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コラム

「不動産を高く売る方法」なんてありません

表題の通り、ありません。

よくYahoo!のトップページなんかで広告が出てくるんですよ、こんな文言で。

「1.000万も高く売れた!」

「不動産を高く売る方法をご存知ですか?」

で、クリックしてサイト覗いてみると、そうした広告のほとんどが、不動産の一括査定の宣伝です。

このブログでも再三に渡って書いてきていますが、不動産の一括査定はおススメしません。

 

車の買取一括査定は便利なサービスです

よく例えに出すのですが、車の買取一括査定というのがあります。これは一度に多くの会社の買い取り額を把握することができるので、少しでも高く売りたいと思っている人にとっては嬉しいサービスです。1件1件、中古車販売店を回る必要がないのですから。

  • A社:50万円です
  • B社:55万円です
  • C社:70万円です

と提示されたら、A社B社を選ぶ理由はありません。C社に売ればいいのです。引っ越しの一括見積サイトなんかも同様です。

これら一括査定サイトは、査定をした会社自らが、車を買い取ったり、提示した価格で引っ越しを請け負ったりします。今回でいうと、C社は70万円で車を買い取ってくれるのです。

そもそも不動産の査定とはどういうものか?

不動産の査定というものは、上記の査定とは全く別物だと理解しましょう。C社は査定した価格で車を買い取ってくれますが、不動産の場合、査定した会社がその不動産を買い取ってくれるわけではありません。

不動産の査定というのは、同エリア内での過去の成約事例や、現在の売り出し事例を参考にして、不動産会社が成約する価格を「予想」することです。買い取る約束をするのではなく、あくまでも「予想」です。

車の買取査定のように、一番高い金額を提示した会社が、一番高く売ってくれるというわけではありません。買うのは不動産会社の先に今後現れるであろう第三者です。この段階で、提示価格で買う人がいるわけではありません。

高すぎる金額を提示してきた場合、能力を疑った方が良い

不動産の一括査定を依頼したところ、4社から以下のような提示があったとします。

  • A社:3,500万
  • B社:3,700万
  • C社:3,400万
  • D社:4,500万

車の買取査定のように、D社がこの金額で買い取ってくれるなら、D社にお願いすればよいでしょうが、上記のように、不動産の査定は予想に過ぎません。

A社、B社、C社が同エリアの成約事例や売り出し事例を参考に、多少の誤差はあったとしても大体同じような金額で提示しています。しかし、D社は他より1,000万近く高い金額を提示してきたとします。このようなことは基本、ありえません。

なぜなら参考にする成約事例や売り出し事例は同じものです。同じものを見ているはずなのに、多少の誤差ならばまだしも、これほど価格差があるということは、そもそも正当な査定をしようと思っていないか、与えられたデータを正当に評価できないスキル不足かのどちらかでしかありません。

なぜ真っ当な査定をしないのか?

不動産の査定と、車の買取査定の違いを分かっていない、理解していない人が多いからです。ですからこのような最初から悪意ある査定価格を提示する不動産会社は、他社よりも高い査定価格を提示しておけば、売却の依頼をしてくれると思っていて、実際そうなっているケースもあるのでしょう。

そうではなく不動産査定はただの「予想」

不動産の査定 ≠ 車の買取査定

ということを、ここで100%理解しておきましょう。

一括査定サイト使ってもいいケース

今までの内容を十分理解したうえで、納得済みで利用する分には問題ありません。複数の不動産会社が提示する価格の平均値を取ってみたら、おおよその金額を把握することが可能です。

金額さえ把握することが出来れば、あとは販売を担当してくれる人との相性や、適切な売却プランを提示してくれるかどうかで選べば問題ないでしょう。

一括査定サイトの使い方

あわせて読みたい

不動産の一括査定をおススメしない理由

まとめ

いかがだったでしょうか?

このように一括査定サイトを利用すれば、不動産が高く売れるということはありません。大きく広告されていますが、くれぐれも勘違いされないようにしましょう。

表題の通り、不動産を高く売る方法なんていう都合の良いものはありません。あれば私が知りたいくらいです(笑)

不動産売却をしようと思う時は、人生の大きな転換期です。誤った査定金額販売活動に突入してしまうと、その後の計画全てが崩壊してしまいます。注意しましょう。

ちなみに当社は一括査定サイトに登録はしていません。査定をご希望の方はご連絡下さい。真っ当な査定をしております(笑)

「資産価値の高い不動産」というのはただの幻想

 

もてはやされる「資産価値」というあいまいなワード

「資産価値の高い街」

「資産価値が落ちないマンション」

というワードは、様々な場面でもてはやされています。

住宅情報誌やポータルサイトでも

「資産価値の高い街ランキング」

と特集されているのを目にする機会も多いはずです。

住宅ローン返済中は「資産」を持っているとは言えません

しかし、住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、「資産価値が高い」と言われていたとしても、それはただの幻想でしかありません。

売却してお金が手元に残らなければ、例え資産価値の落ちにくい街で、資産価値の高いマンションを持っていたとしても、残念ながら「資産」を持っているとはいえません。

資産価値の高い街といわれるAで、5,000万のマンションを4,800万のローンを組んで購入したとします。10年後も5,000万で必ず売れる約束でもあれば、ローンの残高(*10年後の残高3,800万と仮定)を差し引き1,200万の含み資産を持っているといえます。

とはいえ10年後、物件価格がどうなっているかなど誰にも分かりませんし保証もありません。4,000万に値下がりしているかもしれないし、売っただけではローンを返済できないくらい価格が下がっているかもしれません。

資産価値の高い街・不動産だから「値下がりしない」。むしろ「値上がりする」と考えているのかもしれませんが、それはただの希望的観測に過ぎません。不動産相場に絶対はありません。

ローンが残っていれば「資産」ではなく「負債」

極端な言い方をすれば、ローンの残高が残っている限り、その不動産は資産ではなくただの負債です。負債といっても、それには2つの意味があります。

  • 文字通りの「負債」
  • 心理的な「負債」

住宅ローンを抱えていると、ライフプランが大きく制限されます。なぜなら、ローンを抱えながら新しい住宅ローンを組みなおすことは(*余程の高収入の人でない限り)出来ませんし、転勤になってしまうかもしれません。

売却という方法も取れますが、価格が予想以上に値下がりしてしまい、売っただけではローンを完済できず、泣く泣く単身赴任を選択せざるを得ない、なんてこともよくあります。家族のために購入したマイホームが、逆に家族の行動の自由を奪うことにもなりかねません。

本当の意味での「資産価値の高い(ある)物件」というのは、ローンを完済し終えた物件のことのみを言うと覚えておきましょう。

まとめ

資産価値の高い街で、資産価値のある不動産を、融資限度額目いっぱいで購入することに注力せず、まずは短期でさっさと返済できる不動産を購入することを考えましょう。こんな記事を書いてます。

住宅ローンを利用した資産運用の方法

「資産価値」の考え方

【購入事例】

例えばこんな家族のケーススタディです。新居に選ぶ物件の賃料を15万前後と考えていたとします。

  • 20代後半~30代前半の新婚夫婦
  • 共働き
  • しばらくは2人だけで生活する予定
  • 2人目が生まれる位に物件を購入したい

仮に1,500万の物件を現在(平成30年6月19日)の金利(*変動金利:0.625% 三菱UFJ銀行)で10年間組んだ場合、月々の返済は

128,979円

となります。10年間住む賃貸物件の賃料並みの支払いで1,500万の物件が購入でき、10年後には、ローンのない不動産が一件、手元に入っているのです。

そのような物件を一件持っているだけで、後の資産形成が驚くほど楽ちんになります。その物件を元手にして、2件目、3件目と買い増していくことも可能です。

【住宅ローンを利用して購入する人の心理】

「どうせ払うなら最終的に自分のものにしたい」

という発想があるため、住宅ローンを利用してマイホームを購入するのです。この発想自体、間違ってはいません。しかし、

「それを何年かけて自分のものにするか?」

の観点が何より重要です。

35年ローンを組むということは、35年かけてゆ~~~~っくりと負債を資産に変えていく作業です。その間、行動の自由は制限されてしまいます。

不動産を資産にしたいのなら、まずはサクッと短期で返済する物件を、賃貸住宅を借りるようにサクッと購入してしまうことが一番の早道です。

一生に一度の住宅購入という発想をまず捨てることから始めましょう。

住宅ローンのしくみを理解しましょう

金利とか変動とかそのような話だけではなく、住宅ローンのしくみ・本質を理解しておくと、住宅ローンを利用して、資産形成を行っていくことも可能です。ぜひ資産形成のお供にどうぞ。

 

「資産価値」の考え方

 

マイホーム購入に「資産価値」という要素を含むべきではない

人はマイホームを購入しようとすると、その時の自分(*世帯)で買える金額の、最大の力を発揮して(*全力で)購入しようとします。

もちろんそれが悪いというわけではありません。

「自分の気に入った街や生まれ育った街で、生涯に渡って家族生活を行っていきたい。家族も出揃い、今後20年近く家族構成が変わることがないのなら、なるべく良い住まいで生活していきたい」

と望むことは正しいです。それを理解したうえで、返済比率いっぱいで融資を組んで、全力で購入するのは問題ありません。

ただ、そこに「資産価値」というあいまいなものを絡めようとするから話がおかしくなります。

資産価値の高い物件を買う = 資産を持つ、ではない

「資産価値が高い物件を」

と言われる方が多いのですが、自宅として購入したマイホームを、「資産」に出来る人もいれば出来ない人もいます。

例えば、いわゆる資産価値の高いエリアの、1億円のマンションを、9,000万円の融資を受けて10年前に買った場合。10年後の現在、相場で売れる金額が8,000万で、なおかつ残債が8,000万以上あった場合、それは「資産」ではなく「負債」です。

逆にそれほど資産価値の高いわけではないエリアで、10年前に2,000万円の物件を購入し、10年間で全額返済していたとしたら、その時の相場で売れる金額の「資産」を持つことを意味します。

つまり、

「資産価値の高いエリアにある物件」

「人気のある物件」

を購入することが、「資産」を手にすることではないということです。

「理想の我が家」と「資産」一挙両得を期待してはいけません

「理想の我が家」と「資産」一挙両得を期待してはいけません

マイホームを資産にしていくには?

もし、マイホームとして購入した物件を、人生の資産設計に組み込んでいきたいと思うのなら、全力で購入することはなるべく控え、5年、10年という短いスパンで返済していける手頃な物件を、若い時から買い揃えていくことをオススメします。家族の要求をすべて叶える理想の我が家は後回しです。

「資産として物件を持つこと」

と、

「理想の我が家」

2つの夢を同時に叶えることは難しいのです。

住宅ローンのしくみを理解しましょう

金利とか変動とかそのような話だけではなく、住宅ローンのしくみ・本質を理解しておくと、住宅ローンを利用して、資産形成を行っていくことも可能です。ぜひ資産形成のお供にどうぞ。

 

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