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コラム

【不動産売買】重要事項説明(じゅうようじこうせつめい)

重要事項説明とは?

不動産を購入する側に向けて、これから契約しようとする物件の重要な事項や、細かい契約上の取り決めを説明すること。説明がかかれた書面のことを重要事項説明書という。

所要時間は大体1時間位で、通常契約書の読み合わせと同じタイミングで行うことがほとんど。説明書には売主・買主双方の署名、捺印が必要ですが、買主に向けての説明なので、売主不在で行われることも多い。

重要事項説明は後から言った・言わない、の水掛け論を予防するために、ものすご~く細かいことや

「当たり前すぎて書く必要もないのでは?」

といったことまで回りくどく説明されます。

本来大した内容ではないけれど、普段あまり耳にしないような小難しい法律用語で説明されるため、説明がすんなり入って来ません。そのため何から何まで全部気になるお客さんもいます。

お客さんを不安に思わせることなく、適切に簡潔に、なおかつ外すところは外さず、説明を行える能力が取引士には必要です。

宅地建物取引士免許が必要

運転免許を持たない人が車を運転してはいけないように、重要事項説明を行うには、宅地建物取引士試験に合格し、宅地建物取引士証の交付を受けた免許者でなければいけません。

法律系資格の登竜門と言われているため、行政書士、司法書士、弁護士などを目指す受験生が腕試しで受けたり、法学部の学生も受けるので、毎年受験者数は大変多いです。

登竜門とはいえそれなりの勉強をしないと受かりません。難関資格では決してありませんが、通常業務をこなしながら受かるのはやはり大変です。

不動産営業マンが働きながら取るのは大変

会社勤めの不動産営業マンは、会社から合格を義務付けられています。試験直前には、取ってつけたように勉強時間が与えられます。日々数字に追われる営業マンにとっては焼け石に水でしかないでしょう。

月末になれば休みも取れないことが多いため、勉強時間はほとんどありません。毎年試験がある10月が近づくと、カフェや喫茶店で参考書を開くスーツ姿の営業マンの姿が見受けられますが、そうした人を見かけたら

「大変だな~」

と優しい目で見守ってあげましょう。

契約と同日に行うことがほとんど

契約書の読み合わせ、署名・押印の前に、重要事項説明を行いますが、そのほとんどは契約日当日に行います。契約日とは別に、時間を取って行うことはほとんどありません。

ただでさえ契約時は売り手・買い手共に、普段体験することのない独特の雰囲気によって気分も高揚し緊張しています。そのような状態でいきなり法律用語や聞いたことのない不動産用語が続出し、どの程度お客さん(*特に買い手)にその説明が響いているのかは不明です。

不動産取引に慣れたプロの不動産会社にとっては、複雑な条項などまったくなく、突っ込む所が何一つない契約だったとしても、お客さんにとっては人生で数少ない大きな額を伴う契約行為です。

たいして問題にするようなことではない、些細なことにも、

「一生に何度もない不動産取引」

「失敗できない」

という不安感から、過剰反応するお客さんもいます。それがもとで契約が紛糾してしまうことも。

売り手も買い手も契約をしに来ているので、説明に納得できずに、契約をキャンセルするようなことはあまりありませんが、その時のことが後々まで引きずることは良くあります。

事前に重要事項説明をしてくれるよう依頼するのもあり

事前にしっかりと説明して、疑問点・不明点をなくしておくだけで、契約日当日に気持ち良く取り引きを行えるなら、事前に重要事項説明をしてくれるよう頼んでもよいでしょう。

契約とセットにするものという認識を、不動産会社もお客さんも持っていますが、契約前に行えば良いのであって、契約と同日に行わなければいけないわけではありません。

とはいえ、担当者とお客さんとの間に信頼関係が築けていれば、当日の説明でもなんら問題ないことがほとんどですし、そのような関係を築ける担当者が、なんの配慮もなく進めようとするとは、あまり考えられません。

重要事項説明を、事前に聞くかどうかは、担当者に対する信頼感をバロメーターにしてみたらよいのではないでしょうか。

事前に説明をしないのはなぜなのか?不動産会社の本音とは?

なぜ事前に説明を行わないのか?それには

「契約が決まったら、当日までお客さんとは接触しない方がよい」

という不動産会社の固定観念があるからです。

不動産売買は長く時間をかければかけただけ、良い取引が出来るというものではありません。これは良く言われますが、物件や人との「ご縁」みたいなところが間違いなく存在します。

その「ご縁」に導かれて、取引を進めることになり、その時お客さん自身が発する「熱気」のようなものに動かされます。

しかし、どんなに悩んで悩んで、納得して決めたとしても、結婚前「マリッジブルー」になるように、ふとした瞬間、

「本当にこの物件でいいのだろうか・・・」

「売ってしまって後悔しないのか?」

と不安に思うことがあります。不安に思うと、細かいことが気になり始め神経質になりがちです。

取引をなんとかしてまとめたい不動産会社は、せっかくその気になっているお客さんの気持ちを冷ましたくない、そのままの熱量で契約に臨んで欲しい、というのが本音なのです。

まとめ

とある営業マンは言いました。

営業マン
契約前にあれこれ説明をし、不安に思わせ買えなくしてしまうのは、お客さんにとってもよくない。縁あって気に入った物件をちゃんと買ってもらう、売ってもらうのが、お客さんの為であり、それを遂行するのが我々不動産会社の仕事だ

と。確かに一理あると思います。

「これは大丈夫ですか?」

「あれは気になりませんか?」

などと、不安感を煽るのはもちろん間違いです。取引を行おうとしているお客さんの熱を冷ますようなことは、当然すべきではないと思います。

しかし、このように考えることも出来ませんか?

「契約はすっきり気持ち良く、なんの不安もなく行ってもらいたい。事前にお客さんの質問・疑問点に全て答えて、結果契約がなくなるのならそれでいい。それこそ「ご縁」がなかったということ。

そうした営業マンの正直な姿勢はお客さんにも伝わると、お客さんとの絆が一層強くなり、仮に今回契約がなくなっても、次回はより気持ち良く取引が行えるはず」

と。

私はそう思っていますし、そのように考える不動産のプロフェッショナルが増えると良いと思っています。

【不動産営業マンの一日】急遽、現地調査から横浜関内へ役所調査に 平成30年9月18日

不動産営業マンではないのですが、日々の活動記録として書いています。

 

売主に販売状況の報告

売主から、物件の売却を依頼された不動産会社は、定期的に販売状況の報告をしなければなりません。営業活動報告、というものです。「営業活動報告書」という書面にして報告する不動産会社が多いのですが、私はメールで行うことが多いです。

海外に住んでいる人も多く、普段もメールでやりとりをすることが多いので、売主さんにとっても、いまさら改まって書面で送るより、メールの方が効率的です。

宅建業法的には、2週間に1度、および1週間に1度と報告頻度が決められています。

しかし、案内や広告をした結果があれば、その都度、メールでサクッと報告してしまうので、決まった頻度で報告をしていないこともあります。

「案内が1件もありませんでした。今後も成約に向けて頑張ります」

といった、なんの実りもない定型文を書面で送りつける位なら、ちょっとした動きがあったときにでも、こまめにメールで報告をした方が喜ばれます。

売買契約書のチェック

近日中に行われる、土地の売買の契約書のチェック。

契約書や重要事項説明書は、通常、媒介の依頼を受けた不動産会社が行います。本来であれば、私が作成するのですが、買い手側の仲介業者や買い手が大手企業の時は、書類の統一性を保つために、先方が作成することもあります。

今回、買い手が大手企業のため、買い手企業自ら契約書と重要事項説明書を作成しました。

「作業が減ってラッキー」

というわけではありません。書類は作成しませんが、その作られた内容が正しいかどうか、作成するときと同様の調査を行いチェックしなければなりません。

万が一、間違いがあり大きなトラブルとなった場合、作成したのは買い手だとしても、責任は仲介を行った私に生じてくるからです。

チェックしたところ、大きな問題ではないですが、念のため再度調べておいた方がよいと思った点があったため、急遽、調査に行くことにしました。

昼食

調査前に、こちらのお店で腹ごしらえ。

【麻婆豆腐】横浜関内にある「天富園」は主張のある麻婆豆腐専門店

日本人向けに「忖度」されてない、本場中国の味がします。本場中国の麻婆豆腐を現地で食べた経験はありませんが。。。

調査

今回は土地の売買です。土地の価格を決める大きな要素は地形と道路付けです。詳細は以下の記事で書いています。併せてお読みになってください。

土地の売却価格を決定づける2つの要素

再度、気になったことがあったので、現地にメジャーを持っていき、前面道路の幅員を調べてきました。やはり現地に行かないと何も解決しません。

その後、さらに気になったことがあったので、そのまま横浜の関内へ役所調査に行きました。

「なんか気になる」

という自分の心のうちから聞こえてくる声には、不動産売買においては従っておいた方が間違いないと思ってます。

ブログ執筆

事務所に戻り、お昼に食べた麻婆豆腐についてのブログを執筆しました。

ネタに困れば、とりあえず麻婆豆腐食べておけば記事が書けてしまいます。困った時の麻婆豆腐。いつもありがとう、麻婆豆腐。

【麻婆豆腐】横浜関内にある「天富園」は主張のある麻婆豆腐専門店

今日の所感

調査に行く予定ではなかったのに、行くことになってしまったため、本来、この日にやる予定でいた作業ができなくなりました。締め切りはまだ少し先なので、慌てる必要はないですが、前倒しではなく後ろ倒しになってしまうのは、気持ちのいいものではありませんね。

今日はこの後、川崎で久しぶりにフットサル会に参加してきます。足の筋や筋肉をぶっちぎってしまわないよう、適度な運動をこころがけます。

お疲れさまでした。

【麻婆豆腐】横浜関内にある「天富園」は主張のある麻婆豆腐専門店

近く契約する、横浜にある土地の売買の調査で関内にやってきました。会社員時代は横浜に営業所があったので、よく来たものです。

ちょうどお昼時だったもので、行き慣れた街、関内の麻婆豆腐でも食べてみようかと検索したところ、美味しそうなお店を発見。さっそく行ってみることに。

私は車で来ましたが、最寄りの「関内」駅からは歩いて5分位ですね。

麻婆豆腐専門店とありますね。期待が持てそうです。

看板になんの脈絡もなく登場するパンダの絵がシュールです。

お昼時を大分過ぎていたので、店内はガラ~ンとしています。奥の席で中国人の店員さんが食事してました。あまり上手な日本語ではないですが、親切な接客です。壁には有名人のサインがたくさん飾られています。

麻婆豆腐定食980円を注文。辛さはどうしますか?と聞かれたので、少し辛めをリクエストしました。

出てきた麻婆豆腐はこちら。

豆腐は木綿豆腐で、ラー油はたっぷり目。木綿豆腐ですが、絹豆腐のようにふるふるで柔らかいです。痺れはあまりないですが、辛めを指定したせいか、結構辛いです。無理すればもう少し辛くてもいけそうですが、個人的には美味しく食べるためにはこの位が限界かな。

  • 辛さ    ★★★☆☆
  • ラー油の量 ★★★☆☆
  • 痺れ    ★☆☆☆☆

多少、日本人向けにアレンジしているのかもしれませんが、日本人の口に合うように作られた麻婆豆腐ではありません。もちろん、良い意味で。

日本人向けに作られた麻婆豆腐ももちろん、美味しいです。例えば、先日食べた↓こちらとか。

【麻婆豆腐】1年ぶりに経堂の「彩雲瑞 (さいうんすい) 」訪問。やっぱり美味し!

わざわざ食べに行きたくなる、新宿三丁目の↓とか。

新宿三丁目の居酒屋「から味処 粧(かみどころ しょう)」の麻婆豆腐のクオリティが高すぎ

これら麻婆豆腐は、日本人が食べて美味しいと思うようなアレンジがされています。これら麻婆豆腐も大好きです。

反対に今回食べた麻婆豆腐は、

「うちの麻婆豆腐はこういう味だよ!」

っていうなんの忖度もしていない、本場そのままの味。本場四川省の麻婆豆腐を食べたことはありませんが、恐らく現地で食べる麻婆豆腐も同じ味なのではないでしょうか。

そんな強烈な個性とアイデンティティを感じる麻婆豆腐でした。

  • 店名:天富園
  • 住所:神奈川県横浜市中区住吉町3-36-6 住吉ビル 1F
  • 電話:045-651-3168
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