設定しないと売れません。その理由は以下の記事をご覧ください。

それにも関わらず、最高値をつけているのですが、物件の資料を見た限り、妥当性は感じません。

ちなみにオーナーチェンジ物件は35件あります。オーナーチェンジ物件のみの平均坪単価を算出してみると、約220万となります。全体の平均坪単価よりも低くなりますが、最高値物件を含め、やたら高い物件がいくつか含まれているので、220万でとどまっています。個人的にはもっと安くなければ売れないだろうと勝手に査定しております。

最安値物件もオーナーチェンジ物件です。こちらは妥当性は感じます。

マンションの成約情報

  • 件数:45件
  • 最高値(坪単価):311.2万
  • 最安値(坪単価):136.1万
  • 平均坪単価:219.6万

最高値物件は、地域のランドマークとなっているような大きなマンションです。売り出し価格から交渉もなく決まっているようなので、売主・買主双方、金額に妥当性を感じたからの結果でしょう。

最安値物件も悪くありません。築年数はかなり古いですが、くたびれた感じは受けません。

平均は約220万ですから、その価格帯のマンションを調べてみました。駅近のマンションではありませんが、一般的なファミリータイプのマンションで、築年数もまだそれほど経っていません。

マンションまとめ

売り情報、成約情報ともに、最高値は異なりますが、平均に差異はありません。平均坪単価である200万前半で探しておけば、それなりのマンションが購入できるでしょう。

また、平均以下であっても、築年数、駅からの距離、どちらかを犠牲にすることで物件探しをすることができます。比較的、安くてもよい物件が供給されている印象を持ちました。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

戸建の売り情報

  • 件数:35件
  • 最高値:約8,300万
  • 最安値:約3,300万
  • 平均価格:約6,500万

最高値は新築分譲住宅です。最安値はオーナーチェンジ物件です。利回りが特段よいわけではなく、築年数も古いため、平均に比べてかなり安くはありますが、販売には苦戦しそうです。

平均価格の物件には、新築も含まれていて、中古であっても程度の良いものが多いです。この位の予算を考えておけば、新築含めて物件もいくつか見て回ることが出来ます。

4,000万台でも多少探せますが、借地権であったりオーナーチェンジ物件です。やはり戸建を希望するなら、5,000万以上が必須でしょう。

戸建の成約情報

  • 件数:15件
  • 最高値:約9,700万
  • 最安値:約1,800万
  • 平均価格:約5,800万

最高値は一目見て豪邸です。築年数もまだ経過しておらず駅から10分以内の整形地、角地と文句のつけようがありません。高井戸表示ですが、どちらかというとより土地の単価が高い「浜田山」の相場が適用されていそうです。建物が結構価格に乗っかっていそうです。

平均価格内では新築もあります。

戸建まとめ

5,000万以下でも多少探せますが、数は多くありません。予算をメインに考えるなら、5,000万以下でいくつか比較検討して・・・という探し方はできません。見つけたら即手を挙げる位のスピード感がないと、5,000万以下で手にすることはできないでしょう。

高井戸まとめ

土地・マンション・戸建てと、突出して多いものはありません。戸建とマンションが、同じ位の価格で検討できるのはいいですね。その中で、いくつかの物件を比較検討して決めたいというのであれば、予算は5,000万はあったほうがいいでしょう。

高井戸駅からは以上です。

東急田園都市線「池尻大橋」駅の土地・マンション・戸建ての相場を調べてみた

中目黒、代官山、渋谷に近く、人気のエリアです。その分、相場もかなり高いですね。

いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。エクセルにデータをダウンロードし、関数計算することを覚えました。そのため小数点以下の計算も可能となりました。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は15分としています。

土地の売り情報

  • 件数:16件
  • 最高値(坪単価):630.1万
  • 最安値(坪単価):218.0万
  • 平均坪単価:418.7万

16件の売り情報があります。

最高値物件は、売主が不動産会社の宅地分譲物件です。その分、分譲会社の利益が乗っているので、割高となっています。

最安値物件は借地権の土地です。借地権は、所有権の物件よりも流通性が低いのでその分、安くなります。安く住めるというメリットはあるので、土地の所有にこだわらないのであれば、検討してもいいでしょう。

とはいえ、借地権でも坪単価は200万を超えてしまう人気のエリアです。

土地の成約情報

  • 件数:4件
  • 最高値(坪単価):381.4万
  • 最安値(坪単価):307.5万
  • 成約坪単価:335.0万

最安値は敷地延長土地。最高値は角地物件と、土地の価格に反映される条件が、坪単価にはっきりと表れています。

土地のまとめ

成約件数が4件しかないので、あまり精密ではないですが、現在の売り出し平均坪単価と、成約坪単価にはかなり乖離があります。理由は坪単価600万オーバーの宅地分譲地が複数売りに出ているからです。仮にこれら600万オーバーの物件を含まなければ、売り物件の平均坪単価は350万前後まで下がり、成約坪単価との差は小さくなります。

概ね300万前半から中盤が平均坪単価といってよさそうです。変形土地ではなく、それなりに広さの道路に接道する、いわゆる「普通の土地」を購入するには、平均坪単価は見ておかないといけないでしょう。

目黒区と世田谷区に分かれますが、目黒区の方が坪単価は割高となります。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

マンションの売り情報

  • 件数:198件
  • 最高値(坪単価):579.9万
  • 最安値(坪単価):151.6万
  • 平均坪単価:301.1万

最高値物件は、街のシンボルタワーマンションの高層階。中層階だと坪単価は400万中盤から後半に落ちます。階数の違いは10階位ですが、そこにどれだけの価値を置くかで100万近く坪単価が違ってくるということです。一定階以上はあまり変わらないと思うのですが。

こちら、以前受けたインタビュー記事です。ご参考までにどうぞ。

半面、最安値の物件はワンルームのオーナーチェンジ物件です。

売り物件198件のうち、オーナーチェンジの物件が57件(*重複含む)もあります。全体の4分の1がオーナーチェンジというのはかなり多いです。賃貸需要があるとみるか、オーナーが今の時期に売りぬけたいと思っているのか?

マンションの成約情報

  • 件数:110件
  • 最高値(坪単価):517.9万
  • 最安値(坪単価):107.1万
  • 平均坪単価:319.3万

最高値物件はタワーマンションの高層階。最安値物件はワンルームのオーナーチェンジ物件と、売り事例同様のパターン。オーナーチェンジは全体の10%と、現在の売り事例の数と比べると少なく感じます。

マンションまとめ

築古・築浅のマンションがミックスされていて、売り物件数も多いので、消費者の嗜好や予算によって色々と選択できるエリアです。築年数が古くなりますが、坪単価200万台からでも、ファミリー向けマンションを探すことが可能です。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

戸建の売り情報

  • 件数:22件
  • 最高値:16,500万
  • 最安値:5,780万
  • 平均価格:8,570万

2件のみ1億越えで、それ以外は全て5,000~9,000万までの戸建です。最安値の物件でも、家族4人が充分住んでいけます。しかし、5,000万台の物件の数はその1件のみで、7,000万台から数が増えてきます。

戸建の成約情報

  • 件数:9件
  • 最高値:25,800万
  • 最安値:5,980万
  • 平均価格:10,709万

1億越えは4件。1件は2億越え。残りは7,000万台から。

戸建まとめ

このエリアで戸建を探そうとするなら、予算は7,000万からでないと探せません。安い物件を探すことは不可能ではないですが、出てくる数は非常に少ないです。金額を第一優先とするなら、出たらすぐ手を出すくらいでなければ難しいでしょう。

池尻大橋まとめ

土地・戸建も数はそれなりにありますが、マンションの売り件数を見る限り、メインはマンションです。築年数が古いもの、新しいものが点在し、物件をいろいろと見て回ることができます。

ラーメン屋は美味しかったです。

池尻大橋からは以上です。

小田急線「経堂」駅の土地・マンション・戸建ての相場を調べてみた

1年前から相続がらみの売却案件の打ち合わせで、ここ最近、頻繁に経堂に足しげく通っています。決して麻婆豆腐を食べに来ているわけではありません。

経堂の物件を売却していくので、以前から相場の情報は何度も見ておりましたが、今回、正式に記事にしておこうと思って今に至ります。

というわけで、いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は15分としています。

土地の売り情報

  • 件数:45件
  • 最高値(坪単価):296.5万
  • 最安値(坪単価):80.2万
  • 平均坪単価:211.6万

最安値は借地権の土地なので、坪単価100万を切る安さです。所有権の土地であれば坪150万前後からです。坪150万でも、物件にはなんら問題はありません。駅からの距離がダイレクトに価格に反映してる感じです。どれも徒歩15分位。

最高値は300万近くします。仮に30坪とすると、土地だけで9,000万。建物を建築することを考えると、総額1億2,000~3,000万は見ておかないとダメでしょう。

前面道路と接道間口が広く、比較的整形地である個人住宅向きの物件です。このブログでは何度も書いてますが、土地の価格決定要素は地形と前面道路との関係です。詳細は以下の記事で書いてます。併せてお読みください。

高い理由は、駅からの距離ももちろんありますが、売主が一般個人ではなく不動産業者です。当然、販売価格には不動産会社の利益が乗っているので、坪単価が一般個人の所有する物件よりも、割高になってしまうのは致し方ありません。

ただ、割高とはいえ、不動産業者が一度購入し、物件として問題のないように仕立て上げた間違いのない「不動産業者お墨付き」の物件ともいえます。

また、個人ではとても購入できない広大な土地を仕入れて、多くの一般消費者が購入したくなるような物件にしています。

不動産は、良いものは価格に反映されるということをよく理解しておきましょう。人によって安くて良いものはあるかもしれませんが、万人にとって安くて良いものなんてありません。

平均坪単価は約210万なので、坪200~220万の物件を見てみました。多少、地形がよくない物件もありましたが、駅からの距離も近いものが多く、件数もそれなりにあるので見て回って検討できるはずです。

土地の成約情報

  • 件数:21件
  • 最高値(坪単価):298.8万
  • 最安値(坪単価):169.5万
  • 成約坪単価:219.8万

最安値は変形地形。最高値の情報は見ることができなかったので、平均坪単価220万前後の物件情報を確認しました。するとどれも地形のよい道路付けのよい物件。違いが顕著に表れています。

平均坪単価辺りで物件を探せば、件数もそれなりに多いので、比較検討する中で最適な物件を探すことができるでしょう。

土地のまとめ

現在の売り出し事例の平均坪単価、最高値と似通っています。あくまでもこの1年の動きから予測することですが、坪150~300万の範囲で物件が動き、平均坪単価は約210万ということが分かります。

成約件数より、現在の売り出しは倍となっております。この辺りをどう判断するか判断が分かれます。単純に、今は高く売れるという雰囲気が、売主をその気にさせて売りに出させているのか?それとも売りに出したはいいけど、売れずにいる売れ残り物件なのか?成約事例との違いがあまり見て取れないため、ここ1年は大きな相場変動はないのでしょう。

そのエリアの相場を調べるためには、売り出し事例よりも成約事例が重要です。売り出し事例は、売主の都合によって市場相場に合致しない価格で販売している物件も含まれていますが、成約事例は実際に売れた事例だからです。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

マンションの売り情報

  • 件数:82件
  • 最高値(坪単価):397.4万
  • 最安値(坪単価):117.4万
  • 平均坪単価:215.3万

最高値マンションはまさに億ションです。最安値マンションはオーナーチェンジ物件。オーナーチェンジ物件はどうしても坪単価が安くなってしまいます。坪200万以下のマンションの半分以上はオーナーチェンジの物件です。

もともと投資用のマンションであれば関係ありませんが、ファミリーマンションを賃貸に出した状態で売ることはなるべくなら避けるようにしましょう。

坪単価200万位のマンションは十分探せますが、築年が古いマンションが多くなります。平成後半築のマンションをご希望なら、坪単価250万はみた方がいいでしょう。

マンションの成約情報

  • 件数:48件
  • 最高値(坪単価):357.9万
  • 最安値(坪単価):125.6万
  • 平均坪単価:230.7万

平均坪単価230万のマンションは、5,000万クラスの平成後半築のファミリーマンションです。この辺りを平均値として、築年が古くなるにつれ、坪単価が徐々に落ちいていきます。

最安値マンションは、築年がかなり古いですが、物件的には悪くないと感じました。反対に最高値マンションは割高に感じます。

坪単価250万以下でも十分満足できるファミリー向けマンションは購入できます。

マンションまとめ

土地と同様、売り出し件数が、成約件数の約2倍となっています。売り出しのペースに、成約が追い付いていないということを意味ます。

また、成約平均坪単価が、売り出し事例より上回っています。1年前は今よりも高値で成約に至っていたということです。

あくまでも予測に過ぎませんが、高値で取引されているのを見た今の売主が売り出し。それが予想より売れないので、金額を下げて今の平均坪単価に落ち着く、こんな感じではないかと。

察するにマンションの価格は若干の下落傾向で、その後は安定してきているのではないでしょうか。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

戸建の売り情報

  • 件数:32件
  • 最高値:約2億7,000万
  • 最安値:約3,700万
  • 平均価格:約8,500万

最高値はプール付きの豪邸。どんな人が購入するのか、完全に興味本位ですが気になります。最安値物件は全然悪くないです。このエリアのこの価格で戸建を買えるならお買い得ですね。

このように、3,000万台でもちらほら物件を見かけますが、当然のことながら数は多くありません。一般的な価格帯としては、5,000~7,000万でしょう。

平均坪単価で物件を探すと、新築も検討できます。

戸建の成約情報

  • 件数:23件
  • 最高値:約1億8,000万
  • 最安値:約1,500万
  • 平均価格:約6,900万

最高値物件。プールはついてませんが豪邸です。最安値はニコイチの再建築不可物件です。が、個人的にはこうした安い物件を購入し、返済した後、賃貸に回せば、資産運用が一気に加速すると思ってます。若い人にこそ、ぜひチャレンジして欲しいですね。

6,500万~7,500万の物件は、可もなく不可もなくという物件です。このエリアで、そこそこの中古戸建てに住みたいと思ったら、最低限、この位の予算は考えておきましょう。

3,000万、4,000万の戸建も散見します。同じ価格帯でマンションを購入するなら、戸建がいいんじゃないかと思います。

戸建まとめ

ほぼ売主の言い値で成約しているので、戸建需要は強いでしょう。実際、

  • 土地の売り出し件数:45件
  • マンションの売り出し件数:82件
  • 戸建の売り出し件数:32件

と、最も少なく希少性が高いです。3,000万の物件はどうかと思いますが、4,000万で程度の良い戸建が出たら「買い」じゃないですかね?

経堂まとめ

土地とマンションの動向から、

「もうちょっと高く売れそうだけど、どうかな~、下がるかな~上がるかな~」

と探す人、売る人双方が全体的にどう転ぶか判断しかねている印象を受けます。

実際、私も今回の案件で経堂の物件を査定していますが、実情をつかみかねています。本音は隠してなかなか本性を現さない、そんな小悪魔的な街、経堂。そして麻婆豆腐の美味しい店がある街、経堂。

経堂からは以上です。

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由

オーナーチェンジ物件が安い理由

オーナーチェンジ物件は居住用の物件よりも安くなります。なぜかというそれには以下のような理由があるからです。

  1. 買った人がすぐには使えないから
  2. 購入対象者は投資家になってしまうから
  3. 投資家は利回りで考えるから

順番に見ていきましょう。

理由1.買った人がすぐには使えないから

最初から不動産購入の目的が投資としてでなければ、不動産を購入する人の一番の目的は、自分で利用するため、つまり居住用に使用するためです。

オーナーチェンジ物件には、賃借人が家賃を払いながら住んでいます。賃借人としての義務を果たしている限り、賃借人には居住権(*住むための権利)が発生しており、いくら物件所有者のお願いとはいえ、勝手な都合で退去を求めることはできません。

立ち退き料を支払うことで、退去してくれることもありますが、それでも応じてくれるかどうかわかりません。オーナーチェンジ物件を居住用として使おうと思っても、いつになっても使えない可能性があるのです。いずれは退去してくれるとはいえ、いつ使えるか分からない物件を、居住用として購入しようと考える買い手はそう多くはいません。

また、賃借人が利用中ですから、通常は室内を内見することができません。今は使えなくとも、将来的に使えればいいという買い手がいたとしても、室内を見ないで購入しなければならないのです。どのような状態か確かめずに買わなければならない買い手のリスクは大きく、この点もオーナーチェンジ物件が売りずらい要因の一つとなっています。

理由2.購入対象者は投資家になってしまうから

上記1.を踏まえると、オーナーチェンジ物件の購入を考える人というのは、

  • すぐに自分が使えなくてもいい
  • むしろずっと住み続けて賃料を払ってくれればいい

と考えている投資家です。

理由3.投資家は利回りで考えるから

投資家が物件をどのように選ぶかというと、それは利回りです。その物件の利回りが高いか低いのか?で、購入するかしないかと決めます。つまり投資家に選んでもらうためには、ある程度利回りが回る物件にしなければなりません。

エリアにもよりますが、現在、利回りが最低でも5%~7%でなければ、投資家は検討してくれません。利回りを算出する計算式は以下の通りです。

{(月額賃料×12ヵ月)÷購入価格}×100

例えば通常であれば3,000万円で売却できるマンションAがあったとします。このAは現在、賃料10万円で貸しており、相場である3,000万で売却しようとすると利回りは・・・

{(10万円×12ヵ月)÷3,000万}×100=4%

となります。理由があって、

「マンションAがどうしても欲しい!」

という採算度外視の買い手がいればよいですが、余程の人気エリアの物件で、誰もが欲しがる有名物件でない限り、4%利回りの物件を購入するメリットが投資家にとって大きくありません。

ですからマンションAをオーナーチェンジ物件として売却しようとすると、投資家が欲しがる程度まで利回りを上げる必要が出てきます。

上記で最低5~7%と書きましたが、賃料10万円で貸しているマンションAをそれにあてはめると・・・

  • 5% 2,400万
  • 6% 2,000万
  • 7% 1,700万

と、こうなります。

居住用であれば3,000万程度で売却できるマンションが、オーナーチェンジで売ろうと思うと、ここまで下げなくてはならないのです。

まとめ

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由について解説してましたが、いかがだったでしょうか?

  • まとまったお金がどうしても必要
  • ローンを組んでいて、賃料が入っていても赤字である
  • 退去した時にはもっと下がってしまっていると信じている

このような理由があるのなら仕方がないのですが、この手のご相談を受けた時に私が良くアドバイス差し上げるのが・・・

「無理に売らなくていいのではないですか?」

です。賃料収入が入ってくるのだから、その間は持っておいて、退去した後に普通に売却すればいいと思うからです。

オーナーチェンジ物件を売る人だけに関わらず、購入しようとしている人も、オーナーチェンジ物件が安い理由は知っておいて損はないでしょう。

【賃貸経営】投資用マンションの年間利回り算出方法

投資用マンションの購入を検討する際、年間利回りがどのくらいなのかを見ない人はいないでしょう。ほとんどの人が、利回りを見て、投資判断を下すはずです。

オーナーチェンジ物件や、投資向けのコンパクトなマンションであれば、販売図面に利回りの記載を見つけられるはずです。

この利回り、どのように算出されているのかをみていきましょう。

表面利回りの算出方法

例えば以下のような条件のワンルームマンション【物件A】の利回りです。

  • 価格:1,200万
  • 賃料:75,000円

この場合の利回りは、

(年間総収入 ÷ 物件価格)× 100 = 利回り

という数式で算出できます。数字を当てはめるとこうなります。

{(75,000円 × 12)÷ 1,200万}× 100 = 7.5%

「表面利回り」「表見利回り」と呼ぶことが多いです。

実質利回りの算出方法

しかし、表面利回りだけで投資判断を下してしまうのはよくありません。マンションの場合、

  • 管理費
  • 修繕積立金

と、毎月出ていく費用があるからです。賃料収入からこれら出ていく費用を差し引いた、手取り賃料で利回り算出しなければなりません。

(年間総手取り額 ÷ 物件価格)× 100 = 利回り

  • 管理費:10,000円
  • 修繕積立金:8,000円

とした場合、上記【物件A】の利回りは

{(75,000円 -(10,000+8,000)× 12)÷ 1,200万}× 100 = 5.7%

となります。これを「実質利回り」と呼びます。

まとめ

このように、表面利回りでは7%を超える高利回り物件に見えますが、実質利回りだと5%台となります。投資判断をする際には、表面利回りではなく、実質利回りで考えるようにしましょう。