コラム

日本とアメリカの不動産取引の違い

以前オーストラリアの不動産事情については記事にしました。扱うものは同じでも、お国が違えば随分違ったものでした。今回はアメリカ不動産の取引事情についてです。

 

違いその1 役割分担がある

物件を案内する人と契約する人が別。役割が違う(日本では一緒)。お客さんを案内するためには、日本でいうところの、宅地建物取引士でなければならず、この免許・IDがないと物件の案内さえできません。

【 生涯の友達に、「医者」「弁護士」「不動産屋」を持つことが有意義の人生を送る秘訣 】

という、格言めいた言葉があるくらい、不動産業のステータスは高いです。

違いその2 IT技術を駆使したカギの管理

案内する物件の共用部分には、建築当初からキーボックス込みで建築されていて、アメリカいうところの宅建士が、免許・IDをかざすことでキーボックスが開く仕組みです。これらの行動はインターネットですべて記録されていて、どこの誰が何時に鍵を持ち出し、何時に戻しているのか鍵の動向が一目瞭然です。

日本では案内の依頼書をFAXで送ったり、カギを取りに行ったり、わざわざ開けに現地まで行ったりと、前近代的で不効率さは軽く怒りを覚えるほどです。

違いその3 ネット=本店

店舗を構えて営業している会社はどんどん減っていて、今までネット支店だったものが、今や本店になりつつあります。そして案内は現地集合・現地解散。インターネットが主流になってきているところまでは日本も同じ。ただ、現地集合・現地解散をしているところは日本ではまだまだ少ないと思います。

「対面して事務所に戻ってからが俺の本領発揮だ!」

と思ってる不動産会社や営業マンってまだまだ多いはずです。事務所まで来てもらい、車で案内して、その後また事務所に戻る・・・ということが当たり前のように行われているのが現状です。

違いその4 営業マンの違い

女性の営業マンが多いです。映画「アメリカン・ビューティー」(*若干ネタバレあるので、これから観る人は要注意)の主人公、レスタ―の奥さんは不動産営業マンで、あんな感じの人、多いんでしょう。女性営業マンはもっと日本でも活躍していいと思います。お客さんもスーツをビシッと着た男性が来るよりも、警戒感を持ちずらいし、女性ならではの視点とやわらかい雰囲気は、不動産営業に向いていると思います。

まとめ

なんでもかんでも欧米に「右に倣え」はどうかと思いますが、(お客様のためにも)良いと思ったところは、会社単位で始められる小さなことから積極的に取り入れていくべきだと思います。大きな一歩も小さな一歩から。高い社会的地位を獲得するには、高い職業倫理感を持っていないといけないでしょう。

夫婦・親子で住宅ローンを組む場合

住宅ローンは通常、単独で借りることがほとんです。しかし、借りる人の年収や勤務先などの事情によって、単独で借りられない場合もあります。そのような場合、夫婦・親子連名、または収入合算という方法で、融資を受けることができます。

 

連名で融資を受けるとは?

各自が主債務者となり、それぞれが各共有持ち分に応じて別々に借りることをいいます。一般的にはペアローンと呼ぶことが多いようです。必然的に購入する不動産は共有名義となります。どちらがどれだけの融資を組むかは、持ち分に合わせる必要があります。

例えば5,000万の物件を2,500万ずつ融資を受けて購入する場合、

  • 夫・・・2,500万(持ち分2分の1)
  • 妻・・・2,500万(持ち分2分の1)

このようになります。図にすると以下のようなイメージです。

  • 夫・・・4,000万(持ち分2分の1)
  • 妻・・・1,000万(持ち分2分の1)

負担額と持ち分が上記のようにかい離してしまうのは、現実に即していないので基本NGです。

「なんで5分の1しかお金出してないのに、半分も持ち分持ってんの!?」

ってことです。

連名で融資を受けるメリットとデメリットとは?

メリット

  • 各自が住宅ローン減税を受けることができる
  • 単独では購入できない不動産を購入することが出来る

デメリット

1件の不動産購入に対し、2件の融資を受けることになるので、単純に融資にかかる費用が2倍になります。

  1. 融資にかかる費用(*事務手数料、保証料、登記費用)が2倍
  2. 団体信用生命保険にそれぞれが加入しなければならない

2.について補足。どちらかに万が一のこと(*死亡、働けなくなった)があっても、全額完済されることはありません。

例えば夫婦共有で、夫2,500万、妻2,500万、合計5,000万のペアローンを組んでいた場合。夫が死亡したら2,500万は完済されますが、妻の2,500万は払い続けなくてはなりません。図にするとこういうことです。

収入合算とは?

夫婦の場合の収入合算について考えます。夫の収入に妻の収入を合算することで、ローンが通しやすくなります。ただ、単純に収入を合計できるわけではありません。金融機関によって基準は異なりますが、以下のような制限があることがほとんどです。

  1. 夫の年収10倍までの融資額が上限
  2. 夫の年収の半分までしか合算できない

1.に関して言うと、夫の年収が400万とすると、借り入れ上限は4,000万までになるということです。また、妻の年収が250万だとしても、夫の年収(*400万)の半分、つまり200万までしか合算することができません。

ペアローンと収入合算の違い

ペアローンは夫婦それぞれが持ち分に応じて融資を組みます。従ってそれぞれが主債務者になります。

収入合算の主債務者は1人です。夫が主債務者で妻が収入合算者とすると、妻は夫の連帯保証人になるということです。夫が返済できなくなっても、妻が連帯して返済義務を負うことになります。分かりやすく図にするとこうなります。

ただし、団体信用生命保険は主債務者である夫が加入者です。主債務者に万が一のことがあった場合、連帯保証人の返済義務も免除されます。

ローンはなくなります。

収入合算のメリットとデメリットとは?

メリット

  • 単独では購入できない不動産を購入することが出来る

デメリット

  • 収入合算者は主債務者の連帯保証人となるので、支払い義務はある

まとめ

個人的な見解としては、単独ローンで買えない不動産は、その人が買うべき不動産ではないと考えています。もちろん、

「生活費も半分ずつだから家も半分ずつね」

というスタンスの元、ペアローンをあえて組む人もいれば、

「個人事業主で妻を連帯保証に入れなければならない」

などやむにやまれる事情で収入合算を選ばざるを得ない人もいるでしょう。全てのケースで避けるべきというわけではありません。

しかし、よりよい物件、単独では買い切れない金額の不動産購入をするために、ペアローン・収入合算を利用することはお勧めしません。どうしても欲しい物件なのかもしれませんが、単独で融資が下りないということは、そもそも身の丈に合っていない物件ともいえます。

不動産仲介業者の仕事は、

「欲しいと思ってる物件を買ってもらうこと」

です。買ってもらうために、ペアローンや収入合算を提案してくるかもしれません。その物件を欲しいと願う人からすると、購入できる方法を模索してくれる仲介業者の姿は頼もしく映るかもしれません。しかし、不動産会社にとって、買ってもらうまでが仕事であり、購入後の返済生活がどうなるかに興味はありません。

結局は自身でペアローンや収入合算についての知識やリスクを学び判断しなければならないのです。

宅建免許が取り消される悪徳不動産会社

先日、業界新聞に、とある不動産業者が免許を取り消しになったというニュースがありました。運転免許がなければ車を運転してはいけないように、宅建免許がなければ不動産業を行ってはいけません。

運転免許は違反をすれば点数が引かれていき、なくなると免許停止、免許取り消しとなります。宅建免許も同じです。点数はありませんが、悪いことばかりしていると、今回のニュースのように免許が取り消されます。なぜ取り消されたのか?ちょっと見てみましょう。

『複数の顧客との間でマンションの売買の仲介業務を行ったが、その中で、

  1. 媒介契約書を売主に遅滞なく交付していない
  2. 重要事項説明書に必要な記載がない(手付金の額、私道負担など)
  3. 物件の購入希望者がいないにもかかわらず、希望者がいると不実のことを告げて媒介契約を締結させ、その後転売差益を取得することを目的として代金を減額させた上で、取引態様を変更し、自ら買主として売買契約を締結した』

まあ不動産業者として、当たり前に行わなければいけないことをやっていない、ということです。文面を読んでもらえればなんとなく理解出来ると思います。しかし一般の方にイマイチ伝わらないと思うのが3.です。ざっくりと要約するとこうなります。

『実際にはお客さんなどいないのに、

「当社にはお客さんがいます!だからお任せ下さい!」

とウソを言って売却の依頼を受けました。その後、お客さんがいると言ったにも関わらず、売れないと伝え、徐々に販売価格を下げていきましたが、それでも中々売れません(正当な販売活動を行っていたかは疑問です)。売主さんが大分弱ってきた所で、すかさず、

「ここまで金額を下げても売れないとなれば、お客様の物件は需要があまりないのかもしれません。こうなるとさらに金額を下げていくしかありません。・・・だけどそれだとお客さんも気の毒ですし、困ってしまうでしょう?お客さんを助けると思って、特別に!この金額で当社が買わせて頂きますが、いかがですか?特別ですよ!」

仲介業者だったはずが、いつの間にか「買主」になりました(取引態様を変更)。ここまで不動産業者のいいなりになっていた売主さんは、

「これ以上安くなってしまうなら・・・買ってもらえるんなら・・・」

ということで、言い値で売買契約を結びました。』

ということです。

「転売差益を取得することを目的として」

とありますから、その会社は言い値で買った不動産を、後日、正当な価格で売りに出し、差額を手にすることが当初からの目的です。実際に売主と不動産業者の間で、上記のようなやりとりがあったのかどうかは謎です。いずれにせよ、売主の弱みに付け込んだ、恐らく詐欺的な似たようなやり口だったのでしょう。怖いですね。良い取引は良い不動産業者選びから!気をつけましょう。

その他にも色々悪徳行為はあり、以下のようなものがありますのでご参考に。

■悪徳業者A

  • 賃貸物件の仲介を行うに当たり、ポータルサイトに物件を掲載したが、そのどれもが契約済みで取引出来ない物件だった(おとり広告)。また、賃料、管理費、礼金、敷金を実際より安く表示

■悪徳業者B

  • 賃貸の仲介を行って契約をしたものの、貸主に渡すべき敷金を支払わなかった

■悪徳業者C

  • 買主とマンションの売買契約を結んだが、午後8時から深夜1時半までの長時間にわたり勧誘をした
  • 「買わない!」と断っているのに、しつこく勤務先にまで電話をかけてくるなどした

■悪徳業者D

  • 戸建ての売買契約を行ったが、売主に媒介契約書を交付しなかった
  • 限度額を超えて報酬を受け取った
  • 不当に高額な報酬を要求した
  • 売主と合意していないのに、「企画料」名目で金銭を要求

■悪徳業者E

  • マンションの売買契約を行ったが、重要事項説明書・契約書に、日付や売買金額や手付金の額を記載しなかった
  • 融資申し込みの際、買主の預金通帳を改ざん。預金残高を多く見せそれを使用して融資手続きを行った

最後なんかもう完全に犯罪ですね。仮にみなさんが今後、これらの行為を不動産業者にされたら、それは業務停止処分をされるほどの悪徳行為だということですよ。

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