コラム

空室対策には差別化が必要

私ごとで恐縮ですが、投資用のワンルームマンションを一つ所有しています。前の会社にいた時に不動産投資を思い立ち、勢いに任せて立地も確認せず、利回りだけを参考に購入致しました(今だったら絶対そんな無茶な買い方はしません)。

  • 風呂、トイレ別
  • 25㎡以上の広さ
  • 東京都内

諸説あると思いますが、利回り以上に上記3点が、投資用ワンルームマンションを選ぶ上では重要なポイントです。それに反して、私の購入したマンションはと言うと・・・

  • 3点ユニット
  • 16㎡強の狭小
  • 横浜市郊外

今の賃貸需要を一切満たしておりません。しかし買ってしまったことをどうこう言っても仕方がありません。大切な資産の一つとして、日々手をかけているのです。そんな我がマンションですが、購入当初から入居していた方が退去したことがあります。

「多少金額を下げれば程なく決まるだろう」

と楽観的に考えておりました。しかし予想に反して半年近く決まらず、月々のローンが家計をむしばんでいきました。賃貸市場が一番にぎわうと言われている3月末に、賃料を大幅に下げて駆け込みでどうにかこうにか決まったのですが・・・。ところがホッとしたのも束の間、さんざん苦労してようやく決まった入居者が、更新もせずわずか2年弱で退去してしまったのです。

「またか・・・」

半年もの間、家賃が入ってこず、返済だけが続くヒリヒリした感覚を思い出しました。

「何か手を施さなければ前回の二の舞になる!」

と考えた私は、新しい入居者を募集するにあたり、ちょっとしたリフォームを行うことにしたのです。もちろん、大幅なリノベーションなど行う資金的な余裕はありません。総額で賃料3か月分くらいの費用でした。3か月間、空室になるよりは・・・と考えての出費です。

 

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浴槽に大きな鏡を設置

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シャワーヘッドや蛇口をグレード感のあるメタル調に変更

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ダウンライト設置

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壁の一部をアクセントクロスに貼り替え

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手触りの良いアンティーク調のフローリングに変更

 

上記のような内容の工事で、決して大がかりなものではありませんでした。

ところが工事も終了し、募集の準備をしていたところ、なんと!わずか数週間であっさり決まってしまったのです!前回は決まるまでに半年近くかかったというのに・・・。勝因は他物件との差別化が効いたこと、つまり同じ価格帯の物件にはない「ちょっとしたデザイン」をアピールポイントとしたことです。これにつきます。多少はお金もかかりましたが、その分早く決まってくれたので、持ち出しはすぐに回収できたのです。

賃貸経営を甘く考えていた私は、実地でオーナー業の厳しさを学ぶことができました。そのような経験もあるので、安易に賃貸経営を始めたいというお客さまには、厳しいことを申し上げることが多々あります。

今や賃貸は借り手市場です。賃料を相場より多少下げたところで、お客さまは振り向いてくれません。物件自体の賃料もそうですが、他の物件にはない「キラリ」と光るなにかが必要なのです。つまり他との差別化が重要だということです。

「でも差別化するほどお金はかけられないし・・・」

とお考えのオーナーさんもいますが、お金をかけるだけが必ずしも差別化につながるという訳ではありません。多大な費用をかけなくても差別化は図れますし、逆にオーナーの自己満足で大きな費用をかけたとしても、費用対効果が合わないことも多々あります。他との差別化が出来るのならば、ほんのちょっとしたことでも良いのです。

売却でも賃貸にも言えることですが、今のご時世、競合物件はたくさんありますし、インターネットを使えば恐らくいつまでも物件を探すことが出来る状況です。消費者の目は厳しくなる一方なのです。その中で選ばれる「オンリーワン」になるためには、その他大勢から抜け出さなくてはなりません。相場価格に物件をさらしておけば、いずれは決まった時代はもはや過去の話です。他が相場で並んでいる中で、頭一つ二つ突出することが出来れば、必ず選ばれます。今回のように、頭一つ抜け出すのに大きな費用は必要ありません。

  • 室内の状態をアピールポイントとするのか?
  • (どこよりも安い)金額で頭一つ抜け出すのか?
  • はたまた違った視点で強みを作り出すのか?

上記のような考え方を現在売却中の売り手、お部屋を募集中のオーナーは検討しなければいけませんし、取引に携わる不動産業者はそういう視点でアドバイスすることが、求められているのです。

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世田谷法務局に行ったついでに松陰神社へ

その人を偲んだわけではないですが、

世田谷法務局に行ったついでに、

幕末の思想家、吉田松陰が祀られている、

松陰神社に行って来たので、

軽くレポート致します!

ごろう散歩のスタートです。

 

境内を歩くとこんな松陰先生のお言葉が。

 

 
松陰先生の言葉

松陰先生の言葉

 

子供の養育についてかかれているもので、

子供は親の正しい姿を見て自然と成長するものである。

だから親となったらより一層自らの行動をおろそかにしてはいけない。

という意味だそうです。

2人の子を持つ私にとっても、

非常に心に響く言葉ですね。

 

さて、ズズイとさらに奥に行くと、

当時の松下村塾を模した小屋が建てられています。

松下村塾

松下村塾

塾入口

塾入口

 

当然、当時のものではないですが、

高杉晋作や伊藤博文、前原一誠、久坂玄瑞などが、

このような入口をまたいで松陰先生の教えを乞うていたんだなと思うと、

歴史のロマンを感じます。

 

そしてふと目を落とすと、

こんな間取り図面が!

塾間取り

塾間取り

 

松陰神社駅徒歩5分。閑静な住宅街に立つ平屋建て」

 

なんてキャッチコピーがつけられそうですね(笑)。

過去の建物がこうした普段見慣れた形で目にすることで、

途端にグッと距離が近くなったように感じますね。

 

以上、今日は松陰神社からお届けした、

ごろう散歩でした!

誰から買うのか?の時代

12月に引っ越しを控えている我が家。

昨日のお休みは自由が丘にあるヤ○ダ電機へ。

買い替える予定の家電を物色しに行きました。

 

ネットで商品の大体の概略がつかめるのが今や普通ですが、

調べるのが面倒だったのと、

 

「聞きたいことは直接その場で聞いた方が頭に入ってくるに違いない!」

 

と考えているので、

予備知識はほとんど持たず(妻はもっていたようですが)に、

行くことにしました。

 

平日の水曜日。

店内は閑散としています。

たまたま通りがかった店員さんをさっそく捕まえて、

テレビ、掃除機、オーブン、炊飯器など、

購入を検討している商品の説明を片っ端から聞いて回りました。

 

偶然声をかけただけの人でしたが、

どんな商品の質問でもそつなく答えてくれて的確です。

こちらの話もじっくりと聞いてくれて、

朴訥として会話が上手なタイプの人ではありませんでしたが、

一生懸命さとマジメさが伝わってきて、

とても好感が持てます。

 

「今は何が売れているのか?」

「(店員の立場から)何がおすすめか?」

「商品の売りと弱みは何か?」

 

などなど、

なんの予備知識もなかったため、

ここぞとばかりに本当に色々な質問をしました。

なかでも非常に感心したのが、

 

「この商品の最新版と型落ちの機能的な違いは何か?」

 

と聞いたときに、

 

「機能的な違いはほとんどありません。

ただ、ここの部分のデザイン(仕様)が少し変更になって、

使いやすくなっています。

それほどここの部分が気にならないようであれば、

前のバージョンの方が安くてお買い得ですよ」

 

と、答えてくれたときです。

 

この店員さんがただ商品を売りつけようとしているのではなく、

お客である我々家族のことを考えてくれている、

ということが理解できますよね!

 

どの商品にするのかは家族会議が必要ですし、

他のお店にも行って金額の比較も行ってみたいので、

当然その場で購入することはありませんでした。

 

ただ、買うとしたら、

溢れる商品知識を私たち家族に存分に披露してくれた(笑)、

感じの良い今回の販売員から買いたい!

 

という妻との一致した意見です。

その時に備えて名刺だけもらって帰りました。

家電なんてそれこそどこで買っても結果は同じです。

 

ネットで価格を調べれば、

一番安い価格のお店を見つけることも出来るでしょう。

そういう買い方ももちろんありだと思います。

だけどそうした行為が簡単に出来る時代だからこそ、

高い安いの金額だけではなく、

 

「誰から買うか?」

 

にウェイトを置く人が増えて来ているはずです。

 

「やっぱりこれからは誰から買うかの時代だよね~」

 

と、私が考えていたことを代弁するかのように、

妻が言ったのがそれを表しています。

厳しい時代ではありますが、

そうして選ばれる本当のプロフェッショナルだけが、

生き残る時代になるんでしょうね。

 

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