媒介契約

専属専任媒介と専任媒介の違い(その1)

専属専任媒介専任媒介の違いは以下の3つあります。

  1. 自己発見取引の可否
  2. 営業活動報告の頻度
  3. レインズ登録までの期間

1.自己発見取引の可否

自己発見取引とは、売主自身で見つけてきた買い手(*知人、親族など)と、不動産仲介会社を介せず直接売買契約を交わすことをいいます。

専属専任媒介契約では、自己発見取引は認められていません。つまり自分で見つけた買い手と売買契約を交わす際にも、依頼をした不動産会社を通さなければなりません。

反対に専任媒介契約では、自己発見取引は認められています。自分で見つけた買い手と売買契約を交わす際には、不動産会社を通さなくても構いません。しかし不動産売買契約は法律行為であり、大きな金額が動く極めて重要な取引です。

仲介手数料を省きたい気持ちは分かりますが、自分で見つけた相手との売買契約であろうとも、不動産会社に仲介を依頼した方が安全ですし、間違いはないでしょう。

1-1.不動産会社の存在意義

「自分で見つけてきた人と契約をする「だけ」なのに、手数料を取られるなんて納得できない」

と考えている人がたまにいます。

このように考える方にとって、不動産会社の存在意義は、

「お客さんを見つけてくること」

と思っているのでしょうが、そうではありません。もちろん、仲介業務の中で借り手・買い手を見つけてくるというのは重要な仕事の一つであることに間違いはありません。しかし、

「仲介業務=借り手・買い手を見つけてくること」

だけではありません。

「相反する互いの条件を調整・交渉し、その内容を契約書に落とし込み、トラブルなく取引完了までエスコートする」

これが最も重要な作業です。仲介業務に万が一トラブルが発生した場合、仲介業者

「知らぬ、存ぜぬ」

を通すことが出来ません。行った仲介業務に対して、仲介業者には責任が生じます。それを証するため、売買契約書・重要事項説明書には、仲介印を押印するのです。

「この取引に対しては当社が仲介責任を負います」

と。不動産会社の存在意義はここにあるのです。

2.営業活動報告の頻度

  1. 専属専任媒介の頻度・・・1週間に1度
  2. 専任媒介の頻度・・・2週間に1度

報告は文書でもメールでも電話でもなんでも構いません。

3.レインズ登録完了までの期限

  1. 専属専任媒介の期限・・・5営業日以内
  2. 専任媒介の期限・・・7営業日以内

ちなみに一般媒介にレインズ登録義務はありません。

媒介契約の種類とその説明

媒介契約には以下の3種類があります。

専属専任媒介契約

専任媒介契約

  • 1社にしか売却を依頼できない
  • 5営業日以内でのレインズへの登録義務あり
  • 営業活動の報告義務あり

一般媒介契約

  • 複数の不動産会社に依頼できる
  • レインズ登録&営業活動報告の義務がなし

専任媒介以上はレインズへの登録義務があります

専属専任と専任で媒介契約(*売却の依頼をする)を交わすと、依頼を受けたA不動産会社は物件情報をどこの不動産会社でも探せる&お客さんに紹介できるように、レインズへ登録しなければいけません。これは専属専任&専任媒介契約に課された義務です。

義務なのにも関わらず、登録せず自社のお客さんにしか物件を紹介しない行為を「囲い込み」と言われています。

専任媒介と一般媒介の違い

専任媒介契約(*専属専任媒介契約含む)と一般媒介の違いは、以下の通りです。

専属専任媒介&専任媒介

  1. レインズへの登録義務あり
  2. 複数の不動産会社には依頼できない
  3. 営業活動の報告義務あり

一般媒介

  1. レインズへの登録は任意
  2. 複数の不動産会社に依頼が可能
  3. 営業活動の報告義務はなし

専任媒介から一般媒介への変更

媒介契約の期間は3か月です。しかし、契約期間を全うする必要はありませんし、媒介契約の種類も期間内で変更が可能です。別途費用がかかる特別な広告を依頼したなどがない限り、ペナルティがかかることもありません。万が一、請求する不動産会社があれば、間違いなく違法ですので、早々に距離を取りましょう。

専任媒介契約とは?

専任媒介契約は、不動産の売却を1社にしか依頼することができません。自己発見取引は認められています。売主が自分で見つけた買い手(*知人、親族など)と契約する際は、依頼をした不動産会社を通さずに、直接契約が可能です。

しかし実際は、自己発見取引だったとしても、契約ごとなので不動産会社を通して契約することがほとんどです。

1社にしか依頼できないからといって、その1社しか販売しない独占販売なのかというと、そうではありません。「専任」という文字面がそのようなイメージを与えてしまうかもしれませんが、実際は依頼を受けた不動産会社が、物件情報をレインズに登録し、他の不動産会社にも広く情報を流します。

専属専任媒介契約とは?

専属専任媒介契約は、不動産の売却依頼を1社にしか依頼できません。また、自己発見取引も認められていません。

自己発見取引とは、売主が自分で見つけてきたお客さん(*知人、親族など)と売買契約をする際にも、依頼をした不動産会社を介して契約を行わなければなりません。

「専属」「専任」という文字面から、依頼をした不動産会社1社の独占販売のようなイメージを受けるかもしれませんが、そんなことはありません。

依頼を受けた不動産会社は、物件情報を5営業日以内にレインズに登録し、広く他の不動産会社にも情報を発信しなければなりません。

つまり売却における「窓口」を一つしか作れない、という認識が正しいでしょう。

媒介契約の解除

媒介契約の契約期間は3か月です。基本的に自動更新ではないので、契約期間の更新をしなければ期間満了と同時に解除となります。しかし、実際は売主から契約の解除を申し出ない限り、契約期間が過ぎてもそのまま売りに出している場合が、大手不動産会社以外では多いようです。大手不動産会社は、その辺りシステムがしっかりしているので、売主が継続して販売を望んでいたとしても、更新書類が期間満了に間に合わなければ、強制的にシステムから物件情報が落ちることになります。

また、契約期間途中での解除も可能です。例えば販売開始後、1か月後に

「やっぱりや~めた」

といって、売却を中止することもできます。売るつもりがないのに、契約を遵守するため契約期間を全うする必要はないのです。

売主たっての希望で、特別な広告などを行っていた場合は、その費用負担を要求されることがあります。しかし、通常の販売活動で生じた広告費用関しては、契約期間途中での解除だったとしても、請求されることはありません。

媒介契約の期間

媒介契約の契約期間は3か月です。媒介契約の種類によって異なることはなく、すべて3か月となります。契約期間満了が近づけば、契約期間を更新するか、新たな期間の媒介契約を新規に結びなおすことになります。

ちなみに媒介契約の契約期間を満了する必要はありません。しばらく販売した結果、自分が希望する額では売れそうにないと判明した場合、いつでも解除することができます。

また、専任媒介だったものを一般媒介に変更するのも自由です。いつでもできますし、専任媒介契約の期間を満了する必要はありません。

「契約」

とあるので、拘束力が強い印象を受けてしまうかもしれません。

契約に間違いはありません。しかし、売るつもりがなくなったのに、契約満了まで売り続けなければいけないなんて、全くのナンセンスですし、媒介種類の変更も同様です。意外に知らない人が多いので、この機会に必ず覚えておきましょう。

「契約期間がありますから」

と食い下がってくる不動産会社を、返り討ちにしてください(笑)

媒介契約の種類

媒介契約書の種類には以下の三種類があります。

  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

媒介契約書上には、どの種類の媒介契約なのかが記載されていますので、必ず確認するようにしてください。不動産会社は、一般媒介よりも、専任媒介以上で媒介契約を締結したがります。不動産を初めて売却しようとしている売主さんは、媒介契約に3種類あるということ自体、知らないことがほとんどです。

それをいいことに、たいした説明をせずに、専任媒介契約以上で契約を締結してしまう不動産会社もありますので、十分注意するようにしてください。

媒介契約書とは?

媒介契約は口約束だけでも締結は可能です。しかし、ほとんどの不動産会社では媒介契約書というかたちで、書面で取り交わします。媒介契約書には今回締結した媒介契約の種類や、対象となる不動産の表示が記載されているものです。

媒介契約とは?

媒介契約とは、不動産会社に売買の仲介(*媒介ともいう)を依頼することをいいます。媒介契約と聞くと、詳しい人は売却を依頼するときに交わす契約だと思っている方もいます。しかし、売却だけではなく、実は購入の際にも媒介契約は交わすのです。

売却時の媒介契約は、契約を結んでから販売活動開始となります。対して、購入時の媒介契約はいつ結ぶかというと、通常は売買契約時に、契約書類の一つとして交わします。売買契約が完了後に、

「当社に(購入の)媒介業務を依頼する、という内容の契約書です」

と書類を差し出され、その場で媒介契約書に署名・捺印を行います。取引的には全く問題ありません。

媒介契約<賃貸>(ばいかいけいやく)

賃貸にも媒介契約はあります。ただ、扱う金額のケタが全く違うからか、売買とは違いかなりいい加減で未整備です。

オーナー 「この条件で募集して」

不動産会社 「分かりました」

といったごくごぐ簡単な口約束で募集を開始することも少なくありません。おかしいと思われるかもしれませんが、昔のオーナーさんや地主さん、先代から付き合いのある不動産会社だとそれがむしろ当たり前です。そうしたオーナーさんから、初めて依頼を受けようとする時に、媒介書類の説明と署名・押印をお願いすると、

「あ~~~いいよ、そんなかたっくるしいもの!」

と、逆に拒否されたりします。

不動産売買は一度成約してしまえば、2度と同じ内容で媒介契約を結ぶことはありません。しかし賃貸では入居者が入れ替わることが前提です。1年も経たずに退去してしまうことも当然のことながらあり得ます。そうすると再度、媒介契約を結ばなくてはいけないのか?となりますが、そこまでやっているところは少なく、最初だけ媒介契約書を結ぶということが多いのではないでしょうか?そのような状況ですので、下記のような賃貸の媒介契約におけるトラブルは非常に多いのです。

トラブル事例その1

専任で募集されている物件にも関わらず、余所の不動産会社がオーナーさんを直接訪問。新米不動産オーナーで、まだ事情を良く理解していないのを良いことに、依頼を受けたと都合の良い解釈で募集を「勝手」に開始。正規に依頼を受けていた不動産会社&オーナーとその会社で大いにもめる。

トラブル事例その2

5,6年前に媒介契約を結んだ某大手A社。その後何年もオーナーには取引どころか音沙汰もなし。今は別の不動産会社Bが管理を行っていて、今回B会社経由でお客様を案内。お客様が気に入ったため、当初の媒介契約を盾に、両手取引を行おうとして大いにもめる。

昔ながらのオーナーさんには堅苦しいだけの書類かもしれませんが、例え嫌がられたとしても、書類は必ず交わすべきでしょう。各不動産会社がそれぞれ、口約束ではないしっかりとした媒介契約と、その説明をオーナーさんに説明・理解させることが、余計なトラブルをなくす唯一の手段なのではないかと思います。

一般媒介(いっぱんばいかい)

3種類ある媒介契約のうちの一つ。複数の不動産会社に売却を依頼出来る。仲介業者は、営業活動報告を行う必要やレインズへの登録義務もない。

<一般媒介のメリット>

売却の窓口を複数(いくらでも)作ることが出来るので、依頼された不動産会社がぼやぼやしてると、他社がさっさと売ってしまいます。良い方向に進めば、多数の不動産会社が他社に負けじと、積極的に販売活動を行うので、短期間で成約に至る可能性が高いです。例え声をかけた不動産会社のうちの一社が、積極的に売却活動をしなかったとしても、競合他社が動いてますので、あまり影響はありません。

人気の地域や有名なマンションなんかだと、業者間の競争意欲を掻き立てるということで、(査定金額が間違っていなければ)一般媒介の受ける恩恵はそれなりにあると思います。

ただ、上記のようなメリットが生まれるのは、一般媒介だろうがなんだろうが、媒介契約を結びたいと思わせるような、人気のエリアや有名マンションです。なおかつ売出価格が適正で、情報を出せば早々に売れるであろうと判断された物件です。

ですから、「売却に時間がかけられるので、最初は少し高めに出したい」となると、じっくりと腰を据えて売却を行っていかなければならないため、短期間で競争意欲を掻き立てて・・・、といったような一般媒介のメリットはほとんど期待できません。かえってデメリットばかりになってしまいます。

<一般媒介のデメリット>

1.複数の不動産業者が窓口になることで、同じ物件がさらされることになる。

短期間であるなら良いですが、3か月以上、同じ情報が複数の不動産会社から出されていると、消費者は、「良く目につく物件」=「にも関わらず売れてない物件」=「売れ残り物件」という論法で勝手に判断します。どんな商品でもそうですが、希少価値を感じられなくなると、途端に売れ行きは悪くなります。

2.不動産業者同志による足の引っ張り合い

媒介契約中の不動産会社が、互いに他社の動きをけん制しながら動くため、成約に至るための有意義な提案などはしてきません。なぜなら、自分のところで値下げの提案を行って、余所の会社で決まってしまっては、他社の成約をアシストした結果になってしまうからです。また、仮に値下げの提案をしてきたところで、他社が「まだちょっと早いんじゃないんですか~?」と、値下げ提案した業者に、良い格好してほしくないために、反対してくる場合もあります。専属専任に見られるような、囲い込みの心配はありませんが、こうした足の引っ張り合いもデメリットの一つです。

3.積極的に動かない

専属専任専任媒介は、メリットの一つして、依頼された不動産会社が一生懸命動く!と書きました。一般媒介ではすぐに売れない物件だと分かると、「余所も販売してるから・・・」と、積極的に販売活動を行わないところも多くあります。広告を出したりするにも費用は掛かりますが、出した結果、他社で決まってしまっては、その広告費用の回収も出来ないからです。

・・・とまあ、メリットよりもデメリットの方が多くなってしまいましたが、もちろん一般媒介でも、専属専任の時と変わらず一生懸命活動する不動産会社もあります。全ての不動産会社がこれに当てはまるという訳ではありません。

一般媒介の注意点

一般媒介だからこそのメリットを実感できるのは、販売を開始して1か月程度です。しかし、1か月そこらでは売れずに、じりじりと焦りだしたときに陥りやすい考えが、「あれだけの不動産会社に声をかけているのになんで?」「ひょっとしたらもっと声をかけた方がいいのではないか?」というものです。

こうした考えは全くの間違いです。一般媒介で多数の会社から出ている物件のことは、当然どこの不動産会社も知っています。「のべつまくなし声をかけている物件の売主さん」として、マイナス面で有名になってしまいます。そうなってしまうと、たとえ声をかけたとしても、形ばかり依頼を受けるだけでどこも一生懸命販売しない、ということになりかねません。何社にも依頼することは出来ますが、お願いするにしてもせいぜい3社程度に収めておくのが良いでしょう。

ですから、ここは逆転の発想が必要です。つまり依頼をした複数の不動産会社のうち、一番マメに行動し報告してくれた一生懸命だった会社に、専属専任専任媒介に切り替えるのです。他社との競業にも関わらず一生懸命動いてくれた実績がありますし、不動産会社はその実績を売主が認めてくれたと意気に感じて、より一層力を入れて販売してくれることでしょう。

売り手がこうしたメリットとデメリットを理解しておくことが、何より重要なのではないかと思います。

専任媒介(せんにんばいかい)

3種類ある媒介契約のうちの一つ。

売却を依頼出来る不動産業者は一つのみで、万が一自身で買主を見つけたら、仲介業者を通して契約をしなくとも良い。専属専任媒介との違いはこの部分と、営業活動報告の頻度のみ。(*自己発見取引が認められている)

依頼を受けている仲介業者は、7営業日以内にレインズへ物件を登録しなければならない。また、2週間に一度のペースで営業活動について報告する義務もある。書面での報告を営業活動報告書という。

【 関連する記事はこちら 】→→→ 「専属専任、専任媒介のメリット・デメリット」

専属専任媒介(せんぞくせんにんばいかい)

3種類ある媒介契約のうちの一つ。

売却を依頼出来る不動産業者は一つのみで、万が一自身で買主を見つけたとしても、仲介業者を通して契約をしないといけない。(*自己発見取引が認められていない)

依頼を受けている仲介業者は、5営業日以内にレインズへ物件を登録しなければならない。また、1週間に一度のペースで営業活動について報告する義務もある。書面での報告を営業活動報告書という。

【 関連する記事はこちら 】→→→ 「専属専任、専任媒介のメリット・デメリット」

媒介契約(ばいかいけいやく)

不動産を売りたいという人から、売却の依頼を受ける際、取り交わす契約書のことを

「媒介契約書」

といいます。「契約」とありますが、そんなに仰々しいものではなく、要するに

「媒介契約書上に記載されている不動産の売却を依頼する」

といった依頼書です。口頭で依頼を受け付けたとして、販売活動を始めてしまう会社もありますが、ちょっと名の通った企業であれば、まず間違いなく書面で契約を交わします。

売却の依頼を受けた不動産会社は、その物件の売却担当企業として、主に以下のような業務を行います。

  • 物件の調査
  • 販売図面の作成
  • 販売状況を分析しての価格変更の提案
  • 他業者の案内の立ち会い

媒介契約書の種類

媒介契約には以下のように3種類の形式があります。

  1. 専属専任媒介
  2. 専任媒介
  3. 一般媒介

専属専任」という文字面がなんだか、「独占販売」のようなイメージを受けますが、どちらかというと販売の、「窓口」と思った方が良いでしょう。 媒介の種別を簡単に説明すると、

  1. 売却の窓口は一つ。契約を交わした不動産会社しか販売の窓口となれない。自己発見取引(売主本人が連れてきた人と契約すること)も×。
  2. 1.と同じく契約を交わした不動産会社しか販売の窓口となれない。自己発見取引は○。
  3. 複数の不動産会社が売却の窓口となれる。

1.と2.は、売却の窓口を1つしか作れないということです。一見すると不利のように思えますが、実際そんなことはありません。なぜなら物件の情報は、

「東日本不動産流通機構(通称:レインズ)」

を通して市場に流れるので、依頼を受けた不動産会社しか販売しない訳ではないからです。全国の不動産会社がレインズを通して物件資料を取り寄せ、お客様に物件を紹介することが出来ます。

みんな欲しがる専属・専任媒介契約

どの不動産会社も「専属」もしくは「専任」で売却を任せてくれないかと言ってきます。なぜなら専属専任で売却の依頼を受けておけば、仮に自社で買い手を見つけることが出来なくても、他の不動産会社が連れて来てくれることがあるからです。その場合、売り手の報酬は確保できます。つまり絶対商売になるのです。

とはいえ、もちろんお客さんが来るのをただ待っているだけではありません。販売の窓口としての責任が生じますし、適正な情報発信能力や交渉力や提案力、不動産のことはもちろんのこと、税金の知識も必要となり、高い専門性が要求されます。

しかしながらちゃんとマジメに販売活動をしておけば、必ず(*もちろん例外あり)報酬と言うかたちで報われます。

専属もしくは専任媒介を取得する=売り上げが計算出来る」

ということです。

媒介契約の説明はちゃんと受けましょう

初めて不動産の売却を行うお客さんは、3.の一般媒介のように、多数の不動産会社に売却依頼を出せるものとは思っていません。それが媒介契約書の説明を受けてみると、どうやら「一般」という種類があり、複数の不動産会社にも依頼が可能だとその時初めて知るのです。そこを突っ込まれたくない(知られたくない)不動産会社は、

「媒介契約書の説明はサラッとすませて、つっk専任以上で締結してしまいたい」

というのが本音です。注意しましょう。

途中解約も可能

一般的に媒介契約の期限は3か月とありますが、生真面目に契約期限を全うする必要は全くありません。期限前でも媒介契約を打ち切ることは出来ます。

「話が違う」「一向に決まらない」「全く報告がない」「担当者の動きが悪い」

などの理由で媒介契約を途中で打ち切ることも出来ますし、専属&専任から一般に媒介の種類を切り替えることも可能です。売り手から要求した特別な広告などを行っていなければ、媒介契約の破棄・切り替え時に、違約金やペナルティなどかかりません。

担当者の力量を見極めるチャンス

何度も不動産の売却をしていて慣れているのであれば別ですが、ほとんどの人がそうではありません。対応した営業マンが信用出来そうな人だったとしても、必ず媒介契約書の説明は受け、不明点や疑問点はその場で解決しておきましょう。

売却を担当する不動産会社が大きかろうが、小さかろうがやることにそれほど違いはありません。要は担当者の質によってすべてが全く違ってきます。

契約書を説明する担当者の姿勢や、あなたの疑問に答える態度から、力量を推し量ることができるチャンスでもあるので、色々と質問してみるのが良いと思いますよ。

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