隣地購入

隣地購入する際の交渉について(売り手側からアプローチその2)

2つのケースがあります。

  1. 通常の売却
  2. 買ってくれる相手が他にいないケース

2.の場合は注意が必要です。他の人にとっては利用価値のない土地でも、購入を打診された買い手にとっては、利用価値が高く、メリットがある土地の場合です。以下の図をご覧ください。宅地Bは再建築に必要な

「公道に2m接道」

を満たしていない、再建築できない土地です。

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宅地Bの所有にとってみれば、宅地Aに買ってもらえなければ、二束三文でしか売れません。なぜなら、宅地C,D,Eにとっては、

「自分の土地が広くなる」

という単純で当たり前の結果は享受できますがそれだけです。このような状況であれば、宅地Aは言い値で購入せずとも、多少交渉をしても良いと思います。

しかし、そうは言っても、宅地Bの足元を見て必要以上に買い叩こうと思ってはいけません。他の人にとっては活用方法がない土地だったとしても、宅地Aの所有者にとっては大きなメリットを生む土地で、願ってもない話です。宅地C,D,EがAに先んじで「買いたい」と言ってこないとも限りません。節度ある金額交渉を心がけ、ぜひとも隣地購入を成功させてください。

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隣地購入する際の交渉について(売り手側からアプローチその1)

2つのケースがあります。

  1. 通常の売却
  2. 買ってくれる相手が他にいないケース

1.「通常の売却」の場合、売却当初は、隣地(前後左右)へアプローチすることが鉄則です。売却活動を始めるにあたり、不動産会社がある程度適正な値付けを行っているはずです(*必ずしも、という訳ではありません)。相場より高い、安いといった程度の誤差はあるかもしれません。しかし、

「以前から隣地が欲しくて、機会を伺っていた」

のであれば、少しの相場誤差で買える絶好のチャンスです。迷わず

「買う!」

と手を挙げて問題ないでしょう。

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隣地購入する際の購入価格について(買い手側からアプローチ)

買い手からアプローチしたということは、なんらかの理由によって隣地が欲しかったからでしょう。その結果、

「売ってもいいよ」

となったのですから、これはすごくラッキーなことです。

「隣地が出たら言い値で買いなさい」

という言葉もあるくらい、隣地が買えるのはレアなケースです。購入することによって、買い手側になんらかの大きなメリットが出るのは間違いないのでしょうから、売り手側にこちらの足元を見られて、法外な金額を叩き付けられていないのであれば、予算内である限り購入価格はあまり気にしない方がいいでしょう。

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隣地購入する際の購入価格について(売り手側からアプローチ)

土地を売りに出した際、まずは隣地(*両隣前後)に声をかけることから始めるのが、不動産売却の鉄則です。ですから隣地が売りに出された時には、何らかのアプローチが隣地の人には届くはずです。売りに出す際には、売り出し価格が既に決まっている場合がほとんどです。相場を元に値付けをしているので、相場から若干高い、安いはあるかもしれません。しかし、

「以前から口には出していなかったけど、打診があれば欲しい土地だった」

のであれば、飛びつくべきでしょう。これも縁です。

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隣地を購入する方法

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隣地を購入したいと思ったら、アプローチは2つあります。

  1. 直接隣地の人に欲しい旨を伝える
  2. 近隣の不動産会社に依頼する

1.直接隣地の人に欲しい旨を伝える

隣地の人と面識があり、ざっくばらんに話を切り出せる関係ならば、直接本人に打診してみることが一番です。いきなり不動産会社から手紙なり訪問されるより、成功率は高いと思います。話が進みいざ契約、という段階になれば、取引の安全性を考慮して、不動産会社に依頼すれば良いでしょう。

2.近隣の不動産会社に依頼する

隣地と全く面識がなく、言いだしずらい。また、住んでいない、という時は、不動産会社に依頼すると良いでしょう。大手の不動産会社では、

「隣地全部欲しい」

というのならまだしも、

「一部が欲しい」

というような時には、話だけ聞いてまともに動いてくれない可能性があります。こういう場合は、近隣で経営している地元の不動産会社へお願いしましょう。

住んでいない場合、登記簿を取って所有者の住所を調べてアプローチをかけます。しかし、登記簿上の住所は、引っ越しても書き換える義務はありません。ですから、アプローチをかけたとしても、記載上の住所には住んでいないというケースも多いです。

そうなっていると、もはや所有者を見つけ出すことは不可能となりますので、十分ご理解ください。

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隣地購入のメリットとは?(その2)

再建築不可の土地が、土地を買い足すことで再建築可能の土地となり、資産価値が向上するという大きなメリットがあります。

以下の図をご覧ください。

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宅地Aは、再建築するための条件である

「公道に2m接道」

を満たしていない土地です。つまり再建築不可の土地です。再建築が出来ないため、売却価格は二束三文になってしまいます。しかし、宅地Bから接道2mを満たす分だけ(*この場合0.5m分)を購入出来れば、再建築不可だった土地が、再建築できる普通の土地に変貌を遂げるのです。二束三文でしか売れなかったものが、通常価格での売却も可能となります。

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隣地購入のメリットとは?(その1)

隣地購入のメリットとして、

「資産価値の向上」

が挙げられます。以下の図をご覧ください。宅地Aの広さは45坪。宅地Bは25坪とします。

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宅地Bの坪単価が200万とします。対して宅地Aは、いわゆる敷地延長の土地(*旗竿地)です。整形地の宅地Bよりも、坪単価は低くなるのが通常です。坪単価は150万位とします。

宅地Aが宅地Bの購入に成功すれば、合計70坪の一つの大きな土地になり、今まで所有していた坪単価150万の土地が、坪単価200万に跳ね上がるのです。これが隣地購入の大きなメリットです。

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隣地購入の際の注意点

「地上げ」の依頼が来ることがあります。地上げと聞くと、達の悪いヤクザまがいの人が、地上げしたい土地の周辺に街宣車を走らせたり、庭に蛇をまいてみたり、トラックで突っ込んでみたり・・・と、非常にダーティーなイメージをお持ちかもしれませんが、それはテレビドラマが過剰な演出のもと作り出したもので、真っ当な不動産業者は当然そんなことしません。

地上げを依頼する人というのは、地上げした土地を何らかの理由で欲しい人です。大抵は隣接地の人が以下のような理由で欲しがります。

  1. 自分の土地の間口を広げたい
  2. 将来は子供達を呼んで2世帯住宅を建てたい
  3. 自宅駐車場として使いたい
  4. 資産価値を上げるために地型を良くしたい

隣地が欲しい場合の一番確実なやり方は、ものすごく基本的なことかもしれませんが、

「日頃から良好なお隣関係を築いておくこと」

これにかなうものはないと思います。

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ざっくばらんになんでも話しあえるお隣関係だと、意外にすんなりと当事者間でまとまることがあります。契約行為だけ不動産業者にお願いするというのがベストです。

人間関係が良好だと、雑談レベルから一気に購入に繋がるなんてことも

人間関係が良好だと、雑談レベルから一気に購入に繋がるなんてことも

交渉の初期段階から不動産業者に依頼する方法もありますが、成功率はかなり低いのが現状です。考えてみれば、面識もない不動産業者が、なんの前触れもなくコンタクトしてきて、

「お宅の土地を欲しいと言っている人がいます」

と、営業かけてきたらどうでしょう?ほとんどの人が門前払いすると思います。

ただ、話を持っていくタイミングによっては、

「金額次第で売るよ!」

となる可能性がゼロではありません。運よく交渉が進み、売ることになったとします。その段階で最もやってはいけないことが、より良い条件で買おうとする、条件交渉です。

「隣地が買えるなら相手の言い値で買え!」

という言葉があるくらい、売る側の立場は非常に強いです。もちろん売主側の売却理由や売主自身の人柄にもよります。決して条件交渉をしてはいけない!という訳ではないですが、相場より多少高い程度で購入できるのなら、

「2度と手に入らない不動産を買えるなんてものすごい幸運だ!」

位に考えていないといけません。

中にはとんでもない金額を吹っかけてくる売主さんもいますが、隣地は買おうとしても手に入るものではありません。この機会を逃すと2度と手に入らないかもしれません。なぜ欲しいのか?自分の人生で必要か?と損得関係抜きにして考える必要があるでしょう。

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