取引実績

初めてのマンション購入を安心・安全に行いたい!

マンション購入が初めてで、右も左も分からないお客様からご依頼頂いた。以下のような流れで結果的にご希望のマンションをご購入いただいた。

  1. マンション購入の流れをご説明
  2. 不動産取引の仕組みを解説
  3. 予算の考え方
  4. 上記を踏まえて予算を確定
  5. 確定した予算で探せるエリアのマンションを数件内見(*その後物件が見つかる)
  6. ローンの解説と流れを説明
  7. ローンの事前審査
  8. 契約
  9. 融資期間とお金を借りる契約締結(*金銭消費貸借契約
  10. 決済

不動産購入で一番の心配は、

「初めてのことで先が見えない」

「購入完了までにどのようなステップを踏むのかが分からない」

ということ。その不安を解消するために、一番最初に全体の流れを解説し、購入完了までやらなくてはいけないこと、考えなくてはいけないことを明確にした。その後、「予算」というものの解説を行い、お客様に合った予算の考え方をご説明した。

ここで一番大切なことは、

予算≠借りられる金額

ということ。金融機関の事前審査の解説を踏まえて、ここは極めて重要なセクションである。ここまで行って初めて物件のご紹介、内見のステップに入る。

このお客様に限らず、当社ではどんな方にもこうしたステップを踏んでいただくことで、不動産購入に対しての不安を無くしてもらい、納得してもらってから前に進んで頂いている。

個人オーナーの港区内収益マンション購入手続き

前オーナーが家賃保証会社と契約を交わしている収益マンション。家賃保証の内容を読み込んでみると、オーナーにとってかなり不利な内容だと判明。物件自体は気に入っていたため、保証会社との権利関係を、弁護士立ち会いのもとひも解き、購入後の段取りを十分検討をして購入に踏み切った。

収益マンション

共有名義で相続した練馬区内土地の一部売却

3人が共有で土地を相続。うち2人が売却して現金化したいが、どう進めたらいいかという相談。

まずは相続人の各持分に応じて、土地家屋調査士に分筆プラン作成を依頼。プラン確認後、土地の分筆登記を申請し、売却活動スタート。買い手が決まり決済までの間に、分筆登記を完了させその後、分筆した各土地に相続登記を申請。

スケジュールが決まっている中で、相続に絡む税理士、登記を担当する司法書士、分筆登記を担当する土地家屋調査士と相互に連携を取り合い、一つの案件をまとめ上げていった事例。

各専門家はその筋のスペシャリストだが、こうした複数の専門家が絡む業務の場合、自分の仕事だけ行っていけば良いという訳ではない。業務の詳細まで知る必要はないが、各専門家がどういうことを行っていて、その作業にどのくらい時間がかかり、必要な書類が何かなどを常に把握しておく必要がある。

不動産活用コンサルタントとしては、そうした専門家を一つにまとめ、各専門家の情報や進捗の共有を進めることが、大きな役割となる。

 

各専門家が業務内容を理解し、互いに手を取り合い、情報を共有していかなければこうした案件は成功しない

各専門家が業務内容を理解し、互いに手を取り合い、情報を共有していかなければこうした案件は成功しない

相続で手に入れた埼玉県内土地の売却事例

既に自宅もあるので、今後も使う予定もなく数年間放置していた。そろそろなんらかの対策を講じたいということで、コンサルティング依頼があった。

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さっそく現地に飛び、まずは市場捜査。駅からは遠いが、場所柄車移動がメインのため、その点はあまり影響はなさそうだった。物件は分譲地内の整形地の土地。近くには集合団地も立ち並び、一見すると近隣の住民が借りたり買ったりするのでは・・・と予想した。

ところが近隣住民へのヒアリングやさらなる調査を続けていくと、この地域の人口流出は流入よりも多く、外からこの地に住まいを求める人はあまりいないという。近隣住民への需要もあるかと思ったが、お年寄りが多く、息子、孫世代が帰ってこない限り、需要はほとんど期待できそうにない。

持ち続けているよりも、処分できなくなるデメリットの方が大きいと感じ、地元の不動産買取業者に話を持ち込んだところ、予想以上の高値を付けてもらうことが出来た。

さっそくオーナーに調査の結果とそれを踏まえた提案を行ったところ、ご納得頂き、地元の不動産会社に買い取ってもらうことができた。

地方物件の活用を考える際には、まずはいくらで売れるか?貸せるか?に主眼を置くのではなく、その地域の特性や現状を特に重要視することが大切だ。

離婚に伴う川崎市内の不動産活用コンサルティング

離婚協議中のご夫婦からのご相談。共有名義のマンション、ローンの残高は半分くらいに減っている。子どもたちのためにそのまま取っておこうという考えもあるが、ベストな選択肢はなにか?という相談。

賃貸に出した場合の年間収入とかかる費用を算出。入居者が決まらなかった際のリスクを説明し、今後自身の住まいにかかる費用を踏まえて検討した。離婚後、「やはり売却を・・・」となったとき、共有名義なので双方なんらかのタイミングで顔を合わす場面や手続き上、協力して作業を行う場合がある。

離婚後、数年たっていると、双方の新しい生活もあり、手続きが後手後手に回ってしまったり、面倒になってしまい放置、その後トラブルになってしまう可能性もあるので、離婚と同時に一度すべてリセットしたほうが良いとアドバイスした。

仲介業務の実務には入らず、完全な相談料として、コンサルティング料のみ頂戴した。

離婚

世田谷区内の分譲マンション。入居者募集と売却の並行活動

とあるマンションオーナーが、転勤のため住まなくなったお部屋を賃貸に出していた。当初は比較的順調に入居者が決まっていたが、ここ数年は入居者が決まっては出てを繰り返すようになり、空室のことが多くなった。空室リスクや退去後のリフォーム作業の持ち出し金額が大きくなってきたことから、入居者が退去したのを機に売却を検討。

ただ、入居者が決まればそれに越したことはないということなので、入居者の募集と売却活動を並行して行うことをご提案。結局、ご縁があり今回は買って下さる方が見つかり、無事成約となった。

賃貸、売買と2つの異なるジャンルを分けることなく、オーナーさまの意向を最大限組み入れ、柔軟に対応したことが好結果につながった。当社の最も得意とする案件でもある。

渋谷区内の分譲マンション活用事例

会社社長が所有する分譲マンションの活用提案。新しいマンションを購入したため、今まで住んでいた部屋を売却するか貸し出すか検討中だった。相場の価格で貸したとしても、月の支払いをまかなうことが出来ないため、当初は売却をメインに提案していた。ところが話を聞いていくうちに、多少の持ち出しが生じたとしても所有を続け、賃貸経営の足がかりにしたいという隠れたニーズがあることに気づいた。

そこで方針を転換し、賃貸に出すことにした。大規模マンションのため競合する部屋が多く苦戦が予想されたが、入居希望者の面談を行うなど、審査内容に柔軟性を持たせることで、競合多数の部屋に先んじて入居者を決めることが出来た。現在は次なる投資物件購入のため物色中。

世田谷区内賃貸マンションの敷金トラブル解決事例

貸主の主張:6年間の契約の3年目に壊れたシステムキッチンを交換。3年後入居者は退去したが、使い方があまりにひどく敷金は全額返したくないと主張。

借主の主張:確かに綺麗に使っていたとは言いがたいので、多少の出費は了承する。しかしまったく帰ってこないというのは納得できない。訴えることも検討。

貸主へのアドバイス:現在の敷金というものの考え方、入居者が保護されやすいという現状を説明。訴訟になると貸主の立場は弱く、全額返金などということにもなりかねない。そうなってしまう前に、双方納得できるラインで解決するべきとアドバイス。

借主へのアドバイス:訴訟になった際の金銭・肉体・精神的な負担と、それによって取り戻せる実質的な金銭を考えると、そこまでする必要が果たしてあるか?感情的にならず冷静な判断が必要。双方納得できるラインで解決するべきとアドバイス。

その結果、互いに納得した金額を返金することで解決に至った。

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