コラム

住宅ローン返済中に転勤になった場合

融資を利用して自宅を購入したはいいが、その後転勤になってしまい、住めなくなるということもありえます。住宅ローンを組んだ途端、会社の辞令が出て転勤になってしまった人の話を驚くほどよく聞きます。住宅ローンを組んで辞められないようにしてから、辞令を出したのではないかと勘繰りたくなりますが、実際のところはどうなんでしょうね?人事担当者の知り合いがいれば、小一時間ほど問い詰めたい気分です。

いずれにせよ、辞めるわけにもいかず現実的な選択肢としては、

  1. 売るのか?
  2. 貸すのか?
  3. 単身赴任か?

の3点になりますが、仮に2.の「貸す」を選択する場合、注意が必要です。

 

賃貸に出すにも金融機関へ報告が必要

月の返済額より、貸した場合の家賃収入の方が多くなることがあります。入居者が入っている間は収支はプラスですから、これ幸いと賃料収入を期待して賃貸に出してしまう人もいます。

しかし、金融機関には賃貸に出さざるを得なくなった旨を報告しなければなりません。マイホームとして利用するから、金融機関は低金利で融資をしてくれているのです。

賃貸物件を購入するための融資は

「事業用融資」

「アパートローン」

となり、ローンの種類が異なります。ローン種別が異なると、金利などの支払い条件も変更になる可能性があるからです。

金融機関にバレる理由

「そうは言っても、融資した物件に本当に住んでいるのかなんて、金融機関に把握できるはずがない。だから無断で賃貸に出しても大丈夫」

と安易に考える所有者や、

「返済に困ったら賃貸に出せば家賃収入が入ってきますから大丈夫ですよ」

と買ってもらうために、このような信じられないアドバイスをする不動産会社もありますが、残念ながら必ずバレます。なぜなら残高証明書など、金融機関からはさまざまな郵便物が定期的に発行されます。

仮に融資を受けている人とは違う人が住んでいると、宛先不明で書類が発行元(*つまりは金融機関)に戻ってきます。それがきっかけで、住んでいないということが判明してしまうのです。

考えられるペナルティ

ただし、転勤になり、貸し出すことになった旨の通知を事前に行っておけば金融機関も鬼ではありません。金利条件が多少変わる程度で済むかもしれません。

しかし、当初から賃貸に出すつもりで、低金利の住宅ローンを利用したことが判明した場合、悪質とみなされ、場合によっては即時全額返済を求めるなどの厳しい措置を取ろうとする金融機関もあります。住宅ローンはあくまでも、

「マイホーム購入を目的とした融資である」

という前提を忘れないでおけば、誤った行為を慎むことになるでしょう。やむをえず賃貸することになった際には十分注意が必要です。

まとめ

「転勤」が理由で住めなくなった場合にフォーカスした記事となりますが、いずれの場合にせよ、住宅ローンを利用して購入した不動産を賃貸に出す場合には必ず、

「金融機関への確認、連絡」

を怠らないようにしましょう。

買い替え(かいかえ)

 

買い替えの定義

「住み替え」と同義語のような気もしますが、部屋を借りている人が、他の部屋を借りて引っ越すことも住み替えと言えます。ですからここで解説する買い替えは、

  • ローンを借りて購入している
  • まだ住宅ローンが残っている
  • 売ってもローンを返済できない(*ローンが残る)
  • だけど住み替えたい

と定義します。

買い替えする理由とは?

買い替えをする主な理由としては以下の3点があります。

  • 部屋が手狭になった
  • より良い条件の物件に住み替えたい
  • ローンの返済が厳しいので、安い物件に住み替えたい

このような理由で今の住居を一旦手放し、新しい住居に住み替えたいが、まだローン残っていて、売却をしても完済出来ません。例を挙げると以下の様なケースです。

  • 現在のローン残高は3,500万
  • 査定価格(売却価格)は3,000万

この場合、3,000万以上で売れなければローンを完済できないため、売却するには足らない500万を別途用意する必要があります。

不足する分を現金で用意できれば売却することはできますが、まとまった現金を用意できないのであれば、売却することはできません。返済計画を検討し直すなどして、コツコツと元金を減らしていくしか手はありません。しかし、買い替えを利用すれば売却することが出来ます。

例えば購入する物件が4,000万だとして全額融資を受けるとします。その4,000万に、売却で生じる不足分500万を上乗せし、4,500万のローンを新たに組み直すことで「売却→購入」の買い替えをすることが出来るのです。

上の図は今より高い家への買い替え例ですが、以下は借入金圧縮(*だけではないですが)が目的の買い替え図です。

売れば現金が残る場合

売却価格 < 残債

の場合、売却しようと思ったら、単独では売却できない(*売却してもローンを完済できない)ため、新規物件の購入と絡めなければなりませんでした。しかし、

売却価格 ≧ 残債

の場合は売却単独で考えることが可能です。

売却すればローンは完済、リセットできます。仮に購入前提の売却で、契約を済ませてしまっていたとしても、引き渡しまでに欲しい物件が見つからなければ、無理に購入する必要はありません。しばらく賃貸に「避難」して、ゆっくりと購入物件を探すことができます。

もちろん、賃貸でしばらく住むとはいえ、契約金や毎月の家賃、引っ越しにかかる労力など、色々とパワーが必要です。そのため賃貸物件は経由したくなく、

売却物件→購入物件

のように直接、移転したければ、上記同様、買い替えのレールに乗るしかありません。

買い替えのデメリット

売りたくても売れない人にとっては、売ることができ、なおかつ新居に移り住むことが出来るのですから、ありがたい仕組みなのかもしれません。しかし、売却も購入も互いに連動することになります。売却しなければ購入できませんし、購入しなければ売却も出来ない、ということです。

仮に希望の物件が見つからなかったとしても、売却の契約を済ませてしまっていれば、必ず購入しなければいけません。

「良い物件が見つからなかったらやっぱり無しよ」

というのは基本できませんし、購入の契約を済ませてしまっていて、

「希望の金額で自宅が売れそうもないからキャンセルで」

というのもできません。

このように売りと買いが密接に関連するので、利用する方は不動産会社任せではなく、仕組みや流れを充分理解しておくことが必須です。

住宅ローンの元金均等方式のメリットとデメリット

毎月返済する「元金」が決まっています。元利均等のように、返済額の内訳が上下することはありません。

 

元金均等方式のメリット

元金均等方式のメリットは以下の通りです。

  • 返済する元金は毎月一定
  • 元利均等よりも早く元金が減る
  • 元利均等よりも返済総額が少なくて済む

メリットだけみると元金均等が良さそうに思えますね?しかしデメリットがなによりデメリットなんですよ。

元金均等方式のデメリット

元金に利息がプラスされた額が月の返済額となるので、

  • 返済開始当初ほど月の返済額が多くなる

これがデメリットです。返済生活に慣れていない返済初期の支払いが、生活を圧迫する可能性があります。事前のシミュレーションでは、十分生活をやっていけたとしても、理想と現実のギャップに悩まされることは返済生活においては往々にしてあります。デメリットにも十分すぎるほど気を向けることにしましょう。

図にするとこういうことです。

【関連記事】住宅ローンの元利均等方式のメリットとデメリット

125%ルールが適用されない

メリットでもデメリットでもないので、扱いに困るのですが、元金均等には、金利上昇による、急激な返済額アップを避ける「5年ルール」「125%ルール」が適用されません。

【関連記事】住宅ローンの125%ルールとは?

つまり金利変動の影響をもろに受けることになるため、元利均等返済よりも一層余裕のある計画を立てることが重要となります。それがデメリットかと言われたら、デメリットになるのかなあ・・・?

まとめ

元利均等を選ぶ人が多いのは、

「元利均等の方が返しやすいと思う人が多いから」

と言い換えることができます。どちらがおススメとかどちらが悪いとかそういう話ではないのです。借りる人の懐事情、人生設計事情によって選択肢は異なります。ローンのあっせんを行う不動産仲介業者のお兄ちゃんたちにそこまでのアドバイスを求めるのは酷です。彼らは不動産を買った人が、買った後どのように返済していくかに興味はないのですから。かといって金融機関に求める話かと言えば、やはりそこまではしません。

結局は自分たちのことは自分たちが一番よく分かっているのです。どのように返していくのかを、

「どの不動産を買うのか?」

と同じような熱量で話し合ってもらえればいいのではないかな?

ベストの選択肢はあるかもしれません。しかし仮にベストな選択肢を選ばなかったとしても、

失敗!

ということではありませんから。

250_bana 不動産活用コンサルタント
03-5707-7650

無料メルマガ登録

「教養」としての不動産取引


読者購読規約
>> バックナンバー
 

不動産活用コラム

不動産活用コム メニュー

楯岡悟朗 著書

関連リンク

よく読まれている記事

不動産活用コンサルタント