Q&A

Q アパート建築を予定しています。空室を減らすためにはどういう間取りにするのが一番効果的でしょうか?

A 物件の立地に沿った間取りや入居者のニーズをつかむことが重要です

残念ながら「この間取りなら空室リスクが減らせる」という正解はありません。しかしあえて言うなら、(*地域性はもちろんありますが)今現在の賃貸市場は、ワンルームや1Kなどの単身者向けのお部屋は飽和状態です。

近隣に大学が存在する、大きな会社があるなど、予めターゲットが決められるのであるなら話は別ですが、そうした特殊な事情がなければ単身者向けのアパート、マンション建築は検討の余地が大いにあります。

オーナーさんがどこで賃貸経営事業を始めるか否かの判断をするかというと、そこはやはり「お金」です。毎月の賃貸収入から金融機関への返済、固定資産税や見込み修繕費などを除きいくら手元に残るのか?そこでしか判断しようがありません。

「あなたの資産運用を応援します!」と賃貸アパート&マンション建築の会社は資産運用のパートナーだと謳っていますが、いくらきれいごとを言ったとしてもオーナーさんに建ててもらってなんぼの商売です。

単身者向けのアパートが飽和状態だと言われているのに、続々とワンルームアパートやマンションが建築されている背景には、少しでも手元に多くお金が残る見栄えの良いプランが、部屋数を出来るだけ多く作ることだからです。それがオーナーさんに対する印象も良いし一番手っ取り早いのです。

建築会社からプランの提案を受けると同時に、建築後、依頼する予定の不動産会社に、提案を受けた間取りについて相談するのがベストです。建築会社は建物を建てるプロであるだけで、実際に部屋を紹介し顧客ニーズをつかんでいる訳ではありません。どのような部屋や間取り、設備が付いていることが、より入居者が決まりやすいかどうかのニーズをつかんでいるのは不動産会社です。

依頼することになる不動産会社の力量にもよりますが、協力してプランを考えることが、空室リスクを減らす最善の方法だと認識しましょう。チグハグ間取りになる危険性も事前に回避できるでしょう。

Q 相続税があがるので心配です。現金を不動産に変えておくと良いと聞くのですが、なぜですか?

A 不動産の評価額は固定資産税評価額だからです

例えば現金で7,000万持っていた場合(*解説を分かりやすくするために、基礎控除のことは考えません)、資産はそのまま7,000万と考えられます。

ところが不動産の場合、7,000万で買った不動産の価格が7,000万の評価になる、という訳ではありません。区役所や都税事務所で取得できる評価証明書という書類で、不動産の評価額が分かります。

市場で取引される金額と比べ安いことがほとんですが、「え!?7,000万の不動産を買ったのに5,000万の評価しないの?」とショックを受ける必要は全くありません。むしろそうなるからこそ、現金で持っているより、不動産に変えていた方が相続税が安く済むといわれる所以です。この評価額は3年間ごとに評価替えがされるので、景気の動向によっては3年周期で若干の変動はあります。

このように現金と不動産がバランスを取っている「わけではありません」

このように現金と不動産がバランスを取っている「わけではありません」

Q 所有している分譲マンションを貸しに出そうと思いますが、注意するべき点を教えてください。

A 事業主、経営者としての認識を強く持つことが重要です

「しばらく使わないから」

「少しでも収入の足しになれば・・・」

賃貸経営を思いついた当初の理由はこうしたことかもしれません。しかし、住まいを提供する対価として賃料をもらうということは、それはもう立派な事業であり「賃貸業」というビジネスオーナーです。物件の大小は関係なく、人に貸す以上、事業主・経営者という意識を強く持つ必要があります。

一昔前のオーナーが持ちがちだった、

「部屋を貸してやってるんだ!」

という「上から目線」でふんぞり返ってできる簡単な事業ではありません。いまや完全な借りて市場、探そうと思えばいつまでも探し続けることが出来るほど、市場には物件があふれています。その中で選ばれる物件になるためには常に顧客ニーズを掴む努力や、今いる入居者に退去されない快適なサービスを提供することなど、行うべきことはたくさんあります。

どんなに小さくても事業主になるのです。「貸す」という行為を安易に考えて良い事はありません。事業主としてそれなりの覚悟が必要でしょう。また、賃貸経営のメリットだけでなく、デメリットをしっかりと説明できる不動産会社に依頼することも重要です。

Q 資産価値の高い新築マンションを見つけるのはどうしたら良いですか?

A 新築の段階でどのマンションがより資産価値が高いかと判断することは難しいです

新築マンションの資産価値というものは、住民みんなで少しずつ作り上げ積み上げていくものです。マンションは所有者全員の共有財産です。マンション住民全員が、自分達の財産を守っていくんだという意識を持つことで、積極的に管理・運用に関わり、そうした住民たちの息遣いによって資産価値が上がりもすれば下がりもするのです。

ワインや革商品のように、買った後から徐々に味や旨みが出てくるのです。従って新築の段階でどのマンションがより資産価値が高いかと判断することは難しいのです。新築段階では資産価値ではなく、「懸念材料が少ないマンションはどこか?」という観点で見ていくと良いのではないでしょうか。

懸念材料のひとつがやはり「地震」

2014年3月現在の懸念材料が何かというと、やはり「地震」になるのではないでしょうか?今後数年の間に東京に大地震が来ることが決まったかのように(*可能性は高いのでしょうが)報道されています。

すっかり風化されてしまいましたが、東日本大震災直後、芝浦・豊洲あたりの高層マンションからの流出が激しかったことを覚えていますか?一時的に価格が急落したため、売ろうにも残債(ローン残)の関係で売ることが出来ない人も多かったと聞きます。よって高層階・タワーマンションというのは、今後、首都圏直下型の地震があった直後は、同じく影響を受けやすいのではないかと思います。

資産価値は付属品

もちろんあのような大震災の後に計画されたマンションですから、地震対策は万全でしょう。直接的な影響はあまりないのではないでしょうか。しかし、実際にそのマンションに住んでいる人と、これから購入しよう・借りようとする人との間には温度差があります。住んでいる人にとっては地震による直接的な被害がなく、マンションの耐震性により信頼が置けたとしても、外から見ていた人が受けるイメージは異なります。やはり

「タワーマンション=揺れる」

となるのではないでしょうか?

ただ、いつ来るか分からない地震に戦々恐々とし、欲しい・良いと思ったマンションを断念してしまうのはもったいない話です。資産価値を何より第一の条件としているなら話は別ですが、マンションはそこで幸せな生活を築くための「ハコ」に過ぎません。「資産価値」などというような目に見えないような基準を、購入の判断材料に含めてしまうから、話がややこしくなってしまうのです。資産価値はあくまで「付属品」に過ぎません。素敵な毎日を送れるイメージが沸くお部屋だったなら、恐れず一歩二歩、前に進んでみても良いと思いますよ。

Q 自宅の分譲マンションを貸しに出しているのですが、なかなか決まりません。何か良い方法はありませんか?

A 同マンションで募集している部屋が他にあるなら、そちらの動向を確認することが必要不可欠です

大規模マンションだと、競合物件が多数存在する可能性が高いです

大規模マンションだと、競合物件が多数存在する可能性が高いです

入居者が決まらないのには様々な要因があるので、これだけが原因ではありませんが、同じマンション内で現在他に募集されているお部屋はありますか?もしあるならば自分の物件もそうですが、そちらの競合するお部屋の動向や条件を事細かに見ていく必要があります。

もし競合物件よりも条件が劣るなら

競合物件の存在は自分の部屋が成約に至るか至らないかの重要な要素となります。例えば8階の同タイプの部屋が18万円で出ている状況で、3階の自宅マンションが18万円だとすると、このマンションを借りようとしている人はどちらの物件を借りようとするでしょうか?同じ金額であれば階数が上の部屋を借りる人がほとんどでしょう。広さに関しても同様、同じ金額で大きい部屋と少し小さめの部屋があれば、大きい部屋を借りることでしょう。

これは自分の部屋よりも、条件の良い競合物件で「フタ」をされてしまっているようなものです。フタがされていると、それを飛び越えて「フタ」以上に高い賃料で貸すことは難しくなります。「自分の部屋より条件の良い物件でさえまだ決まっていない」という事実があるのですから、それより劣る物件が先に決まる可能性が高くはないと予想できるのではないでしょうか。

もちろん例外はあります

例えば高いところが苦手な人であれば、高層階よりも下の階を選ぶでしょうし、競合物件よりも多少狭くても、使い勝手の良い間取りであればそちらを選ぶ人もいるでしょう。また、部屋の位置や向きによって陽当たりやバルコニーから見える眺望も違ってきます。それが賃料差となって現れることもあります。全ての物件に当てはまる訳ではありませんが、募集に出す際の目安にはなるでしょう。

じっと待つというのも戦略です

そうした事実を踏まえて募集を開始するのと、何も知らずに「決まらないな~」と悶々するのでは全く違います。貸そうとしている物件が世帯数の多い大規模な分譲マンションならば、競合物件が多数存在する可能性は大いにあります。一度同じマンションで競合する物件があるかを確認してみてはいかがでしょうか。

数が多いため競合物件の条件に引きずられ、当初考えていた賃料よりも安い金額でしか貸せないようなら、競争相手がいなくなるまでじっと待つ、なくなった段階でポンと出す、というようなことも戦略の一つです。

Q 売主が売却中にやってはいけないことはなんですか?

A 自ら物件をアピールし過ぎるのは避けるべき

みなさんも経験があるかもしれませんが、今のお客さんは商品を押しつけられることを非常に嫌います。売主が物件をアピールするということは売りたいからであり、どれだけアピールされたとしても、買い手にとっては押し売りされているように感じてしまいます。

売主にとっては色々な思いの詰まった不動産で、気に入ってるところや便利な点、伝えたいことは山ほどあるかもしれません。しかし、内見にきた買い手の前ではおとなしくしておいた方が賢明です。お客さんに質問されたら答える程度に思っておくのが一番良いと思います。

不動産会社の販売手法に口を出し過ぎてはいけません

売却物件に自信を持っている売主に多いのですが、販売開始後、自分が思ったような結果が出ないことを、不動産会社の怠慢に結び付けてしまう人がいます。そして「ああしてくれ」「こうしてくれ」とあれこれ販売手法に口を出してくるのです。

 

口出しする

 

売れない原因が、単純に金額が相場に合っていない場合もあるし、タイミングかもしれません。もともと需要がそれほど多い地域ではないかもしれないし、成約に至らない理由を上げたらきりがありません。

そうした状況の中で不動産会社としてはベストのパフォーマンスを発揮できるように努力しています(いるはず)。しかし、売れないのを一方的に職務怠慢とみなし、営業手法にあれこれ口を出してしまうと、不動産会社の担当も人間です。面白いはずがありませんし、「面倒な売主だな」と思われてしまいます。

依頼者と受託者といった関係だったとしても、不動産の売却は不動産会社と売り手との共同作業でもあります。売主が不動産会社に下手に出る必要はまったくありませんが、「こっちが客なんだ!」「さっさと結果を出せ!」と上から目線で相対することだけは極力控 えるべきです。あまり細かいことや一生懸命動いている不動産会社の行動を批判しても良いことはありません。

選んだ会社の動きはしばらく静観しましょう。

参考記事 売主が出来ることはありますか?

Q 不動産会社に売却を依頼後、売主が出来ることは何かありますか?

A 不動産会社に売却を依頼してしまうと、もはや売主が出来ることはそんなに多くはありません。売りに出したら基本は不動産会社にお任せしておくべきです。それでも売却活動がスムーズに進めるために、最低限やっておいた方が良いことはあります。

部屋を少しでも明るく見せるように

買い手が内見に来る際は、全ての部屋・廊下・浴室の照明をつけ、カーテンは開け、部屋に入った時の印象を少しでも明るいものにしておきましょう。ビジネスやプライベートの場でも、初対面の第一印象というのは非常に重要です。それは不動産にも同じことが言えるのです。

 

部屋が明るいだけで気分も良くなるものです

部屋が明るいだけで気分も良くなるものです

もし第一印象で「なんだか暗い部屋だな~」と思われてしまうと、その後、いくら明るく見せたとしても、その印象を挽回することは大変困難です。窓の外は 建物が建っていて暗かったり、カーテンの向こう側は隣の家のバルコニーだったとしても、室内の照明だけは全開にして、初めて足を踏み入れる人に少しでも明るい部屋を印象付けましょう。

室内はキレイに清潔に

単純ですが、室内は可能な限りキレイにしておきましょう。もちろんモデルルームのようにする必要はありません。要するに整理整頓・室内のものはちゃんと片付けておき、生活感はありながらも、整った印象を持たれるようにしておくということです。

例えばダイ ニングテーブルに使ったコップが放置してあったり、灰皿がそのまま置かれていたり、雑誌が放り出してあったり、散らかった部屋はそれだけで室内を雑多な印 象に見せてしまいます。こういうことがないだけで、室内のイメージはガラッと変わります。

 

出来る範囲で構わないので、少しずつ整理整頓された綺麗な部屋を目指しましょう

出来る範囲で構わないので、少しずつ整理整頓された綺麗な部屋を目指しましょう

また、浴室や洗面所、キッチンなどの水回りは要注意です。目に見えるようなカビがあるようなら、事前に掃除しておいたほうが良いでしょう。

室内がキレイで売却に有利になることはあれ、不利になることは絶対ありません。一度に綺麗にすることが出来ないなら、売却の検討を始めたころから少しずつ始めてみるのも良いと思います。手をかけた分だけ愛着は深まり、売主の愛情は買い手にも必ず伝わるものです。

参考記事 売主がやってはいけないことはなんですか?

Q 不動産活用コンサルタントって具体的になにをしてくれるの?

A 不動産の活用や処分に悩むオーナーの気持ちに寄り添い、もっとも相談者の利益となる提案を中立な立場で行います。

縦割りな不動産業界

不動産業界は縦割りです。自分の担当する業務以外の提案をすることはできません。なぜなら、相談者にとってベストの選択が、その会社にとってはベストでないことがほとんどだからです。

例えば、相談者であるあなたは、所有している不動産を今後どのように活用していったらいいのか分からなかったため、売買物件を専門に扱う不動産会社Aと、賃貸の仲介を専門に扱う不動産会社Bに相談に行きました。最初にに行ってみたところ、担当者が出てきてこう言いました。

「この物件でしたら人気があって良い金額で売れることが出来ますよ。当社にはお客さんもいますから、すぐにでもご案内することが出来ます!是非、当社で専任媒介を結ばせて頂いて、販売させてください!

え?賃貸?・・・賃貸も悪くないと思いますが、今は借り手市場でなかなか入居者が決まらない状況です。なにかとうるさい入居者も最近は増えてきているようですし、退去の後にはその都度リフォームがかかります。オーナーさんの気苦労が増えるだけだと思います。あまりお勧めはしませんね。」

次にに行ってみたところ、担当者にこう言われました。

「これは良い物件ですね。借り手市場で入居者が決まりづらいのが現状ですが、適正な価格設定で募集にかければ即決するお客さんは多いですよ。是非、当社で専任媒介を結ばせて頂いて、募集させてください!

え?売却ですか?・・・確かに一時的にまとまったお金は入ってきますが、貸して所有し続ければ長期的に副収入を得ることが出来ますよ。売ってしまったらそれまでです!せっかくの資産ですから、有効活用するべきだと思いますよ。」

自分のフィールドでしか物事を考えない

どうですか?あなたならどちらを選択しますか?A社B社も決して間違ったことを言ってるわけではありません。しかし、自分のフィールド(賃貸、売買)でしか物事を考えていないので、言っていることが正反対です。専任媒介を結びたがるところだけが共通していますね(笑)。も相談者のためを思って提案しているように見えますが、結局は自分の仕事になる方向にしか話をしませんし、提案できません。不動産の活用に悩むオーナーさんの悩みがそれで解決できると思いますか?

不動産活用コンサルティングとは

不動産活用コンサルティングとは、売った場合の価格と貸した場合の長期的な収益を算出し、オーナーの事情や地域の特性、時期などを踏まえて、相談者のもっとも利益となりうる提案を中立な立場から行うことです。

ですから売却するつもりでいるオーナーに「売らずに持ち続けた方が良いです」とアドバイスしたり、売るつもりのないオーナーに「長期的にみたら売却すべきです」と提案したりします。場合によっては「何もしない方が良いです」と伝えることもあります。もちろんあくまでもご提案ですから、頭ごなしに「こうしなさい!」と言うことはありません。

もっとも重要なこと、それは・・・

私が不動産活用コンサルティングで最も重要だと思うことは、「相談者の気持ちに寄り添うこと」です。相談者の気持ちが必ずしも損得勘定だけで動くわけではありません。例え得にならなくても、損したとしても、「やっぱり売りたい!」「やっぱり貸したい!」もしくは「いまはあえて何もしない!」というオーナーの判断を重要視するべきだと考えています。

「相談者の気持ちに寄り添い、その人の利益を最優先に考えベストな解決策を提案する」

それが不動産活用コンサルティングです。

関連記事はこちら →→→ コンサルできる会社できない会社

Q 自宅を売却しようか貸しに出そうか迷っていますが、家にも愛着があるので、気持ち的には貸しに出す方向です。賃貸に出す際の注意点はありますか?

A 人に貸すということは、賃貸経営を営むということです。事業者としての意識を持つことが必要です。

貸しに出すということ

賃貸に出すということは、長期に渡って家賃収入を手にすることにつながります。もし金融機関の借り入れなどが終わっていたとすると、「賃貸」という選択に舵を切る大きな要因となるでしょう。

しかし、住まいを貸して報酬を得るということは、例えどんなに規模が小さいワンルームマンションだとしても、賃貸経営という事業を営むことです。細々とした入居者からのクレームや設備の修繕依頼もありますし、賃料滞納のリスクもあります。

また、その他のリスクとして空室があります。入居者が退去した後、間を置かずに次の借主が決まるとは限りません。退去後、最低限のメンテナンスで済めば良いですが、部屋の傷み具合によっては、退去後に多くの費用がかかる場合もあります。賃貸経営をこれから始める人にしてみたら、こうした作業やリスクは非常に煩雑に感じるかもしれません。

上手い話には・・・

「人に貸して資産を有効に使いましょう」「不動産投資で資産運用を」と安易に不動産投資や運用を勧める会社や担当者がいますが、賃貸経営には上記に挙げたようなデメリットがあるということを、メリット以上にしっかりと理解しておくことが重要です。上手い話なんてそんなにないのです。

そうしたマイナス面にしっかりと目を向けることをせず、安易な気持ちで賃貸経営を始めてしまうと、「確かに賃料は入ってくるようになったけど・・・トータルで収支を振り返ってみたら、かけた労力の割にはたいして実入りがなかった・・・」ということになりかねません。ご注意ください。

損得勘定だけではないですが

ご自身のどうしたいかのお気持ちが何より大切ですが、「売却したほうが良い」「貸したほうが良い」といったように、所有者の意思とは反対になるケースが良くあるのも事実です。愛着のある自宅ですから、どちらが得か?損しないのはどちらか?という損得勘定だけではないでしょう。

ただ、売却して一時的に手に入る金額と、長期的に持ち続けることで得られる収益をシミュレーションして考える等、長期的な視野に立って検討・ご提案出来るのが、不動産活用コンサルティングです。

Q 急遽、転勤になり東京に戻ることになりました。現在貸している自宅の入居者に退去してもらいたいのですが可能ですか?

A 基本的には出来ません。しかし、立ち退き料など相応の費用をかけることで可能となります。

入居者には居住権が発生します

これは入居者の居住する権利を保障する非常に強いもので、この権利によって入居者は手厚く保護されているのです。従って、貸主の都合で一方的に「出て行ってくれ」と言えるものではありません。

「契約書に記載があるから」と安易に退去してもらえると思ったら大間違いです!

賃貸オーナーの中には、自分の都合で入居者を退去させることができると考える人がいますが、それは大きな間違いです。なぜ間違った認識をもってしまうかというと、賃貸借契約書には、「貸主から契約を解除する際には、半年前に文書で申し入れること」と記載があるからです。この条文によれば、半年前に通知すれば問題ないのだろうと誤解してしまってもおかしくないでしょう。

しかし、条文通り「こと」が運ぶ訳ではないのが現状です。例え契約書通り、半年前に退去の申し出をしたとしても、借主に新しい住居を探してもらう手間とそれにかかる契約金。引っ越し代等、転居に伴う金銭的負担をお願いすることに変わりありません。「はい、わかりました」と、二つ返事で簡単に動けるはずがありません。

「契約書にそう書いてあるから」という理由で、通知さえすれば、貸主の都合で退去してもらえるかといったらそうではないのです。

強制退去は無理

オーナーから伝えられた退去期限を過ぎたとしても、いままで通り賃料を支払うなど、入居者としての義務を変わらず果たしていれば、居住権は存続し続け強制的に退去させることはできません。

思い通りに退去が進まないため賃料を受け取らない、という強硬手段に出るオーナーもいますがこの行為には全く意味がありません。「(借主は)賃料を払う意思があるのにオーナーが受け取らない」のであれば、借主はオーナーに替わってそうしたお金を受け取ってくれる「供託所」に支払えば、入居者としての義務は果たしたことになるのです。

有効な解決策は?

最も有効な解決策は、「貸主と借主、互いに誠意をもって話し合いで解決すること」。これに適う策は現状見当たりません。実際には管理会社が立ち退き交渉を行うのですが、貸主の誠意を見せる意味でも、管理会社に任せきりにせず、貸主も一緒になって交渉に臨むのも効果的です。

しかし、いくら誠意をもって交渉したところで、貸主の都合で引っ越しを半ば強制することに違いありません。借主の費用負担は相当なものになります。それを補てんしてあげる意味でも、立ち退き料としてそれなりの出費を覚悟する必要があります。はっきりと決められた相場はありませんが、賃料の半年から10か月程度いうのが多いようです。

実際には貸主サイドで引っ越し先の契約金と引っ越し代を出せば出ていくと合意してくれる入居者がほとんどです。しかし、これを良い機会に、いやがらせのように居座り続け、より多くのお金をふんだくってやろうとする悪意を持った人もいますので注意が必要です。

オーナーは入居者にサービスを提供しています

立ち退きでこじれる一番の要因は、「部屋を貸してやってるんだから、こっちが偉いんだ!だから言うことを聞け!」とオーナーが勘違いしていることです。賃貸業は、部屋という商品を提供しているサービス業です。お客様(入居者)にサービスを提供する側(貸主)が、どんな事情があるにせよ迷惑をかけることになるのです。そのように考えれば、一方的に貸主の言い分が通用するとは考えられないはずです。

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