コラム

マンションを貸すと手に入る収入

マンションを貸すと手に入る収入については以下の通りです。

  1. 賃料
  2. 礼金
  3. 更新料(または再契約料)

1.賃料

住まいを提供する対価として、毎月賃料がオーナーに支払われます。しかし、以前のようにただ部屋を提供するだけでは、今の時代、賃貸経営を続けていくことは難しいです。

快適に住んでもらえるような部屋の設備を提供する必要はありますし、不具合が生じた場合は迅速に修理しなければなりません。その他、入居者から様々な要望が出てきます。できること、できないことはもちろんありますが、それらに真摯に対応していくこと含めての賃料収入です。

2.礼金

部屋が余っている現状で、少ない入居者を取り合っているのがいまの賃貸市況です。競合物件はたくさんあります。それら多くの競合に競り勝つため、以前では礼金2か月が当たり前だったものが、1ヵ月またはゼロという物件も多く出てきています。礼金1ヵ月を乗せていつまでも入居者がいつまでも決まらないよりも、ゼロにして少しでも早く入居してもらった方が、短期的・長期的に考えてもメリットはあります。今の時代、あまり礼金に期待することはできませんが、とはいえ、人気のエリアや需要のある間取り、つまり競合が少ない物件であれば、今でも礼金1ヵ月は考えてもよいでしょう。

3.更新料(*または再契約料)

礼金同様、以前と比べて絶対的に得られる収入ではなくなってきました。過度な期待はできません。なぜなら、一般的な賃貸借契約(*普通賃貸借契約)の更新は、文字通り当初結んだ契約を「更新」することです。何回更新しようが、「原契約」は当初契約書なのです。

極端な話、

「更新契約書にサインしようがしまいが」

「更新料を払おうが払わなかろうが」

契約は続行します。それを知っている入居者が、更新料を払わないケースがたまにあるからです。

ただ、いまでも一般的な賃貸借契約には当然のように含まれている条件ですので、あまり悲観的になりすぎなくともよいでしょう。

3-1.更新手数料

ちなみに更新時には、更新作業を行う不動産管理会社に支払う手数料が発生します。不動産会社のスタンスによって異なるのですが、更新料の半分(*プラス消費税)が更新手数料、半分がオーナー取り分とするところもあれば、更新料とは別途、事務手数料を入居者から徴収するところもあります。

オーナーにとっては更新料全額もらえる方がうれしいのは当然だと思いますが、別途事務手数料を徴収する場合、入居者の金銭的な負担が増えることになります。

3-2.再契約料の場合

定期借家契約の場合、更新ではなく「再契約料」となります。定期借家契約は普通賃貸借契約と違い、期間満了と同時に契約は切れます。契約満了ごとに新しい契約を結び直すことになり、「原契約」がどんどん最新のものとなります。再度新しい契約を交わし直すので、更新に比べて再契約料の妥当性は高くなります。入居者もタダで契約ができるとは考えないからです。

まとめ

マンションを貸した際に得られる収入は、上記の通りです。しかし前述した通り、礼金・更新料共にいまは絶対的なものではありませんし、賃料もただ部屋を提供するだけで簡単に得られるものではありません。色々と手間暇はかかるのです。

だからといって、不動産活用の観点からすると、使用していない不動産を利用しない手はありません。手間暇かかるとはいえ、同じくらいの収入を得るためにかける手間に比べたらたいしたものではありません。

また、「衣・食・住」の中でも基本的な「住」を提供することは、公共性の高い素晴らしい事業です。不動産会社に管理を依頼することで、かかる手間を大幅に減らすことも可能です。ぜひチャレンジして頂きたいと思います。

専属専任媒介と専任媒介の違い(その1)

専属専任媒介専任媒介の違いは以下の3つあります。

  1. 自己発見取引の可否
  2. 営業活動報告の頻度
  3. レインズ登録までの期間

1.自己発見取引の可否

自己発見取引とは、売主自身で見つけてきた買い手(*知人、親族など)と、不動産仲介会社を介せず直接売買契約を交わすことをいいます。

専属専任媒介契約では、自己発見取引は認められていません。つまり自分で見つけた買い手と売買契約を交わす際にも、依頼をした不動産会社を通さなければなりません。

反対に専任媒介契約では、自己発見取引は認められています。自分で見つけた買い手と売買契約を交わす際には、不動産会社を通さなくても構いません。しかし不動産売買契約は法律行為であり、大きな金額が動く極めて重要な取引です。

仲介手数料を省きたい気持ちは分かりますが、自分で見つけた相手との売買契約であろうとも、不動産会社に仲介を依頼した方が安全ですし、間違いはないでしょう。

1-1.不動産会社の存在意義

「自分で見つけてきた人と契約をする「だけ」なのに、手数料を取られるなんて納得できない」

と考えている人がたまにいます。

このように考える方にとって、不動産会社の存在意義は、

「お客さんを見つけてくること」

と思っているのでしょうが、そうではありません。もちろん、仲介業務の中で借り手・買い手を見つけてくるというのは重要な仕事の一つであることに間違いはありません。しかし、

「仲介業務=借り手・買い手を見つけてくること」

だけではありません。

「相反する互いの条件を調整・交渉し、その内容を契約書に落とし込み、トラブルなく取引完了までエスコートする」

これが最も重要な作業です。仲介業務に万が一トラブルが発生した場合、仲介業者

「知らぬ、存ぜぬ」

を通すことが出来ません。行った仲介業務に対して、仲介業者には責任が生じます。それを証するため、売買契約書・重要事項説明書には、仲介印を押印するのです。

「この取引に対しては当社が仲介責任を負います」

と。不動産会社の存在意義はここにあるのです。

2.営業活動報告の頻度

  1. 専属専任媒介の頻度・・・1週間に1度
  2. 専任媒介の頻度・・・2週間に1度

報告は文書でもメールでも電話でもなんでも構いません。

3.レインズ登録完了までの期限

  1. 専属専任媒介の期限・・・5営業日以内
  2. 専任媒介の期限・・・7営業日以内

ちなみに一般媒介にレインズ登録義務はありません。

マンションを貸すには?

マンションを貸すには、まず不動産会社に相談することから始めます。マンションを貸したいと思うオーナーさんに対し、不動産会社は以下のような業務を行ってくれます。

  1. 賃料査定
  2. 募集条件のアドバイス
  3. 募集図面の作成
  4. 募集活動
  5. 案内
  6. 契約

以下に見ていきましょう。

1.賃料査定

マンションの立地や部屋の状態を加味し、現在募集中の物件や、過去に成約に至った物件の事例を踏まえて、貸せそうな賃料を提示してくれます。

2.募集条件のアドバイス

賃料査定と絡めて、募集条件のアドバイスをしてくれます。募集条件とは主に以下のようなことを指します。

  1. 契約期間
  2. 敷金・礼金
  3. 契約形態
  4. その他諸条件

2-1.契約期間・・・賃貸契約は2年が一般的ですが、オーナーの希望や賃料との兼ね合いでそれ以上でも以下にでも設定することができます。

2-2.敷金・礼金・・・事業用(*店舗や事務所)でなければ、敷金・礼金共に最大2か月というのが一般的です。契約期間同様、賃料との兼ね合いで2か月、1ヵ月、もしくはゼロに調整したりします。

例えば賃料を相場より抑える代わりに礼金を2か月に設定したり、賃料を相場より高めにする代わりに敷金・礼金をゼロする、などです。。

2-3.契約形態・・・普通借家契約か定期借家契約か、です。

  1. 普通借家契約・・・一般的な賃貸借契約のことで、借主としての義務を果たし続ける限りは、契約は続きます。最初の契約書がいつまでも「原本」であり、契約期間満了の際は、更新を行うことになります。しかし「原本」が書き換わるわけではありません。賃料は相場通りに貸すことができますが、貸主・オーナー都合で、退去してもらうことは難しいと考えておきましょう。
  2. 定期借家契約・・・契約期間が満了と同時に、一旦契約は切れます。引き続き契約を継続する場合は、再度契約を交わします(再契約)。契約満了と同時に(*解約したい旨の通知は必要)退去を申し出ることは可能です。普通借家契約の「原本」が、一番最初に交わした契約書であることに対し、定期借家契約の「原本」は再契約ごとに最新のものに切り替わります。契約満了と同時に退去しなければならないこともあるので、入居者のリスクは高くなります。その分、賃料は普通借家よりも安くなります。

将来的に使う可能性が高いか低いかによって、どちらの契約形態で結ぶかが異なります。

2-4.その他諸条件・・・ペット飼育、楽器演奏、事務所利用等の可否。その他、部屋についている設備(*エアコンや給湯器など)の修繕は、オーナー負担が一般的ですが、「リビングのエアコンはオーナーの修復義務を免除」など、細かい取り決めも可能です。

3.募集図面の作成

募集図面を作成します。図面を見ることでその物件を借りる際に必要な費用や、2.で決めた契約条件を把握できるように作成しなければなりません。

4.募集活動

レインズやポータルサイト、自社サイトや店頭看板などを使って、物件情報を拡散させます。

5.案内

物件を見たお客さんや他の不動産会社からの問い合わせや、内見希望があれば、現地に行き案内をします。

6.契約

案内の結果、契約となれば、契約書を作成し契約を行います。募集時の条件と契約時の条件が違いがあっては、「話が違う!」となってしまうので、細心の注意が必要です。また、退去時や入居中の際の借主負担の可能性とケースを分かりやすく説明し、納得の上で契約を結んでもらいます。ただ、どれだけ詳細に分かりやすく説明したとしても、トラブルになることはどうしてもあります。

まとめ

以上のように、マンションを貸す際には上記の作業を不動産会社に依頼の上、進めなければなりません。どこの不動産会社に依頼したとしても行うことは同じです。しかし、作業の質に違いはでます。特に1,2,6は重要な作業であり、賃貸借契約のキモです。

極論をいうと5.の案内は入社したばかりの新人でもできます。しかし、1,2,6は経験と法律的な理解も必要ですし、分かりやすくかみ砕いてオーナーと借主に説明できる説明する力も重要です。

依頼する不動産会社はどこでも同じというありませんので、注意しておきましょう。

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