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分筆(ぶんぴつ)

土地のことを「筆(ふで)」と言い、一つの筆(土地)を複数に分けることを分筆(ぶんぴつ)という。土地家屋調査士が登記の申請を行う。

分筆

媒介契約<賃貸>(ばいかいけいやく)

賃貸にも媒介契約はあります。ただ、扱う金額のケタが全く違うからか、売買とは違いかなりいい加減で未整備です。

オーナー 「この条件で募集して」

不動産会社 「分かりました」

といったごくごぐ簡単な口約束で募集を開始することも少なくありません。おかしいと思われるかもしれませんが、昔のオーナーさんや地主さん、先代から付き合いのある不動産会社だとそれがむしろ当たり前です。そうしたオーナーさんから、初めて依頼を受けようとする時に、媒介書類の説明と署名・押印をお願いすると、

「あ~~~いいよ、そんなかたっくるしいもの!」

と、逆に拒否されたりします。

不動産売買は一度成約してしまえば、2度と同じ内容で媒介契約を結ぶことはありません。しかし賃貸では入居者が入れ替わることが前提です。1年も経たずに退去してしまうことも当然のことながらあり得ます。そうすると再度、媒介契約を結ばなくてはいけないのか?となりますが、そこまでやっているところは少なく、最初だけ媒介契約書を結ぶということが多いのではないでしょうか?そのような状況ですので、下記のような賃貸の媒介契約におけるトラブルは非常に多いのです。

トラブル事例その1

専任で募集されている物件にも関わらず、余所の不動産会社がオーナーさんを直接訪問。新米不動産オーナーで、まだ事情を良く理解していないのを良いことに、依頼を受けたと都合の良い解釈で募集を「勝手」に開始。正規に依頼を受けていた不動産会社&オーナーとその会社で大いにもめる。

トラブル事例その2

5,6年前に媒介契約を結んだ某大手A社。その後何年もオーナーには取引どころか音沙汰もなし。今は別の不動産会社Bが管理を行っていて、今回B会社経由でお客様を案内。お客様が気に入ったため、当初の媒介契約を盾に、両手取引を行おうとして大いにもめる。

昔ながらのオーナーさんには堅苦しいだけの書類かもしれませんが、例え嫌がられたとしても、書類は必ず交わすべきでしょう。各不動産会社がそれぞれ、口約束ではないしっかりとした媒介契約と、その説明をオーナーさんに説明・理解させることが、余計なトラブルをなくす唯一の手段なのではないかと思います。

物元(ぶつもと)

売主と媒介契約を交わし、物件の売却依頼を受けた不動産会社のこと。

  • 物件の調査
  • 図面作成
  • 各種媒体への情報発信
  • 契約書、重要事項説明書の作成
  • 売れない場合の価格変更の提案

内容としては以上がメイン業務。専属専任専任媒介で受けていれば、売主側からの仲介手数料は最低限確保出来るので、どこの不動産業者も物元になりたがる。ただ、現状は資本力のある大手か準大手にいきがち。

物元業者(特に専属・専任)は取引を左右する司令塔。他業者が誰よりも早く買付を出していたとしても、物元業者が見つけてきたお客さんがあっさり優先されたり、自分のところのお客さんの結論が出るまで、案内をさせてもらえなかったりするので、悪い言い方をすると独裁者のよう。囲い込みを行うのは物元業者。

評価証明書(ひょうかしょうめいしょ)

評価証明書(公課証明書)です

不動産の税法上の評価額が記載された書面のこと。不動産取引では決済時に必要となり、権利証がないと決済ができないように、評価証明書がなくてもできません。この書面に記載されている評価額に、固定資産税率1.4%と、都市計画税率0.3%をかけた金額が、固定資産税額として毎年税金として徴収されます。

この評価証明書は、都税事務所と区役所で取得することが出来、原則その不動産の所有者しか取れません。しかし所有者からの委任状があれば第三者でも取得可能です。売却を不動産会社に依頼するときに交わす媒介契約書に委任部分が記載されていることが多いので、不動産売却の依頼を受けた不動産業者は、自然と受任者となることがほとんどです。

評価額と言ってもあくまで税法上の評価であって、一般の市場価格とは乖離(*安い)していることが普通です。例えば、5,000万で購入した物件の評価額が、4,000万だったとしてもショックを受ける必要はまったくなく、それが普通です。

相続が発生したときにしか目にする機会はないと思いますが、自分の所有不動産が税法上いくらに評価されているのか、一度見てみるのも一興かと思います。

<*平成24年7月19日現在>

物件引き渡し時(決済時)に、売主・買主の間で固定資産税額も日割精算します。納税通知書を売主さんが保管していれば、通知書に記載されている金額で精算すれば済むのですが、紛失してしまっている場合も良くあります。

その場合、評価証明書から納税額を算出しなければなりません。掛け算なのでたいして面倒な計算ではないですが、万が一計算ミスなどしたらやっかいです。そこで評価証明書と同じようなもので

「公課証明書」

という書面があります。評価証明書と同じく、評価額が記載された書面ですが、年税額が予め記載されているので、計算ミスの心配がありません。もっぱらこちらを取得するようにしています。不動産業者は公課証明書ひっくるめて、評価証明書と言う人が多いです。

返済比率(へんさいひりつ)

年収に占める年間返済額の割合のこと。

例えば毎月10万円の返済で、年間支払い総額は120万円。年収を仮に400万円とすると、120万÷400万×100=30。つまり年収400万のうち30%が返済にあたるということです。金融機関にもよりますが、大体40%が上限のところが多いです。

もちろん、勤務先や勤続年数、他のローンの有無(*車とか)によって審査基準は変わってきます。ですからその枠内であれば必ず審査が通るという訳ではありませんが、年収的にどの位まで融資が受けられるのか、目安を知ることはできます。

注意しないといけないのは、返済金額を出す際の利率は、金融機関で大々的に提示されている、

「変動金利2.××%」(*平成27年11月17日現在)

や金利優遇された

「0.××%」(*平成27年11月17日現在)

ではないということです。これとは別に計算金利というのがあって、その利率を使用して返済金額を算出します。

計算金利は金融機関によって多少の差異はありますが、住宅ローンであれば大体どこの都市銀行も3.5~4%のことが多いですが、一概ではありません。

媒介契約(ばいかいけいやく)

不動産を売りたいという人から、売却の依頼を受ける際、取り交わす契約書のことを

「媒介契約書」

といいます。「契約」とありますが、そんなに仰々しいものではなく、要するに

「媒介契約書上に記載されている不動産の売却を依頼する」

といった依頼書です。口頭で依頼を受け付けたとして、販売活動を始めてしまう会社もありますが、ちょっと名の通った企業であれば、まず間違いなく書面で契約を交わします。

売却の依頼を受けた不動産会社は、その物件の売却担当企業として、主に以下のような業務を行います。

  • 物件の調査
  • 販売図面の作成
  • 販売状況を分析しての価格変更の提案
  • 他業者の案内の立ち会い

媒介契約書の種類

媒介契約には以下のように3種類の形式があります。

  1. 専属専任媒介
  2. 専任媒介
  3. 一般媒介

専属専任」という文字面がなんだか、「独占販売」のようなイメージを受けますが、どちらかというと販売の、「窓口」と思った方が良いでしょう。 媒介の種別を簡単に説明すると、

  1. 売却の窓口は一つ。契約を交わした不動産会社しか販売の窓口となれない。自己発見取引(売主本人が連れてきた人と契約すること)も×。
  2. 1.と同じく契約を交わした不動産会社しか販売の窓口となれない。自己発見取引は○。
  3. 複数の不動産会社が売却の窓口となれる。

1.と2.は、売却の窓口を1つしか作れないということです。一見すると不利のように思えますが、実際そんなことはありません。なぜなら物件の情報は、

「東日本不動産流通機構(通称:レインズ)」

を通して市場に流れるので、依頼を受けた不動産会社しか販売しない訳ではないからです。全国の不動産会社がレインズを通して物件資料を取り寄せ、お客様に物件を紹介することが出来ます。

みんな欲しがる専属・専任媒介契約

どの不動産会社も「専属」もしくは「専任」で売却を任せてくれないかと言ってきます。なぜなら専属専任で売却の依頼を受けておけば、仮に自社で買い手を見つけることが出来なくても、他の不動産会社が連れて来てくれることがあるからです。その場合、売り手の報酬は確保できます。つまり絶対商売になるのです。

とはいえ、もちろんお客さんが来るのをただ待っているだけではありません。販売の窓口としての責任が生じますし、適正な情報発信能力や交渉力や提案力、不動産のことはもちろんのこと、税金の知識も必要となり、高い専門性が要求されます。

しかしながらちゃんとマジメに販売活動をしておけば、必ず(*もちろん例外あり)報酬と言うかたちで報われます。

専属もしくは専任媒介を取得する=売り上げが計算出来る」

ということです。

媒介契約の説明はちゃんと受けましょう

初めて不動産の売却を行うお客さんは、3.の一般媒介のように、多数の不動産会社に売却依頼を出せるものとは思っていません。それが媒介契約書の説明を受けてみると、どうやら「一般」という種類があり、複数の不動産会社にも依頼が可能だとその時初めて知るのです。そこを突っ込まれたくない(知られたくない)不動産会社は、

「媒介契約書の説明はサラッとすませて、つっk専任以上で締結してしまいたい」

というのが本音です。注意しましょう。

途中解約も可能

一般的に媒介契約の期限は3か月とありますが、生真面目に契約期限を全うする必要は全くありません。期限前でも媒介契約を打ち切ることは出来ます。

「話が違う」「一向に決まらない」「全く報告がない」「担当者の動きが悪い」

などの理由で媒介契約を途中で打ち切ることも出来ますし、専属&専任から一般に媒介の種類を切り替えることも可能です。売り手から要求した特別な広告などを行っていなければ、媒介契約の破棄・切り替え時に、違約金やペナルティなどかかりません。

担当者の力量を見極めるチャンス

何度も不動産の売却をしていて慣れているのであれば別ですが、ほとんどの人がそうではありません。対応した営業マンが信用出来そうな人だったとしても、必ず媒介契約書の説明は受け、不明点や疑問点はその場で解決しておきましょう。

売却を担当する不動産会社が大きかろうが、小さかろうがやることにそれほど違いはありません。要は担当者の質によってすべてが全く違ってきます。

契約書を説明する担当者の姿勢や、あなたの疑問に答える態度から、力量を推し量ることができるチャンスでもあるので、色々と質問してみるのが良いと思いますよ。

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