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コラム

マンション購入で最も重要視すべきものは管理です

 

部屋の状態は二の次でいい

いまはリノベーション物件が多いですから、室内はピカピカでまるで新築です。マンション外観は古いのに、室内は新築マンション!みたいなギャップが、逆に購入意欲を一層かきたてるのかもしれません。

しかしですね、極論言ってしまうと、室内の状態は購入した後でどうにでもできてしまうんです。もちろん、先立つもの(お金)は必要ですし、マンションの修繕規約は守る必要がありますが、その範囲の中であれば、自分の好きなようにできます。

マンションの管理状態を劇的に変えることは困難を要する

だけどマンションの管理はそうではありません。

「管理が行き届いてないから、マンションの管理会社を変えたい!」

「清掃会社を変えたい!」

と思っても、自分一人の意見ではなにもできません。マンションは住民全員の共有財産ですから、それら全員の意見をまとめなければなりません。変えることは大きな手間がかかります。

現在、古いマンションの建て替えや、給排水管などの取り換えが遅々として進まないマンションがたくさんありますが、原因はここにあります。つまり意見がまとまらない。

ですから現状、マンションの管理が適正に行われているものをなにより選んで購入するべきでしょう。部屋の状態ではなく!

管理状態をどこで見たらいいか?

マンションの管理会社から発行される、修繕計画表や集会の議事録を確認することで概要は掴めるはずです。しかし、もっと身近なところから伝わるものがあります。

マンションを内見しに行くと、みなさん室内やバルコニーからの眺めや陽当たりを一生懸命写真を撮ったりじっくりみますが、自転車置き場や駐車場、ゴミ捨て場、廊下、エントランスなどの共用部分を、室内を見るときと同じ熱心さで見る人はほとんどいません。

マンションを購入したら、当たり前のように接することになるそのような施設を、管理という観点でよく見ておくことをお勧めします。

築の新しいマンションではあまり顕著な差はないかもしれません。しかし、それでも芝生や植栽がちゃんと手入れされているかとか、ゴミ置き場がキレイに維持されているかなどである程度、管理状態を確認することができます。

マンション住民の高い意識も管理には必要

マンションは住民全員による共有財産です。少数の人数が、マンションの維持・管理に一生懸命ではいけません。マンション住民全員が、

「自分たちの財産は自分たちで守っていくんだ!」

という共通認識を持っていなければ成り立ちません。

築年数は経っているけれども、なんともいえない雰囲気や重厚さを感じるマンションを見つけることがあります。そうしたマンションの住民の話や管理人に話を聞いてみると、非常に熱心な人が多いです。

部屋ではなく、マンション全体から感じる雰囲気は、意外にバカにできません。

まとめ

  • 部屋の状態ではなく管理をみよう
  • 共用部分を部屋を見るときと同じ熱量でみよう
  • 住民の管理意識が高いマンションは、必然的に管理のよいマンションである可能性が高い。売主や管理人さんに積極的に話を聞いてみよう

あまり古すぎるマンションは問題ですが、築年数がそれなりに経っているマンションでも、管理の行き届いた良いマンションはたくさんあります。そのようなマンションを見つけるお手伝いを、これからも続けていきます。

長崎観光まとめ~軍艦島はじめ世界遺産を巡る旅~

年に一度の社員旅行の季節がやってまいりました。今年は私のたっての希望で、

「長崎」

となりました。長崎駅の相場情報も調べてみました。こちらをどうぞ。

長崎駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

目的はただ一つ、

「軍艦島」

へ是が非でも行ってみたかったからです。

端島(はしま)は、長崎県長崎市(旧西彼杵郡高島町)にある島である。明治時代から昭和時代にかけて海底炭鉱によって栄え、東京以上の人口密度を有していた。しかし、1974年(昭和49年)の閉山にともなって島民が島を離れてからは、無人島である。軍艦島(ぐんかんじま)の通称で知られている。2015年、国際記念物遺跡会議(イコモス)により、軍艦島を構成遺産に含む「明治日本の産業革命遺産 製鉄・製鋼、造船、石炭産業」が世界文化遺産に登録された(引用:ウィキペディア)

ぶっちゃけ、軍艦島へ行ければ、その他の日程はどこでもよかったです。すべて軍艦島にかけてました、ワタクシ(笑)

 

エアポート投稿おじさん批判について物申す

一時、ネットで

「なぜオジサンは空港の写真をSNSに載せるのか?」

みたいな記事が出回りました。

サラッと流し読んだので、内容を正確に覚えているわけではないですが、要約すると、

「オジサンにとって空港に来るというのは非日常なので、これみよがしに「リア充」「おれ、忙しい」アピールするが、それが若い女性的にはうっとうしい・・・」

といったような内容だったかと(間違ってたらごめんなさい)。

ふ~ん、って感じで読んでましたが、一人のオジサン側の意見を言わせてもらうと、空港なんて確かに非日常なんですよ。だから嬉しくなってついそれをアップしてしまいたくなりますが、それの何が悪いのか?

ほっといてくれ!

というのがオジサン側の意見です。SNS投稿になんて意味なんてないんですよ。基本、楽しいからやってるだけであって、投稿にいちいち意味を持たせ始めたらきりがありません。そんな深い意味なんてないんですよ。

私もSNSにはアップしませんでしたが、撮りましたからね、こんな写真。別に意味ないです。だけどなんの意味なく撮った写真を見ていたら、今書いてること思いついたので、個人的には意味がありましたね。

初日

長崎空港に到着後、車で市内へ向かいます。軍艦島ツアーのスタートは13時です。11時半には市内に到着する予定でしたが、それよりも早く市内、そしてツアースタートの長崎港に到着しました。

そこで長崎での初の食事を。

私は知りませんでしたが、トルコライスというものが有名なようです。大人のお子様ランチ的な。

トルコライスまたはトルコ風ライスは、長崎県、主に長崎市を中心としたご当地グルメ。一皿に多種のおかずが盛りつけられた洋風料理。

大阪市、神戸市にもトルコライスが存在するが内容は各所で異なる(なお、九州では長崎県以外ではほとんど見られない)。

最も一般的なのはピラフ(ドライカレー風も有)、ナポリタンスパゲティ、ドミグラスソースのかかった豚カツという組み合わせである。盛り付けとしてはピラフとスパゲティとサラダを皿に盛り、その上からカツカレーのごとく豚カツをのせる。(引用元:ウィキペディア)

物珍しさで頼んでみましたが・・・まあ、なんてことない料理です(苦笑)港なんで、魚介にしておけばよかったなと。

昼食後、いよいよ今回の旅行の一番の目的である、軍艦島ツアーへ!軍艦島とそのツアーに関しては以下の記事をどうぞ。

【長崎探訪】端島炭鉱(通称:軍艦島)へ上陸した

2日目

午前中はグラバー園からの大浦天主堂へ。

実は高校のころ、修学旅行に来たことがありますが、はっきり言ってなん~~~にも覚えてません。

【長崎探訪】グラバー園~大浦天主堂に行ってきました

この辺りは修学旅行生と外国人観光客が非常に多く、にぎわっておりました。

昼食はホテルで食べることになっていたので、一旦市内から戻ります。午後の予定は

「亀山社中記念館」

へ行く予定でした。それ以外にこれといった行先が決まっていなかったので、走って市内へ向かうことにしました。

【長崎ランニング】女神大橋~小菅修船場跡~亀山社中記念館~激シブ銭湯「白菊湯」へ

夕食後、稲佐山へ夜景を見に行きます。稲佐山からの夜景は、世界新三大夜景に認定されているようです。

頂上の駐車場に車を停めるのですが、狭いため入場するまで10分ほど待つことになります。6月の閑散期、それも平日ですから10分程度で済みますが、これが繁忙期だとかなりすごいことになるそうです。駐車場の手前から車が大行列をなすそうです。

繁忙期に稲佐山の夜景を見に行く人は、それなりの覚悟をもっていくようにしましょう。

頂上には展望台があり、そこの一番上からも夜景を楽しむことができます。6月のこの季節、半そで・半パンではかなり寒かったです。

iPhoneで撮った写真ですので、こんなもんです。

タクシーの運転手さんに聞きましたが、この夜景は戦略的に作られているところもあるそうで、一般家庭でも、夜は家の電気をつけましょう!的なことが言われているそうです(笑)

この夜景は、長崎市民の努力の結晶なのですね。

3日目

ハウステンボスに行く予定を急きょ変更し、三菱重工業の敷地内へ立ち入ることが出来る、造船所見学ツアーに参加しました。詳しい解説は以下の記事をご覧ください。

【長崎探訪】長崎の造船所見学ツアーに行ってみた

まとめ

以上、長崎旅行2泊3日の行程でした。

今回の旅行で、巨大建造物やスケールのデカい工作機械、船舶などに心が大きく揺さぶられることが判明しました。

それに加えて、私の好きな司馬遼太郎先生の名作、

「竜馬がゆく」

「坂の上の雲」

と絡むことが非常に多く、2泊3日ではすべて見ることは困難です。非常に良かったです、長崎!

 

まだ未読の人は読んでみてください。私はこの2作品に人生を変えられたと言っても過言ではありません。

来年も再び長崎にしようと思いました(笑)。

長崎駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

先日、年に一度の社員旅行で長崎に行ってきました。すごくよかったです。特に司馬遼太郎の「竜馬がゆく」「坂の上の雲」が好きな人は、見どころが多く私同様、楽しめると思いますよ。

 

 

詳しい解説はこちらの記事をご覧ください。

長崎観光まとめ~軍艦島はじめ世界遺産を巡る旅~

書きたいことがたくさんあったので、結構なボリュームになってしまいました。不動産関連の記事より力入れて書いたかも(笑)

ホテルは稲佐山の中腹辺りでしたが、市内観光をするたびに長崎駅前まで来ていたので、わずかな時間でしたが、結構なじみのある場所となりました、長崎駅。

というわけでせっかくなので長崎駅付近の不動産相場を調べてみようと思いました。

いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。今回は坪単価が低く、物件数も少ないので、小数点以下も含めて計算しております。

土地の情報

駅からの距離は考慮に入れていません。

土地の売り情報

  • 件数:21件
  • 最高値(坪単価):35.2万
  • 最安値(坪単価):0.4万
  • 平均坪単価:9.8万

21件の売り情報があります。一番坪単価が高い土地は駅から43分です。駅からの最短距離の物件は6分で、逆に最長距離は113分です。この113分の物件が、坪数が大きいので、最高値物件となります。

土地の成約情報

成約情報ありませんでした。

実は成約情報というのは、成約した不動産会社が任意に登録するものです。登録は推奨されていますが、強制ではありません。

情報を共有するという認識がまだ浸透していないのかもしれません。そもそもそんな情報を必要としていないから、成約情報など登録していないのかもしれません。

土地のまとめ

売り物は21件とありますが、駅からかなり遠い土地がほとんどです。駅近の土地は、恐らくすぐ決まってしまい、市場に出すまでもないのでしょう。

レインズで見た限りですが、情報を出している不動産会社の数は多くありません。2,3の不動産会社が物件を取り仕切っているようです。

マンションの情報

駅からの距離は考慮に入れていません。

マンションの売り情報

  • 件数:8件
  • 最高値(坪単価):135.0万
  • 最安値(坪単価):45.2万
  • 平均坪単価:80万

最高値物件は駅徒歩5分の70㎡オーバーのファミリーマンション。最安値物件はワンルームのオーナーチェンジ物件。オーナーチェンジ物件が安い理由はこちらをお読みください。

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由

そこまで駅から近くはないですが、1,000万台でそれなりのマンションが購入できそうです。

マンションの成約情報

  • 件数:7件
  • 最高値(坪単価):127.8万
  • 最安値(坪単価):40.6万
  • 平均坪単価:89万

駅近マンションは結構いい金額してます。部屋の広さが100㎡近くなると、価格も4,000万近くになります。

マンションのまとめ

売り出しの坪単価と成約坪単価が近いので、市場で取引されるマンションの坪単価は80万台が相場でしょう。駅近マンションんがお手ごろ感がありますね。

戸建の情報

駅からの距離は考慮に入れていません。

戸建の売り情報

  • 件数:10件
  • 最高値:3,730万
  • 最安値:238万
  • 平均坪単価:未測定

1,000万以下はおろか500万以下の戸建も数件あります。当然駅から遠く、築年数は古いものが多いですが、外国人観光客相手の、民泊事業なんかできないでしょうかね。

タクシーの運転手さんも言ってましたが、観光収入がデカいそうです。世界遺産や歴史建造物がたくさんあり、実際に外国人観光客を見ない日、見ない時間はありませんでしたから、安い戸建を仕入れることができれば面白いと思いました。

戸建の成約情報

  • 件数:4件
  • 最高値:2,600万
  • 最安値:420万
  • 平均坪単価:未測定

戸建のまとめ

1,000万後半から2,000万中盤でそれなりの戸建が買えるでしょう。ただ、駅から近い物件はほとんどなく、2,000万台の戸建も、基本は車移動が必要なエリアにあります。

1,000万以下は、建物が古く駅からもかなり遠いという物件です。

長崎駅まとめ

長崎駅のまとめでした。

市内は建物も多く取引が活発に行われていると思っていましたが、市場の情報は予想以上に少ないです。

地元の不動産会社にヒアリングしたわけではないので、私の予想にしかすぎませんが、ネットを使って情報を広げる、といったことが積極的に行われていないのではないかと。

レインズに登録されていない

まずなによりレインズに販売図面が一切登録されていません。土地も戸建もマンションも、です。関東では図面の登録は強制ではないですが、ほとんどの物件で販売図面が登録されていて、自由に情報を取り寄せることができます。

しかし今回調査した長崎駅の物件は、不動産会社に電話をして図面をもらわないといけません。多分、FAXで。

そうした一連の行為は非常に面倒なので、図面が登録されていないと、それだけで資料を取り寄せようとしない不動産会社も多く、物元の不動産会社からすると、販売機会の損失となってしまうからです。

また、レインズに掲載されている情報の質も低いです。駅から徒歩1分とあったので住所を見てみたらなぜか佐賀県の物件だったり、車で15分行くエリアだったりと、記事書いてて困惑しました。

「この情報は本当なのか?」

と。

昔ながらのやり方が主流?

こうしたことから恐らく、物件情報をネットを利用して拡散して、広く買い手を募るというやり方で取引が行われているのではなく、昔ながらの不動産業者のやり方で取引が行われているのではないでしょうか。

つまり不動産を買いたいと思ったら、付近の不動産会社に飛び込んで、そこで紹介を受けた物件のみを検討するといったようなやりかたです。

不動産業者間で多少の物件のやり取りは行われるでしょうが、機械的にやるというよりかは、人と人とのつながりで物件情報をやりとりしていると思います。

増える空き家を少しでも減らすために必要なこと

これもタクシーの運転手さんから聞いた話ですが、最近では空き家が増えてきているようです。歴史のある素晴らしい街だと思うので、非常のもったいない話です。

周囲の不動産会社がそうなので、ある一社だけネット活動を推進したとしても意味がないと思いますが、しかし。もっとインターネットを活用し、物件情報を広くアピールすることができれば、物件も流通し、空き家率を下げることに多少つながるのではないかと思います。

空き家の原因は色々ありますが、一つは

「うちの家なんて売れないから」

という一種の「諦め」です。

そうした「諦め」をなくしていくには、もっと物件をアピールして、多くの人に魅力が伝わるような販売をしていくことで、少しずつなくなっていくのではないかと私は思います。

長崎駅からは以上です。

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