コラム

住宅ローンの125%ルールとは?

メリットでもデメリットでもありませんが、住宅ローンの元利均等方式の場合、

「返済の125%ルール」

というものが適用されます。125%ルールとはどういったものでしょうか?住宅ローンの125%ルールについて解説していきます。

 

125%ルールとは?

(*変動金利で)返済期間中どんなに金利が上がったとしても、5年間は返済金額が変わらず、5年後の見直しの際にも、返済額が125%以上にはならないというものです。

例えば元利均等で月100,000円(内訳 元金:30,000円 利息:70,000円)の返済期間中、金利が上昇したとしても、5年間は月10万円の返済金額は変わりません。そして5年後の見直しの際にも、(*仮に金利が爆発的に上昇したとしても)125%以上、つまり125,000円以上にはならない、ということです。

なぜこのようなルールが存在するのか?

金利が一気に上がることによって、返済金額がそれに伴って大きく上昇してしまうと、返済できなくなってしまう人も出てきます。お金を貸している金融機関としては、それは避けたいところです。それを防ぐための保全措置ですが、簡単に喜んでいいものでもありません。

なぜ喜んではいけないのか?

「金利が上がっても月の返済金額が変わらないなんてラッキーじゃん!」

と思った人がいたら、それは大きな間違いです。金利が上がっても月の返済金額が変わらないということは、返済金に占める元金の割合が減り、利息が増えることを意味しています。

つまり・・・

月100,000円(内訳 元金:30,000円 利息:70,000円)

だったものが、金利が上昇し、5年後返済金額が見直されると

月125,000円(内訳 元金:20,000円 利息:105,000円)

このように返済金額は増えたのに、元金の返済金は以前よりも減って利息ばかり払っているということになるのです。

まとめ

金利があがったとしても返済金額は

「変わらない」

または

「上がっても125%以内」

という仕組みは、一見すると金利上昇で苦しまないような、借入者保護のように見られます。しかし、実際は

「金利があがっても月々の返済金額は変わりません。でも、上昇した金利分だけはもらいますよ」

ということです。

現状、金融機関を利用せずにマイホームを購入できる人は多くありません。ほとんどが住宅ローンを利用して購入しています。世の需要に応じたサービスであることに間違いはありません。しかし、こうした仕組みを理解することで、

「マイホームを借りるためにお金を借りる」

という行為の本質を知っておいて損はないでしょう。

善意でお金を貸してくれる人はいませんし、金融機関は営利目的でお金を貸しているのですから、すべてのサービスには金融機関がもうかる仕組みがあるのです。

決済(けっさい)

「引き渡し日」とも、「本契約」ともいう。取引に関わった不動産会社のほか、司法書士も同席。買い手は購入した物件の残代金を支払い、固定資産税や、マンションであれば管理費・修繕積立金の精算を行い、所有権の移転が行われ取引が完了する。これら一連の行為を「決済」と呼ぶ。

銀行で融資を受ける場合、決済場所は融資を受ける銀行の支店で行う。所用時間は早くて30分。5日と10日が付くいわゆる

「ゴトー日(*15日、25日など)」

は銀行が混むため、かなり時間がかかる。平均1時間前後。遅くて2時間。年度末だと混雑っぷりは殺人的で、何時間も待たされることも・・・。

現金取引の場合は、決済場所はどこでもいい。一般的には不動産会社や銀行で権利証など書類の確認を行い、確認が出来次第、近場の金融機関に行き残代金を振り込む。

当日中に売り手の口座に着金確認できることが前提。さらに権利移転の手続き書類を、司法書士が法務局に持ち込むが、役所なので17時までしか開いていないため、どんなに遅くとも13時過ぎ位までには手続きを終えておく必要がある。年度末や銀行が混んでいる日を避けて、決済日を段取りする不動産会社の如才なさが何より重要だったりします。

 

お茶は出てきません

買い手のほとんどが金融機関から融資を受けて不動産を購入することになります。ですから、大体融資を受ける銀行で決済を行うことが通常です。

 

 

いつもは銀行の窓口にしか用件がなくとも、決済は一大イベントです。金融機関にもよりますが、買い手・売り手のどちらかが金融機関のお得意様(*大口契約者や法人口座)だったりすると、この写真のような応接室で行われることもあります。この写真の応接室を使った時の話ですが、買い手はこの金融機関の大口のお得意様でした。

その日、滞りなく手続きは済んだあと、銀行の担当者が、腰を低くしながらお得意様である買い手さんへ揉み手をしながら一言。

「お茶も出さずに申し訳ありません」

と挨拶してました。

お金を金融機関から借りる人は少なくとも銀行にとっては大事なお客さんなはず。つまりお客様相手のサービス業といってもおかしくありません。しかもこの時の買い手さんは何度も利用しているお得意様。にもかかわらずお茶の一つも出ない。これはなぜなのか?

「お茶も出さずに・・・」

と、担当者が謝ったということは、申し訳ないという認識は持っているということです。ということは、

「お客様にはお茶を出してはいけない」

と、厭味ったらしくいうとマニュアル化でもされているのかもしれませんね。

別にお茶を出して欲しい訳ではありません。ただただその感覚(?)が不思議でならないというだけです。

というわけで、決済ではお茶は出てきませんのでご注意ください。

決済が緊張する理由

不動産取引のクライマックスである決済は何度やっても緊張しますが、無事終わった後の解放感は格別です。不動産会社にとってもそれだけ緊張するのが決済です。緊張する要因として

「扱う金額が大きいから」

というのも確かにあります。一般の人が生涯で一番高い買い物が不動産ですからね。それに携わる責任は重大です。だけどそれ以外にも緊張する要因はあります。

決済はその日に合わせて多くの関係者が一堂に介するため、売り手・買い手含めて、スケジュール調整が重要です。お客さんが仕事をしていない人だったらまだしても、そんな人たちばかりではありません。銀行で融資を受けるには、金融機関が営業している平日でなければいけません。仕事の調整をつけて、午前半休を取ったり貴重な有給を消化して、その日のために日程を合わせます。

その他にも売り手・買い手への当日準備するお金や、用意する書類や流れの説明、連絡。司法書士への必要書類の確認。銀行担当者とのお金の流れの確認などなど。

「決済は段取り8割、いや9割」

と言ってもいいくらいで、前日までに段取りを完璧にやっておけば、本来スムーズに行くのが普通です。・・・しかし、たった一つ落とし穴があります。それがお客さんの

忘れ物!

です。どんなに神経を張り巡らし、関係機関への連絡を万全に行って、当日は粛々と作業を実行するだけだったとしても、全てが一瞬でフイになることがあります。そ・れ・が!

忘れ物!

忘れ物があると、全員の都合を合わせて当日を迎えたにも関わらず、日程から何から何まで全て仕切り直しになってしまいます。今までこうした理由で決済が仕切り直しになったことは何度もあり、その際の忘れ物は以下の通りです(複数回含まれます)。

  • 権利証
  • 身分証明書(特に免許を持ってない人)
  • 通帳印(出金手続きが出来ない)
  • 通帳(口座番号が分からないため支払口座や振込先が分からない)

他にも色々とあった気がしますが、主に思い当たるのが以上の4点。これらは売り手・買い手に用意してもらうもので、間違いのないように我々も事前にアナウンスします。場合によっては前日の夜に確認の連絡もしますが、こちらがどんなに万全を期したと思っていても、忘れるときは忘れてしまいます。

一見すると不動産会社に責任はないように思えます。ただ、取引を最後までまとめきるというのが、我々仲介業者の責務であり、その対価として仲介手数料が存在します。原因がお客さんの忘れ物だったとはいえ、取引を遂行できなかったということは、責任を果たしていないということです。

忘れ物を「させて」しまったのも、忘れないように伝えることが出来なかったのが悪いのです。だからどんなに万全に準備をしたと思っても、全てが終わってからでないと安心できないのです。ですから、金額の大小ではなく、決済が終わった時の解放感はやはり格別なのです。それはきっと不動産を売却した売り手、購入した買い手、全員にとって素敵な瞬間であるはずです。

売り先行の買い替えについて

自宅の売却が前提となる不動産購入計画のことを、「買い替え」といいます。言葉くらいは聞いたことがあると思います。単純に買い替えと言っても、

  1. 欲しい物件が既に決まっている場合
  2. 自宅が売れてから購入する物件を決める場合

によって2つのケースに分かれます。1.を「買い先行の買い替え」。2.を「売り先行の買い替え」といいます。双方にメリット・デメリットがあり、買い替えを考えるそれぞれの家庭の事情もあることなので、どちらが良くてどちらが悪いかというような話ではありません。今回は2.の「売りを先行した場合」のあらかじめ把握しておくべきメリットとデメリットについて解説していきます。

 

売却を先行した際のメリット

  • 希望通りの売却価格で買い替え計画が進められる
  • ゆっくりと販売活動が出来る
  • 売れなければいつでも計画をストップ出来る

購入を先行させる場合の買い替えと違い、まずは自宅の売却から始めることになります。

「いついつまでに必ず売却しなければならない」

といった、売却期間に制限はないので、腰を据えてじっくりと売却活動を行うことが出来ます。もちろん希望通りの金額で販売に出すことも出来ますし、万が一、納得できる金額で売れないようなら、いつ計画をストップしたとしてもなんの問題もありません。

「自宅が良い金額で売れるなら買い替えてもいいかな」

「いずれは住み替えしたいな」

と考えている人にとっては、比較的気軽にチャレンジ出来るのがメリットの一つです。自宅が売れて(*契約になって)初めて動き出すのですから。

買い先行の買い替えリスクは、

「自宅が結局のところいくらで売れるか分からない」

ことです。ひょっとしたら想定より安い金額でしか売れず、資金計画の見直しが必要な場合もあります。

それとは反対に売り先行の買い替えの場合、購入の契約を交わす前に自宅の売れる金額が確定されます。その時点で資金計画がバチッ! と決まるので、計画に大きなくるいが生じることはありません。

売却を先行しておけば、

「購入の契約を済ませてしまっているから早く売らないと!」

といった精神的な圧迫やストレスを感じることがありません。以上が売却を先行した場合のメリットです。では、デメリットにはどんなものがあるでしょうか?

住み替える(替えたい)物件が見つからないのがリスク

  • 自宅の引き渡しまでに購入する物件を見つけなければいけない

売却の契約が済むまではいつでも計画をストップすることが出来ますが、めでたく買い手が見つかり契約を交わしてしまうとそうはいきません。

「やっぱり売るのや~めた!」

と買い替え特約が付くことが一般的なので、契約を白紙に戻すことは可能ですが、

「欲しい物件が見つかったら」

といった程度で買い替え計画を進めることは、モラル的にいかがなものでしょう。

「見つけられなかったら行くところがない!」

と、後がないつもりで全力で探して頂きたいです。しかしそうは言っても、

「そんなに都合良く欲しい物件が見つかるかな?」

「妥協して選びたくないな」

このような心配をされる方が多いのは事実です。数年越しで物件を探されている人もいるくらいですから、この点がデメリットになるのでしょう。

しかし

「良い物件があればいずれは欲しいな~」

と期限を定めず何年も探している人(それが悪いというわけではありません)と

「この日までに絶対探すんだ!」

という強い気持ちで探す人とでは、物件を見る際の真剣度にどうしても差が出ます。そうなると当然、物件の見え方も全く違ってきます。上記のような強い気持ちを持って物件を探したにもかかわらず、結局見つからずに計画がとん挫した、もしくは後悔したと言う人は、私の経験からもそれほど多くありません。

全力で物件探しをする

「そんなに慌てて物件を探すのもな~」

と考える人もいるかと思います。人生に何度もない不動産の購入です。じっくりと比較検討したい気持ちは分かります。ただ、かけた時間に比例して良い物件が買えるというわけではありません。これから何十年もお住まいになるマイホーム。探す時間はそのうちの一瞬です。わずか数か月だけでも全力で物件探しをしてみる! そして必ず理想の自宅を見つけてみせる!

このように前向きに考えることが出来れば、決してデメリットなどではなく、逆に購入に向けての気持ちをさらにブーストすることができるのではないでしょうか?

万が一見つからなかったとしても、緊急避難的に一時的に賃貸に住む、という選択肢もあります。そこで腰を据えてじっくりと購入物件を探すということもできます。

売り先行の買い替えスケジュール

買い替えを成功に導くためには、仲介業者に任せきりにするのではなく、自身、買い替えのスケジュールを十分理解し、把握しておく必要があります。以下図が売り先行の買い替えに関するスケジュールです。まずはこちらをご覧ください。

6月1日が計画スタートとありますが、上図はあくまでも概念図です。実際は売却の契約を結ぶ前から物件探しを行うことが一般的です。

まとめ

最初にも書きましたが、購入先行・売却先行、どちらの方が良い買い替えか? 簡単に結論が出せるものではありません。ただ、どちらのリスクが少ないと言ったら、売却を先行させる買い替えとなるでしょう。

とはいえ、各家庭の事情によってメリット・デメリットは違ってきます。その辺りの違いを良く把握したうえで、より良い買い替えを選んでもらいたいと思います。

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