な行

抜き(ぬき)

専属専任専任媒介で依頼を受けている窓口となる仲介業者を介さずに、物件の所有者に直接、「当社にお客様がいるのでうちにお任せ下さい!」とアプローチを行い、媒介契約を他社から自社へ移させようとする行為をいう。ルール違反だが、未だに当たり前のように横行している。賃貸業界ではそれがまっとうな営業活動だと信じ込まされている会社も多い。

媒介契約の期間は通常3か月なので、レインズなどで契約期間を確認の上、契約満了間近で所有者に飛び込むなど、各社工夫を凝らしているような現状。

抜かれる方が悪いのか?

「売り手さんの信頼を得るような関係をしっかりと築けていれば、なんの連絡もなく他社に媒介を切り替えることなどない」

と思います。いきなり乗り換えられるなんて、よほど信頼されていないことの証明にしかなりません。過激な言い方をすると、

「抜かれた方もちゃんとやっていたのか?」

と思ってしまいます。ただ、抜く方が完璧に悪いのにも関わらず、物元にその責任の一端を押し付けるのはとんでもないことです。事情があって金額の見直しが出来なかったり、物件自体に難があるため販売に苦労したりと、半年、一年と売れないことなどざらです。

「お客さんいますから!」

と言うセリフは、売りたくても売れずにうずうずしてる売り手さんにとっては、天の声にも聞こえると思うのですが、実際はそんな都合の良いお客さんはいません。そもそも拡大解釈すれば、お客さんがいない不動産会社なんかいませんから、詐欺に近いですよ。

任意売却(にんいばいきゃく)

競売になる前段階で、文字通り「任意に」売却することを言います。競売は市場で取引される価格よりもかなり安くなるため、お金を融資している債権者の回収額は少なくなります。反対に任意売却は市場価格に近い金額で売却も可能です。回収額が多くなるので債権者はもちろん、債務者(売主)にとってもメリットのある話です。

しかし、売却したところで、借りている金額全てを返済出来る訳ではありません。任意売却で不動産を売却する為には、債権者(*融資機関)の同意を得なければいけません。売主は売却金額などについて希望を言う権利はなくなります。

販売を行う不動産業者は、債権者の売却希望金額をもとに、販売活動や金額の交渉を行うことになります。つまり売却活動時に、本来であれば主体的に関わることになる売主が、全く関われなくなるということです。

 

任意売却

売却活動に一切関われなくなります

 

売ったお金は全額債権者が回収し、売却にかかる諸経費(仲介手数料、印紙代、登記抹消費用)負担は売主にはありません。少し前は、高めの引っ越し費用を見積もって、売主に再スタートのためのお金を少しでも多く残してあげることが出来ましたが、今ではそうした小細工も通用しなくなっています。引っ越し費用とはいってもたいした額ではありません。

ちなみに固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金などの滞納金は、負担してもらえません。これだけは自力で捻出しなければいけません。

競売と同じく、早期の相談が一番の特効薬です。

法(のり)

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つまりこういう状態を「法(のり)」、もしくはこういう状態である土地を「法地(のりち)」といいます。土地に何らかの加工(*切り土、盛り土)を行わなければ、崖地・傾斜地の部分は使えません。

土地面積が広い割には安い物件というのがあると思いますが、土地の半分が(崖地)だった・・・なんてことが良くあります。通常、販売図面に「有効宅地面積は○○平方メートル」「土地面積の○○%が法となります」という記載がありますが、小さな文字で書かれていることもあり、ひどいものはその記載がないこともあります。

ニコイチ

家を建てる際には、「こういう家を建てますが良いですか?」とお伺いを出して、役所から「建てていいですよ」と許可を取ってからでないと、建築をすることはできません。この一連の流れを「建築確認を取る」といいます。

本来、1件の建築確認では1件の家しか建てられないのが原則ですが、2件、3件と建てられることもあります。「ニコイチ」というのは1件の建築確認で2件の家が建っていることで、「サンコイチ」というのは3件、「ヨンコイチ」では・・・と続きます。

一般的な「ニコイチ」

一般的な「ニコイチ」

 

一部(屋根)がくっついているだけのこんな「ニコイチ」も

一部(屋根)がくっついているだけのこんな「ニコイチ」も

 

分かりやすい例で、これは「六軒長屋」。単独での再建築は難しそうです

分かりやすい例で、これは「六軒長屋」。単独での再建築は難しそうです

 

いわゆる昔の長屋、最近ではテラスハウスと呼ぶことも増えています。一見すると個別の家に見えますが、1件の建築確認で2件建てていることになるので、家同士がどこかで物理的にくっついています。そうした状態を工事などで切り離せば、単独での再建築は可能となります。その際の条件は以下の通りです。

  • 建物がそれぞれの土地上に建っている
  • それぞれの土地が建築条件を満たしている

上記の条件を満たしていれば、単独での再建築が認められることがあります。

 

建築基準法を満たしたうえで、こんな「ニコイチ」だと、単独で建て替えることも・・・

建築基準法を満たしたうえで、こんな「ニコイチ」だと、単独で建て替えることも・・・

 

単独での再建築不可の物件を、詳しい説明無しに買わされてしまい、売るときになって初めて知ったというお客さんに何度か遭遇したことがあります。恐ろしいことに重要事項説明書には、その旨の記載は一切ありませんでした。

「柱を残せば建てなおすことが出来ますよ」と言われたらしいですが、それはリフォームです。正確に言うと、ある一定規模のリフォームを行う際にも、建築確認の取得は必要です。

中には建築確認を取得せずに、無許可で建築してしまう建設業者さんもいますが、その建物は違反建築物になります。今後売却することを考えなければ、それでも構わないのかもしれませんが、相続した近親者が売却しようとしたら苦労するはずです。

なぜなら、現在の金融機関は、違反建築物に融資をする可能性が低いからです。購入権当社は、金利の高い金融機関から融資を受けざるを得ず、そのような制限のある物件は流通しにくいです。

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