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土地活用

土地活用 アパート経営以外の活用方法

土地活用のメインストリーム、王道は今も昔もアパート経営であることは確かです。

「土地を残したい」

「相続税対策をしたい」

と考えたとき、やはりアパート・マンション経営が一番効果的です。

アパート・マンション経営が一番効果的とはいえ、それ以外にも活用方法としてはいくつかあります。

  1. 駐車場経営
  2. トランクルーム経営
  3. 売却

これら三つが土地活用の方法として考えられます。かかる費用や効果はそれぞれ異なります。

「今後どうしていきたいのか?」

「なぜ土地活用をしたいのか?」

の答えによって、ベストな提案は千差万別です。

土地活用 アパート経営のメリット(まとめ)

土地活用における、アパート経営のメリットは以下の三つです。

  1. 節税効果
  2. 相続税対策としての効果が大きい
  3. 資産圧縮効果

1.節税効果

アパート・マンション経営には、駐車場経営にはない色々な費用を経費にすることが出来ます。主なものとして、

  • 仲介手数料
  • 管理料
  • 入退去後のメンテナンス費用
  • 設備不良の際の修繕費
  • (融資を受けて建築していれば)返済利息

2.相続税対策

「貸家建付地」となり、流通性が低いとみなされるので、相続時の評価額が大きく減少します。更地状態で相続することと比べると、相対的に相続税の負担も大きく減少します。

3.資産圧縮効果

これからアパート・マンションを建築し、賃貸経営を始めるとすると、融資を受ける建築費分が負債となり、相続税の対象となる資産を大きく圧縮する効果があります。

土地活用 アパート経営のメリットその3

これからアパート・マンションを建築し、経営していくメリットとしては、

「資産圧縮効果が大きい」

ということが挙げられます。

一棟アパート、マンションを建築するには当然、金融機関から融資を受けることになります。言い方を変えれば

「借金する」

ということです。

ただ、ここで要注意ポイント!

『資産が1億円あったとして、1億円の建物を全額融資を受けて行えば、

1億-1億=0

となり資産は0、つまり相続税はかからない』

と考えがちで、実際そのようにアドバイスするところもありますが、そういうわけではありません。借金で建てた建物とはいえ、新築の一棟アパートは資産としてみなされます。1億円で建てた一棟アパートの評価額を、仮に7掛けの7,000万とすると・・・

1億(資産)+7,000万(一棟アパート)-1億(借金)=7,000万

簡単な例ですが、7,000万に対して課税されるという計算になるのです。

土地活用 アパート経営のメリットその2

アパート経営のメリットとして、

「相続対策としての効果が大きい」

ということが挙げられます。

アパート経営をしている宅地は、

「貸家建付地」

といい、相続時の不動産評価額が、更地に比べてかなり低額です。

なぜ更地評価よりも低くなるかというと、アパートの入居者を無視して売却することは出来ないからです。厳密にいうと

「オーナーチェンジ」

という形で売却することは出来ますが、更地と比べると土地としての流通性は大きく低くなります。

なぜならオーナーチェンジ物件だと、購入者の多くは投資家となり、利回り中心で物件の良し悪しを判断します。単純に土地を探している人よりも絶対数が少ないため、売ろうにもすぐには売れないことが多いからです。

このような不動産取引事情もあるため、貸家建付け地は更地よりも評価が低くなり、優遇されているだろうと予測できます。

土地活用 アパート経営のメリットその1

アパート経営のメリットとして、

「節税効果が大きい」

ということが挙げられます。

アパート経営に伴う経費は多岐に渡ります。

  • 仲介手数料
  • 管理料
  • 入退去後のメンテナンス費用
  • 設備不良の際の修繕費
  • (融資を受けて建築していれば)返済利息

これらはすべて経費として算入できます。これだけの経費算入がある活用方法はありません。

土地活用 駐車場経営のデメリットその2

駐車場経営のデメリットの一つとして、

「節税効果が小さい」

ことが挙げられます。

以下の適用条件を満たせば、相続税評価額は2分の1になります。しかし、それ以上の節税効果はほとんどありません。賃貸経営であれば、不動産会社に支払う管理料や手数料、設備不良の際の修繕費、入退去後のメンテナンス費用など、考えられるだけでこれだけありますが、駐車場経営には運営に伴う出費がほとんどないからです。

<適用条件>

  • 必ずしもアスファルトやコンクリート敷きにする必要がある訳ではないが、砂利敷きのままだと、砂利の量や敷き詰め方により適用外になることがある。
  • 適用されるのは200㎡まで。超えた敷地については適用外となる
  • 継続性のある駐車場経営を営んでいること
  • 駐車場の「体」を取っただけで、実際に貸出の事業を行っていないのであれば適用外

土地活用 駐車場経営のデメリットその1

駐車場経営のデメリットとしては、

「収益が少ない」

ということが挙げられます。賃貸経営に比べると、契約者一人当たりの単価も小さいですし、契約者の数も限られるからです。かけた費用が大きければ大きいほど、収益が増えるという単純なものではありませんが、賃貸経営と比べると、始めるためにかかる費用は雲泥の差です。駐車場経営を始めるための費用はほとんどありません。気軽に始められる分、その見返りが少ないのも仕方がないのではないでしょうか。

今現在駐車場経営をされているオーナーさんは、

「当面、何か事業をするつもりはないけど、固定資産税分位は支払える程度の収入が欲しい」

「将来的にはなんらかの土地活用を考えているけど、今現在実行する予定はない」

「何もしないよりは・・・」

という、どちらかというと消去法的に、駐車場経営を選んでいるのだと思います。

土地活用 駐車場経営のメリット(まとめ)

駐車場経営のメリットとしては、以下の3点が主に挙げられます。

  1. 費用をかけずに始められる
  2. すぐに辞められる
  3. 節税効果がある(*適用条件あり)

1.は月極駐車場、コインパーキング、いずれせよ始めるために費用は(ほとんど)かかりません。2.については、アパート・マンションを建てることになったなど、計画が変わった場合、比較的手間なく辞めることが出来ます。3.については、駐車場として経営していると、相続税評価額が2分の1になるという効果があります。しかし、適用されるためには条件がありますので、十分確認するようにしてください。

土地活用 駐車場経営のメリットその3

駐車場経営のメリットの一つとして、

「節税効果」

があります。

節税効果

駐車場経営を行うことで、相続時の評価が、更地と比べて2分の1になります。しかし、これには以下のような適用条件がありますので、注意が必要です。

適用条件

  • 必ずしもアスファルトやコンクリート敷きにする必要はないが、砂利敷きだと砂利の量や敷き詰め方により、適用外になることがある
  • 適用されるのは200㎡まで。超えた敷地については適用外となる
  • 継続性のある駐車場経営を営んでいること
  • 駐車場の形式にしただけで実際に貸出の事業を行っていないのであれば適用外

少なくとも上記の適用条件を満たしておく必要があります。

注意点

節税効果はあくまでも

「更地」

に比べて、です。

万が一、土地上に空き家がある場合、固定資産税は軽減措置を受けています。

しかし、それを解体し駐車場にしてしまった場合、軽減措置適用外となり、固定資産税が大幅に跳ね上がります。結果、駐車場経営から得られる利益が、税金で全て帳消しになってしまうケースも考えられます。

十分注意しましょう。

土地活用 駐車場経営のメリットその2

駐車場経営のメリットの一つとして、

「すぐに辞められる」

ということがあります。

すぐに辞められる

  • 「賃貸経営をすることまで(*現状は)考えていない」
  • 「ただ、何もせずに固定資産税だけ垂れ流すのは嫌だ」
  • 「方向性が決まるまでは、駐車場経営で少しでも収入を得たい」

という理由で、

「とりあえず」

駐車場経営を始める人が多くいます。

「アパート・マンションを建築する」

など、方向性が固まれば、駐車場経営からは撤退することになりますが、、

「居住権」

が発生するわけではないので、賃貸経営でかかるような、

「立ち退き料」

がかかることは基本的にありません。

ただ、運送会社にまとめて貸しているなど、移転先が見つからない場合は、スムーズに解約が進まないケースもゼロではありません。

このように万が一のことも考えると、コインパーキング事業者相手のほうが対応しやすいでしょう。

しかし、コインパーキング事業者との契約期間は2~3年が一般的です。中途解約費用がかかることもありますので注意が必要です。

契約当初から中途解約の可能性をコインパーキング事業者に伝えることで、中途解約費がかからない内容で契約を交わす、という方法を取ることも可能です。

ただ、そのような契約内容の場合は、賃料は通常よりも安めに抑えられてしまうので、注意が必要です。

土地活用 駐車場経営のメリットその1

駐車場経営のメリットを解説していきます。メリットの一つとして、

「費用がかからない」

ということがあります。

費用がかからない

月極にせよコインパーキングにせよ、費用はほとんどかけずに始めることができます。

月極の場合、不動産会社に募集を依頼することが一般的ですが、成約に至ったとしても、不動産会社に支払う費用はありません。コインパーキング事業者に貸す際にも、運営のために必要な設備(フラップ盤や看板、精算機など)は、すべて事業者が負担します。ただ、家が建っている場合、家の解体費用はもちろんオーナー負担となります。

また、コンクリート敷設費用は、オーナー負担にするか事業者負担にするか選べることが多いです。事業者負担にすれば費用はかかりませんが、その分、賃料が安くなるというデメリットがあります。

詳しくはこちらをご覧ください。

土地活用 駐車場経営(コインパーキングの注意点その1)

どちらが得になるかは、長期的に収支を見ていく必要がありますので、注意が必要です。

土地活用 駐車場経営(コインパーキングの注意点その2)

コインパーキング事業を行うと、毎月賃料が入ってきます。土地を一括して借りているコインパーキング事業者も、慈善事業ではありません。借りる際には、収支シミュレーションを行い、採算が取れると予想した賃料を提示してくれます。しかし、当初の予定よりも、車の出入りが少ないなど、収益が合わなくなると、値下げの交渉をしてきます。賃料が契約期間中、固定されている訳ではありません。

土地活用 駐車場経営(コインパーキングの注意点その1)

コインパーキングを始めるにあたって、オーナーが負担する初期費用はありません。しかし、それには契約期間満了という前提があります。

コインパーキング事業者によって契約期間は異なりますが、多くは2年、3年です。例えば契約期間2年で、初期費用として100万円がかかったとします。2年の契約を満了すれば、オーナーの負担は当然ゼロです。しかし、契約満了まで1年を残して解約したいとなると、当初かかった費用の半分50万円がオーナーの負担となるのです。実際はこんなに簡単に割り切れるものではないですが、 考え方は上記の通りです。

その他、コンクリート敷設費用がかかりますが、借り手に負担を依頼することもできます。費用はかからなくなりますが、その分、賃料が安くなるデメリットが生じます。

事業者によって条件は多少異なると思いますが、 多くはこのような内容で契約を行うことになるので、 オーナー都合で解約した際の、 条件は必ず確認するようにしてください。

土地活用 駐車場経営(コインパーキング)

月極駐車場と違い、土地全体をまとめてコインパーキング事業者に借りてもらいます。車が入っていても入っていなくても、オーナーの利益に変動はありません。

コインパーキングをオープンするには、コンクリートを敷いたり、フラップ盤、看板、精算機などの設備を設置する必要があります。しかし、これらにかかる費用はすべて借り手であるコインパーキング事業者が負担します。オーナーは初期費用がかかることなく、安定収入を得ることが出来るのです。

土地活用 駐車場経営(月極駐車場)

一般の不動産であれば、消費者はポータルサイト、不動産業者であればレインズ等を利用して、市場に出ている他社が扱っている物件を探すことが出来ます。しかし、駐車場にはポータルサイトもレインズもありません。もちろん、個人レベルで駐車場を探している人向けのサービスはありますが、数多くあるポータルサイトとは精度も規模も比べようがありません。

では、駐車場を探している人がどのように見つけているのかというと、探しているエリアを自分の足でウロウロして、駐車場の看板に記載されている管理不動産会社に連絡をする、という方法しか今のところ探しようがありません。

駐車場の契約者を見つける一番手っ取り早い方法は、地域の不動産会社に依頼することです。駐車場情報は、レインズには乗りませんので、不動産業者間で情報の共有はできません。ですからそのエリアに密着している不動産会社に声をかけることが良いでしょう。不動産会社に募集を依頼して、お客さんが見つかり契約となった場合でも、不動産会社に支払う仲介手数料はありません。ですから、不動産会社に依頼して損をすることはありません。

その他、駐車場に手製の看板を掛けて、直接探している人から連絡してもらう方法もあります。駐車場を探している人にとっては、不動産会社を通さず、オーナーと直接契約を行えば、仲介手数料はかからないのです。契約書は文具店などで売っているものでも十分です。

不動産会社に依頼しつつ、オーナー自ら看板をかけてみるという、二通りを行えばより一層効果的でしょう。

土地活用としての駐車場経営

土地活用の一つ、駐車場経営のメリットについて解説します。駐車場経営には以下の2種類があります。

  1. 月極駐車場
  2. コインパーキング

月極駐車場

月額○○円として契約者と契約することです。広い土地でなくても、自宅に車がおけるスペースがあれば、貸しに出すことが可能です。賃貸物件とは違い、駐車場の募集情報はレインズで流れません。そのエリアで駐車場を探している人は、周辺をウロウロして見つけることがほとんどです。ですから、不動産会社に募集を依頼しなくても、「駐車場空きあり」と立札を立てておくだけでも十分効果があります。不動産会社に依頼したとしても、費用はかからなので頼んで損はありません。

コインパーキング

コインパーキング事業者が土地を一括して借りて、コインパーキングを経営します。オーナーは毎月決まった賃料を手にすることが出来ます。空車リスクはないですが、月極で貸した場合と比べると、収入は安くなります。コインパーキングを始めるための設備(*精算機、フラップ盤、コンクリート敷設、看板設置など)は、すべてコインパーキング事業者の費用負担で行います。

土地活用事例

土地の活用事例と考えられるのは、以下の4点ではないでしょうか?

  1. 駐車場経営
  2. トランクルーム経営
  3. 売却
  4. 賃貸経営

それぞれの活用方法には、特徴やメリット・デメリットがあります。オーナーがその土地をどうしていきたいのかによって、ベストの活用方法は異なります。

  • きねや不動産
  • 空き家管理センター
  • 賃貸物件情報
  • 不動産活用コンサルタント 楯岡悟朗
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