コラム

住宅ローン、借りられないのはこんなとき

金融機関は融資をするにあたりローンの審査を行います。無事審査に通ればいいのですが、残念ながら否決されることもあります。否決されるのは、

  • 物件が原因
  • 借りる人が原因

上記2つのパターンがあります。

 

物件が原因の場合

建築基準法を満たしていない、または満たさない物件には融資をしてくれない金融機関がほとんどです。例えば再建築不可の物件がこれに当たります。建物を新しく建築するためには、法定上の公道に2m以上接していなければいけません。しかし1.5mしか面していない場合、再建築は出来ません。

その他にも、敷地に対してどの程度の建物を建てていいのかを定めた、容積率建蔽率というものがあります。地域によって数値は異なるのですが、定められた制限をオーバーして建てられている建物は違法建築物扱いとなります。若干の数値オーバーならば取り組んでくれる金融機関はあるにはありますが、あまり期待しないほうが得策です。

再建築不可の物件や、容積率等が制限よりもオーバーしている物件の販売図面には、必ずその旨の表記があります。見落とさないようにしましょう。

また、再建築不可の物件の場合、相場に比べて大幅に安いことがほとんどです。なぜなら新しく家を建てることが出来ない土地を買う人がほとんどいないからです。相場よりもウンと金額を下げないと売れないからです。

借りる人が原因の場合

転職したばかりの人や、派遣社員、パート従業員など、収入が安定しにくい恐れがあると判断された人は否決になります。また、しっかりとした安定収入がある人でも、過去にクレジットカードの返済事故や消費者金融での借り入れ、数年以内に破産した過去がある人なども否決になります。こうした履歴は個人信用情報に登録されていて、金融機関の審査にはこの個人信用情報を見ることも含まれます。

収入に見合っていない不動産を購入しようとしても否決されます。極端な例を挙げると、例えば年収が500万で、1億の物件に全額融資を受けようとしても、金融機関が

「はい、分かりました」

と融資することはありえません。現在の自分の収入で、どれだけの融資を受けられる可能性があるのかを知ることが重要です。

まとめ

住宅ローンが借りられないときについての記事でしたがいかがだったでしょうか?いずれのポイントであったとしても、審査に出す前の段階で分かりますし、余程おバカな仲介業者でないかぎり、教えてくれます。

ただ、今回の記事に挙げたような物件や人が、絶対に住宅ローンを利用することができないかと言ったら、実はそうではありません。一般的な金融機関では取り組まないこのような融資を、積極的に取り組む金融機関もあります。しかし、扱う金融機関としてはリスクもあるため、その分、金利は高くなります。

また、安定収入があったとしても、資本金1億未満の会社経営者や、個人事業主の審査基準は、通常の審査よりも厳しく見られます。社員数名で年収1,000万の中小企業社長より、社員300人、年収500万の中堅企業のサラリーマンの方を、リスクが低いとみて優先的に扱うということです。

住宅ローン利用時の決済について

金消契約が終われば、次はいよいよ融資実行日、つまり不動産の決済日(引き渡し日)です。不動産売買的には

  • 引き渡し日
  • 決済
  • 本契約

は全て同じ意味です。

 

決済とは何をする日か?

決済とは

  • 残代金の支払い
  • 仲介手数料など諸経費の支払い
  • 所有権移転登記に必要な書類への署名・押印
  • 固定資産税精算
  • (マンションであれば)管理費・修繕積立金の精算
  • 鍵の引き渡し

を行います。実際に何千万もの現金を目にすることはないですが、不動産売買のクライマックスです。

売主の持ち物

  • 印鑑証明書
  • 登記識別情報(*昔でいう権利証)
  • 身分証明書
  • 振込先の分かるもの

上記が基本的な持ち物で、その他物件の種別(マンション、土地、戸建て)によって、引き渡すものや書類が増えます。

買主の持ち物

  • 認印(実印でなくても可)
  • 通帳
  • 通帳印
  • 身分証明書

出席者は?

  • 売主
  • 買主
  • 仲介業者
  • 金融機関の融資担当者
  • 司法書士

決済場所は?

融資を受ける金融機関です。通常は最寄りの支店で行うことが多いです。

何時から?所要時間はどのくらい?

金融機関営業日である平日の、遅くとも13時までに行うことがほとんどです。所要時間は平均して1時間前後見ておけば問題ありませんが、5日と10日、25日など「5」や「10」などが付くいわゆる「ゴトー日(*含む15日、25日など)」は金融機関が混雑するため、手続き完了までにかなり時間がかかることもあります。月末や年末、年度末は出来るだけ避けましょう。

決済の注意点

決済はその日に合わせて多くの関係者が一堂に介するため、売主・買主含めて、スケジュール調整が重要です。仕事などの調整をつけ、全員がその日のために日程を合わせます。

しかし、これだけ調整したところで、売主・買主に何か一つでも忘れ物があると、その場で決済はできず、全員の予定を再調整の上、仕切り直しとなってしまいます。

まとめ

住宅ローン利用時の決済についてまとめた記事でしたが、いかがだったでしょうか?新人の頃、最も理解できなかったのが決済のお金の流れです。

「売主が支払うお金」「買主が支払うお金」を互いに相殺したり、残代金の一部を諸経費にあてたりするので、お金の流れが分かりづらかったのです。冷静になって考えればなんてことないのですが、不動産取引のクライマックスということもあり、舞い上がってしまうのも理由の一つです。

不慣れな新人とはいえ、日常的に決済を行う仲介業者もこんな感じなので、当日(*事前に説明することも)お金の流れを説明されて即座に理解できる人はあまりいないと思います。

実際、払うお金が増えたり減ったりするミスを犯すことはないので、理解できなかったとしてもなんら問題はないのですが、分かりづらいのは確かです。なんとも気持ち悪いと感じるようなら、決済当日ではなく、事前に解説してもらうようにしましょう。

金消契約(きんしょうけいやく)

詳しくは

「金銭消費貸借契約(きんせんしょうひたいしゃくけいやく)」

と言います。

売買契約後、金融機関にローンの申し込みを行い、正式に承認された段階に行う、

「金融機関からお金を借りるための契約」

のこと。

様々な書類に署名捺印(実印)を行い、金利の説明や場合によっては、火災保険の見積もりと内容についての説明も受けます。所用時間はおおよそ1時間位。当然、金融機関が営業している平日でなければ出来ません。そして通常、金消契約が終わった翌日に決済を行うことは出来ません。

通常数営業日間に挟まないといけませんが、金融機関によってこのあたりは違ってきます。

 

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