ら行

連帯保証人(れんたいほしょうにん)

賃貸借契約における連帯保証人というのは、契約者とイコールです。つまり、契約者が家賃の滞納をしたり、必要になった修繕費用の負担を怠った場合、連帯保証人が契約者に代わって請求を受けることになります。また、こうした費用負担以外にも、万が一家財道具を残したまま黙って退去してしまった場合、後始末は全て連帯保証人が行わなければなりません。

「まずは本人に連絡してからが筋だろう」

と思うかもしれませんが、連帯保証人=契約者です。どちらにも請求することが出来るのです。それだけ重要な責任が生じるため、オーナーにとってはどんな人が入居するのかと同じくらい、連帯保証人の素性は入居を認めるかどうか判断するうえで、とても大きなポイントとなっています。

しかし、

「連帯保証人として認めるか、はたまた認めないか」

の基準が、管理会社によって全く違います。

「これだけしっかりしている保証人なら問題ない」

と判断できるような、おおまかな目安はありますが、その基準が明確に決まっている訳ではないのです。例えば、

「親族・身内であれば年金収入だけでもOK」

という管理会社もあれば、

「親族でちゃんとした収入があり、なおかつ保証会社必須」

というような非常にキツイ条件を設定している会社もあります。

オーナーサイドの要望で、連帯保証人の基準が決まることもありますが、通常そこまで要求しているオーナーはごくわずかです。ですからそうしたオーナーからの要望がない限り、管理を依頼された不動産会社独自の基準に基づいて、連帯保証人として認めるか否かを決めているところが多いようです。最近は連帯保証人の人選含め、全体的にかなり厳しい条件を要求する管理会社が多いように見受けられます。特に財閥系や電鉄系、銀行系の管理会社にその傾向が強いです。

例えば、

「収入・勤務先含めなんの問題もない。ただ、両親は既に亡くなっていて、一人っ子で親戚づきあいもない。そのため連帯保証人になってくれる人がいない。結果審査が通らない」

連帯保証人がいないことで、このように大変苦労する人が増えてきています。この場合、連帯保証人の代わりとして保証会社への加入を要求されますが、加入するには別途費用がかかりますし、保証会社によっては独自に連帯保証人を要求してくることもあります。また、管理会社によってはそもそも保証会社を認めないというところもあるので、注意が必要です。

両手(りょうて)

業界用語。購入・売却双方の仲介を同時に行い、「両方から仲介手数料を受領する」こと。単純に報酬は2倍になる。

買い手AさんがB社に購入のお手伝いを依頼し、同じB社が売り手Cさんから売却の依頼を受けている(*媒介契約を結んでいる)物件を購入することになった場合、B社はAさんとCさん、双方から仲介手数料を受け取ることが出来る。

弁護士の双方代理が禁止されているように、不動産業界も双方仲介を止めるべきではないかとの声は多い。この両手取引が認められているため、物件の囲い込みが常態化している一因にもあげられる。業界が正常に発展していないという声もあるが、難しい案件になるほど、当事者が少ない方が話をまとめやすいという側面もある。

物件を扱う不動産会社のモラル向上が一番の特効薬だが、一番難しい改善ポイントでもある。

 

リノベーション

目に見える箇所の、大がかりなリフォームリノベーションということもあれば、給排水管など目に見えない構造部分も含めて取り換えるリフォームのことを、リノベーションということもある。現状、リフォームリノベーション、二つの意味に明確な線引きはない。

レインズ

一般的になった不動産業界のネットワークシステム、「レインズ」についてです。

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英語で「Real Estate Information Network System」と表記され、その頭文字を取って「REINS」です。

世の中にはたくさんの不動産会社があり、それぞれの不動産会社が、不動産を売りたい人から売却の依頼(媒介契約)を受けています。少し前ならば、物件の情報は売却依頼を受けた不動産会社から先へは流れず、依頼を受けたそのお店に偶然立ち寄らない限り、その物件を目にする機会はありませんでした。

そのようなアナログ的な手法から、不動産業者にもネットワーク技術が導入され早数年。物件情報が不動産業者共通のデータベースで管理されるようになり、インターネットを介してどこの不動産業者でも、それこそ極端な話、沖縄にある会社でも、東京にある物件を探すことが出来るようになりました。そのデータベースの管理をしているのが「不動産流通機構」という機関で、そのデータベースのことを「レインズ」と言います。ちなみに媒介契約を結び、売却依頼を受けたら、不動産会社は期限内に速やかに物件の情報を、データベース(レインズ)に登録しなければなりません。

つまりどこの不動産会社に問い合わせても、条件が同一であれば、(*担当者がどの程度お客さんの希望条件を踏まえるかによって違ってきます)どこでも同じ物件が紹介されるということになります。情報を共有出来るようになったため、

  • 不動産会社 → どこの不動産会社の情報も扱える
  • 売り手 → たくさんのお客さんの目に触れる為、早期の売却が実現できる
  • 買い手 → 物件ごとに不動産会社へ問い合わせる必要がなくなる

誰にとっても良い仕組みのように思えます。しかし、以下に挙げるような不動産業者では、正確に運営されていないのもまた事実です。

  1. 地元で長く営業している、ネットワークのことなど分からない、今までと同じ古い方法で営業している地元業者
  2. 物件情報は公開するが、自分のところで買い手も見つけたい(*売主と買主双方から仲介手数料がもらえる両手取引)ために、「契約予定」と称して物件を他社に紹介しない会社(*囲い込み

どちらの行為もそれぞれの会社の都合でしょうから、とやかく言う立場ではありません。しかし、その会社を頼って依頼をした売主さんにとっては、間違っても良い選択とは思えません。こうした不動産業界の「自分勝手」な部分を是正していくことこそが、不動産業界全体のイメージアップや、社会的地位の向上につながるはずだと私は思います。

ちゃんと「登録」されているかの確認を忘れずに

両手取引を行いたいため、レインズに登録しない不動産会社も存在します。これは自分の物件を広く一般消費者、つまりエンドユーザーに紹介し、少しでも早く、良い金額で売りたいと願う売主さんにとっては大きな不利益です。そこで売り手は、自分の物件がちゃんとレインズに登録されているか、確認することができます。本来、決められた義務さえ守れない不動産会社の不手際を、売却を依頼している売り手が目を光らせるなんておかしな話なのですが・・・。

では確認するにはどうしたら良いのか?答えは

「登録証明書を見せて下さい」

と言ってみることです。不動産会社がレインズに登録すると発行される証明書のことで、登録日や金額など物件の詳細が記載されています。このような書類です。

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「変更登録証明書」とありますが、書式や記載内容は同じです。本来は営業活動報告書と同時に送られてくることが多いのですが、この書類が問題なく出てくれば、間違いなく登録されていることの証明になります。また、登録日をごまかすことは出来ないので、媒介契約締結日から逆算して、登録期限がしっかりと守られているかの確認にもなります。

ただ、一度登録を行い証明書だけ発行し、その後すぐに削除する。また登録はしているけど、一切他の不動産会社に紹介していない。ということを行う会社も残念ながら存在しますので、証明書の提出があったから絶対に大丈夫・・・という訳でもありません。販売を依頼してから案内が1件も入らない、いつもお客さんを連れてくるのは媒介契約を結んでいる不動産会社だけ・・・など、ちょっと怪しいなと思ったら、

「私の物件レインズに登録されてます?」

と、率直に他社に聞いてみるのが実は一番早いかもしれません。ひょっとしたら、

「当社から問い合わせしてるんですけど、全然ご紹介してくれないんですよ。」

といったような告発も聞けるかもしれません。

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