た行

特定空家等(とくていあきやとう)

空家対策特別措置法により、今後行政により強制的に解体をすることが出来るようになった。もちろん、空家ならどんなものでも解体・撤去できるというわけではなく、「特定空家等」に該当される場合に限られる。「特定空家等」とは以下に該当するものを指します。

  • 倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態
  • 著しく衛生上有害となる恐れのある状態
  • 適切な管理が行われないことにより、著しく景観を損なっている状態
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
ボロボロで周辺環境に悪影響を及ぼすであろう「空家」と考えていれば間違いないかと

ボロボロで周辺環境に悪影響を及ぼすであろう「空家」と考えていれば間違いないかと

建売<業者>(たてうり)

建物を建ててから売ること。またはこれを専門に行う業者のこと。

買い手は既に出来上がった住宅を確認してから購入できる反面、
既製品を買うことになるので、間取りやデザインを決めることは出来ない。

業者から見て、建築条件付き土地を売ってから建てることを売建(うりたて)ともいう。
買取業者と一括りにしてしまうことも多い。

抵当権(ていとうけん)

金融機関からお金を借りて不動産購入を行うと、必ず担保になる物件に付く権利。突っ込んで話しだすと本が一冊書けてしまうほどなので、簡潔にかいつまんで説明すると。。。

「(金融機関が)貸したお金が返ってこない時、強制的に担保物件を売って(*競売『けいばい・きょうばい』という)貸したお金を回収出来る権利のこと」

ちなみにお金を借りた人が、「ダメだ、もうこれ以上返していけない!」と、債権者(お金を貸した金融機関など)と相談して、自主的に売却することを任意売却という。

仲介業者(ちゅうかいぎょうしゃ)

不動産業の主要業務の一つである、仲介をメインに行う業者のこと。

「物件を買いたい」

というお客さんの条件を聞き、該当する物件を紹介・案内し、取引をまとめるのが買主側の仲介業務(客付

「物件を売りたい」

というお客さんの、売却のお手伝いをするのが売主側の仲介業務(物元

取引をまとめた成功報酬として、仲介手数料がある。売主側、買主側、両方の仲介を行うことも可能で、取引をまとめることが出来れば、仲介手数料は双方からもらえる(両手)。

仲介業者に必要な資質とは「恐怖感」を持つこと

不動産売買の仲介をする際は大きな金額を扱います。ダイナミックでそれだけにやりがいを感じますが、反対に恐怖感もあります。売主や買主は不動産を買うこと・売ることによって、人生を転回させようとします。万が一そこで失敗などしようものなら・・・と考えると怖くて怖くて・・・。ビビって仕事が出来なくては困りますが、恐怖を感じないというのもまた問題です。背後にそうした恐怖感があるからこそ、きちんと仕事をしようとするわけです。

駆け出しの頃、とある物件の決済がありました。売主・買主さん双方ご高齢で、あまり細かいことを言ったりする人たちではありませんでした。決済当日、買主のおばあちゃんが、銀行印と通帳を持ってくるのを忘れてしまい、慌てて自宅まで取りに戻りました。無事お金を振り込むことは出来ましたが、法務局が開いている時間に所有権移転の書類を持ちこむことが出来ずに、翌日改めて移転登記手続きをすることになりました。私はやれやれとのんきに考えていたのですが、事務所に帰り責任者に報告したところ、大激怒されました。

「もし売主が悪意を持って、誰か第三者に登記を入れていたらどうするんだ!?」

「お金払ってるのに(*買い手に)所有権移転が正常に行われなかったら、お前は責任を取れるのか!?」

と。ことの重大性を初めて認識して青ざめる私。売主さんの人柄から、そのようなことは絶対にするはずないと思っていましたが、やはり心配です。

「か、仮登記なんて入れてないですよね?」

なんて間抜けな質問をすることなど出来ないので、じりじりと翌日まで不安な気持ちで待つしか出来ません。この時程、翌朝が待ち遠しいと思ったことはありませんでした。無事移転手続きが出来たと報告があったときは、身体の力が一気に抜けて、一日仕事にならなかった位です。

人一人の人生を狂わせることってなかなか大変ですが、不動産取引においては起こりえてしまいます。その可能性を考えると、やはり携わる人間のモラルや人間性はもとより、恐怖感を持っておくことが仲介業者には何より大切なのではないかと思います。

宅地建物取引主任者(たくちたてものとりひきしゅにんしゃ)

法律系資格の登竜門、宅地建物取引試験に合格し登録した者のこと。何が出来るのかというと、

  1. 契約書や重要事項説明書への押印
  2. 重要事項の説明を行える

の2点。説明の際には、宅地建物取引主任者証を提示して重要事項説明書の説明を行わなければならない。また、宅建業者として開業する場合には、専任の宅地建物取引主任者を5名に1名の割合で置かなければならない。

一応独占業務ですが、税理士や会計士、司法書士などの、他の職種に比べたら出来ることが少なくなんとも地味です。「宅地建物取引士」と名称が変更になる予定。

ちなみに資格を持っていない者が作成した重要事項説明書に重大なミスがあり、問題となった場合、説明をした宅地建物取引主任者の責任になり、最悪の場合「説明義務違反」ということで、資格がはく奪されることもあります。

取引態様(とりひきたいよう)

不動産取引に、不動産業者がどういう立場で携わっているのかを示すもの。以下の3種類があります。

  1. 媒介(仲介)・・・売主(貸主)、買主(借主)の仲介業者として
  2. 売主・・・・・・・・・不動産業者が売主ということ
  3. 代理・・・・・・・・・売主業者のように振る舞うけど、あくまでも売主の代理

取引態様に絡むトラブルで、不動産業者が免許を取り消されることもあります。たとえばこんなケース。

「物件の購入希望者がいないにもかかわらず、希望者がいると不実のことを告げて媒介契約を締結。その後転売利益を取得することを目的として売買代金を減額させた上で、取引態様を媒介(仲介)から売主に変更し、自ら買主として売買契約を締結した」。

詳細の記事はこちらです。

→→→ 業界新聞からのニュースを読み解く

団体信用生命保険(だんたいしんようせいめいほけん)

住宅ローンを借りると、同時に加入しないといけない保険のこと。略して「団信(だんしん)」と呼ぶことが多いです。主債務者に万が一のこと(死亡や高度障害)があったら、住宅ローンはその時点でなくなります。一緒に住む家族にとっては、最低限の住まいは保証されるということです。

「ご主人に万が一のことがあっても、ご家族に家を残すことが出来ます」

一時期の不動産営業マンが、セールスで多用したセリフのトップ3に入るのではないかと思いますが、決して嘘ではありません。嘘じゃないですが、

「家族に家を残すのが責任ある大黒柱であるご主人ですよ」

と、家を買わないのがまるで「責任ある大人ではない」みたいな感じを受け、住宅購入を半強制しているようで、個人的には聞いていて気分の良いものではありません。

夫婦双方の収入を合算して、共有で住宅ローンを借りるご家族もいます。その場合団信はどうなるかというと、借り入れ条件や収入、勤務先にもよりますが、ご夫婦共に加入が必要となることもあります。夫婦共有で借りる場合、二人とも主債務者になるので、どちらかにもしものことがあったとしても、自分の持分しか返済は免除になりません。

つまり夫婦併せて3,000万借りる場合、「ご主人が2,000万、奥さんが1,000万」と借りる割合を決めます。ご主人が亡くなったとすると、当然2,000万だけ返済が免除され、奥さんの1,000万の借り入れは残ります。夫婦二人で収入を合算して借りることになるので、融資を受けやすくなりますが、上記のようなリスクがあることを覚えておかなければいけません。

金融機関によって違いますが、団信加入が出来るのは、概ね融資金額1億円のところが多いようです。1億以上の借入はどうなるかというと、超える部分の借入に対しては連帯保証人が必要となります。「主債務者に何かがあれば、1億までは団信で免除されるけれど、1億以上の部分は連帯保証人に返済義務が残る」ということになります。

ただ、1億を超える部分は免除されないと言っても、1億以上の物件を購入する人ですから、それなりの生命保険に入っている方が多いです。遺族が死亡給付金を相続することになるので、その保険金が返済に回ることになることで団信で免除されない部分を返済することが多いようです。

ちなみにフラット35は、厳密言うと住宅ローンではないので、団信への加入は任意となります。

仲介手数料(ちゅうかいてすうりょう)

購入・売却の仲介を完了させることによって受領することが出来る、不動産会社にとっての報酬。取引金額の3%+6万円(消費税別途)が上限。つまり上限いっぱいに受領している不動産会社がほとんど。上限でなければいけないという法律は一切ありません。

「不動産会社がお客さんから手数料としてもらっていい金額の上限」

ということです。仲介手数料を受領する時期は不動産会社によって異なるが、契約時と決済時に半金ずつ受領するところが多いようです。なぜそういうもらいかたをするのかというと、契約が解除になった場合のことを考えてのことです。

決済までの間に契約が手付け解除や違約により解除された場合、

「契約締結までの仲介業務はこなした。半分は業務を遂行した」

ということで、契約は存在したことになり、仲介手数料は返金されなくても文句は言えないのです。ただ、そのような不動産会社の論理を、理解できるお客さんが多くないことから、実際のどのようにしているかはわかりません。ちなみに白紙解約の際は、契約が文字通り「白紙」になるということで、もともと存在した契約がなかったものとして考えられます。当然、存在しない契約に支払った仲介手数料ということで、返金されます。

仲介手数料は安くなるのか?

最近は手数料半額や無料とうたう不動産会社も増えてきています。仲介手数料が他社に比べて安いことは、当然大きな売りになります。通常の手数料で営業している不動産会社が、手数料無料や半額の会社と競合した場合、お願いすれば以外に簡単に値引きしてもらえそうに感じます。しかし、必ずしもそうとは限らないのです。会社の規模が大きい会社程、手数料の値引きは難しいです。私が以前所属していた大手仲介業者で、以前こんなことがありました。

売主・買主の条件がどうしても折り合わなかったので、双方の手数料を少し調整することで、条件に折り合いをつけ、契約をまとめようと試みたことがあります。しかし、

「値引きしなければまとまらない契約はやらなくていい」

という会社の方針で、契約寸前までいったその話は流れてしまいました。

「手数料を安くして契約をまとめた」

という前例を作りだしたくなかったという話も、後になってから聞きました。

「手数料半額」とか「無料」と謳う業者さんが増えてきましたが、「仲介手数料は当然安くなるもの、値切れるもの」と当たり前のように考えて、安易に取引に突入しない方が良いでしょう。

やってはいけないパターン

例えばAさんという物件の購入を検討している人がいたとします。通常の仲介手数料で営業している不動産会社に物件を紹介してもらい、何件か案内してもらった結果、めでたく気に入った物件が見つかりました。そのまま契約締結に至ればなんら問題はないのですが、スケベ根性を出したAさんは、仲介手数料無料もしくは半額の不動産会社に物件を仲介してもらえれば、本来かかる予定の手数料が安くなる、と考えました。そこで手数料値引きをしてくれる不動産会社に話を持っていき、当初から対応してくれている不動産会社を飛ばして、契約を締結してしまった・・・というケース。

経済的な合理性を考えたら、なんら責められるものではないのかもしれません。仲介手数料を安くして業務を行うということは、そのような報酬体系でも営業していける仕組みを作ったれっきとした企業努力です。ただし、道理・モラルとしてはどうなのでしょうか?成功報酬とはいえ、それまでやってもらったことが、まったくないということはないはずです。義理人情の世界で論理を通す必要はありませんが、最低限のマナーというのはあってしかるべきでしょう。

こういうようなことをするお客さんが多いからでしょうか。手数料を無料・半額にする不動産会社のホームページには、

「他業者が案内済みの物件の仲介業務はお断りします」

とうたっているところも多いようです。

仲介手数料とはそもそもなんなのか?

仲介手数料については、こんな話もあります。以前、売却の依頼を受けている物件に、ほかの不動産会社が問い合わせをしてきました。

業者:「御社の物件を内見させて頂きたいのですが」

私:「いいですよ、何時ですか?」

業者:「私の都合がつかないので、お客さんだけ現地に行ってもらおうかと思っているのですが」

私:「は??それは別にいいですけど、もしそのお客さんが気に入って話を進めたいと言ったら当社の仲介で契約してもらいますけど、そういうことでいいんですか?」

業者:「それはちょっと・・・」

私:「『それはちょっと・・・』と言われても、お客さんに物件だけ紹介してあとは勝手に見て来てくれだったら、仲介手数料もらう資格ないですよね?」

業者:「それ以前にかなりご案内しているので」

私:「それは関係ないでしょ。そのお客さんに正規に手数料を請求したいなら、お客さんに対する義務は果たされるべきだと思いますけど?」

というやり取りをしたことがあります。物件をお客さんに紹介して、現地にはお客さん「だけ」向かわせ、それで仮に決まったら、お客さんに請求するのは「仲介手数料」であるはずはありません。いっそのこと「物件紹介料」という名目が正しいのでは?と思います。

今の時代、物件を探している人は、インターネットでいくらでも・いつまでも物件を探すことが出来ます。物件を紹介するだけで手数料がもらうなんて、不動産の仲介業務がそんなに簡単な仕事であるはずがありません。仲介手数料というのは、(購入や賃貸の場合は)物件を紹介するのはもちろんとして、お客さんを案内して、「不動産のプロ」という立場から、その物件のメリットやデメリットを分かりやすく説明して、決断する材料を揃えてあげることです。勘違いしている営業マンやお客さんの中にも多いですが、口先だけで強引に決めることではありません。

また、お客さんが決断を迷っているなら、背中をそっと押してあげることも必要だし、「もう少し様子を見てみましょう」と、決断するための時間を提供することも重要な要素です。売却でも購入でも、決断したならば不安なく契約を終えられるようサポートや手配をすることも大切な業務です。

そこまでやってはじめて成功報酬としての仲介手数料があるわけです。それをすっ飛ばしていいところだけ取ろうとする不動産会社がまだまだ多い現状が、まわりまわって道理やモラルを欠くお客さんを産んでいるのかもしれません。

耐震基準適合証明書(たいしんきじゅんてきごうしょうめいしょ)

建物が現行の耐震基準を満たしていることを証明する書類です。住宅ローン減税やその他税金の優遇措置(*登録免許税、不動産取得税等)を受けるためには以下のような条件を満たす必要がある。

  • 耐火建築物(鉄骨や鉄筋コンクリート造)なら築後25年以内
  • 非耐火建築物(木造住宅)なら築後20年以内

しかし、上記のように築年数が適用条件に合致していなくとも、一定の耐震基準を満たすことを証明できれば、減税の特例を受けることが出来る。その証明をする書類が、「耐震基準適合証明書」。

発行は建築士事務所登録を行っている事務所に所属する建築士、又は指定性能評価機関などが行えます。まずは耐震診断を行い、耐震基準を満たしているか確認します。その結果、耐震性を満たしている住宅であれば証明書が発行できます。耐震性を満たしていない住宅は補強工事が必要です。

ただ、マンションの場合、耐震診断など大掛かりな作業を行うことはほとんどなく、長期修繕計画表などをもとに、一級建築士が建物を目視調査することで発行してくれる。費用はまちまちだが、10万かからないことが多い。

書類の発行を受けて減税措置を受けたいのは買い手だが、書類を発行してもらうにはその時の所有者(*つまり売り手)が依頼しなければいけなかった。そのため、事情を売り手・買い手双方に良く説明しておかなければならなかったのだが、平成26年度からは買い手が入居する前までに入手すれば、優遇措置を受けられるようになった。その際、事前に所定の手続きが必要なので、購入前に税務署や発行機関、建築士事務所に確認が必要。

大震災以後、当然とはいえ消費者の耐震についての意識は非常に敏感です。不動産の買取業者も、こうした現状を踏まえて、適合証明書を取得できない物件には手を出さない、というところが多く出てきています。旧耐震の物件だから地震に弱いとか、即倒壊だなんてことはあり得ません。ですが、残念ながら今の不動産市況では、旧耐震の建物や証明書を取れない物件の動きは、かなり悪くなっているというのが現状です。

取得費用は数十万単位でかかるものではなく、せいぜい数万の世界です。販売時に既に取得しておき、適合証明書取得済み物件とアピールできるのは、他の競合物件との差別化にもなり、売り手としては大きなメリットなります。耐震強度に今まで以上に注目が集まる中、売却費用の一部として、あらかじめ売り手サイドで適合証明書を取得しておくことが、物件の差別化にもつながります。費用対効果の高い施策ではないかと思います。

道路種別(どうろしゅべつ)

道路に2m以上接していないと、家を建てることは出来ません。その不動産が接している道路が、はたしてどんな道路の種類なのか?を示すものが、道路種別です。例えばこの道路。

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どこをどう見ても道路にしか見えませんが、これ、「道路種別上の道路」ではありません。従って、この道路に接している土地は、再建築できない、ということになります。これは建築基準法で定められた原則です。ただ、この条件を満たしていない物件は多いです。道路に面していなくとも、再建築が可能になることはあります。役所や道路局、土木事務所を訪問すれば、以下のように色づけされた図面を見せてくれます。この図をもとに、その物件の道路種別を判断することになります。

 

種別図がどこで見れるのかは、行政によって違います。

種別図がどこで見れるのかは、行政によって違います。

 

道路種別には以下のような種類があります。東京都都市整備局からの転載です。分かりやすいように一言コメント付きです。

法42条1項1号道路(緑色)

いわゆる公道(一般国道、都道及び市町村道)で、幅員4m以上のものです。

→→→ みなさんが「道路」と聞いたらイメージする、普通の道路です

法42条1項2号道路(黄緑色)

都市計画法の開発許可あるいは、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律その他による許認可等を受けて築造された道路で幅員4m以上のものです。例えば、宅地造成地の道などがこれに該当し、工事完了後に市町村に移管されて公道となり、法42条1項1号の道路にも該当することとなるものが多数あります。

→→→ 住宅地を開発し、新しく作った道路のこと。普通の道路になる「予定」の道路です

法42条1項3号道路(淡緑色)

「基準時(法第3章の規定が適用されるに至った時点)」に現に存在していた道のことです。道路状の形態が有り、一般に通行されている幅員4m以上の道が該当します。

→→→ 上記の「法42条1項1号道路」と同様、建築基準法上の道路です

法42条1項4号道路(橙色)

道路法、都市計画法その他の法律による新設又は変更の事業計画のある道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したものです。

→→→ 道路の拡幅工事などが近い将来行われる予定の道路のことです

法42条1項5号道路(薄橙色)

通称「位置指定道路」といわれる道路です。土地を建築物の敷地として利用するために築造する幅員4m以上の道で、これを築造しようとする者が、特定行政庁からその位置の指定を受けたものです。

→→→ 普通の道路と考えて良いですが、若干扱いが違います

法42条2項道路(水色)

「基準時(法第3章の規定が適用されるに至った時点〔都市計画区域又は準都市計画区域に指定された時点〕)」において、建築物が建ち並んでいる幅員4m未満の道で特定行政庁が指定したものです。

この道路に面している敷地は、基準時の道の中心線から水平距離2mの線を道路の境界線とみなします。また中心線から水平距離2m未満でがけ地や河川等に沿う場合は、がけ地等の道の側の境界線から水平距離4mの線をその道路の境界線とみなします。2項道路の場合、建築基準法の幅員は4mとして扱われます。

→→→ 4m未満の狭い道路で、再建築の際にはセットバックが必要となります

法43条1項ただし書の適用を受けたことがある道(赤色)

法42条に定める道路に該当しませんが、法43条第1項ただし書の適用を受けたことがある建築物の敷地が接する道です。

平成11年12月22日の法改正により、法43条第1項ただし書の適用を受ける場合は、特定行政庁の許可が必要になりました。法改正(平成11年12月22日)以前に法第43条第1項ただし書の適用を受けた道等であっても、道等の状況・建築計画の内容等により許可基準に適合しない場合は許可を受けられない場合があります。

→→→ 再建築できなくもないですが、事前に役所から許可を受けたりしないといけません

法42条外(無着色)

本図に着色のないものについては現在、法上の道路として扱っていないもの若しくは未判定のものです。現状のままでは建築確認ができませんので、ご相談ください。

→→→ 道路ではなく「通路」です。再建築はできません

(引用元:東京都都市整備局)

土地収用(とちしゅうよう)

収用というのは、道路の新設や拡幅工事、河川の拡幅に伴って、国が工事に該当する土地を所有者から買い取ることをいいます。つまり国が行う合法的な立ち退きです。

「立ち退き」

と聞くと、車が突っ込んできたり、庭にヘビを大量に撒かれたり、街宣車が周回したりとなんだか怖いイメージがありますが、国のやることなので、当然そんな乱暴な行為は行いません。国としてはスケジュール通りに行かないというのが最も困った所です。

いくらで土地を買い取ってくれるのか?

立ち退かされる側にとっては非常に気になるところです。

「現在あそこのどこそこの土地がいくらで売り出してるから」

「先月あそこの土地がこの位で売れたから」

と言う不動産屋的な成約事例で金額が算定されることはあまりありません。件数が多いので、本来であれば売買価格に反映させやすい物件の条件(*陽当たりや地形等)を、個別に対応することが出来ないのです。不動産鑑定士が路線価や公示価格を参考に算出するので、実勢価格(*取引価格)とは大分違います。

最後まで立ち退きを粘りに粘って、より高い買取金額を引き出す・・・というのが、一昔前の「立ち退き必勝法」的な考えでしたが、今は残念ながら通用しないようです。国の予算枠が最初から予め決められており、後になればなるほど、当然予算が枯渇していきますので、当初提示の金額より安くなってしまうこともあるようです。

登記識別情報(とうきしきべつじょうほう)

不動産売買の決済時には、権利証が必要となりますが、「権利証」というものはなくなりました。替わりに

「登記識別情報」

というものが権利証に取って替わりました。

権利証はそれ自体盗まれたら大変ですが、登記識別情報は中に12ケタの番号が記載されており、特別なシールで隠されています。その番号を他人に知られてしまうと、モノ自体なくなっていなくとも、権利証を盗まれたものと同じことになってしまいます。シールははがさずに、そのままの状態で保管しておきましょう。万が一シールが剥がされたような跡が残っていたら、誰かに番号を見られたということです。すぐに法務局に確認してみましょう。

不動産決済時に、もし登記識別情報をなくしてしまっていて用意することが出来ないのであれば、弁護士や司法書士にそれに替わるもの、

「本人確認情報」

を作成してもらいます。事前に弁護士・司法書士が所有者と面談し、数種類の身分証明書と付き合わせながら、物件の所有者本人かどうかを確認のうえ、作成してもらいます。当然費用がかかります。本来、登記識別情報(*及び権利証)の類がないというのは、良くあることではありますが、不動産所有者としては異常な事態です。充分注意しましょう。

退去立会(たいきょたちあい)

物件の入居者が、解約してお引越しする際には、その物件を管理する管理会社は、退去直前の荷物がすべて出た後の室内を確認するために、

「退去立会」

を行います。大手企業などは、料金体系が明確なものだから、

「退去立会1回○万円」

と決められているところもありますが、通常はそのお部屋を紹介した不動産会社が退去立ち合い行います。費用は発生しないことが多いようですが、全ての不動産会社が行っているかというと、そのあたりは分かりません。共通ルールがある訳ではないので、各社独自のルールに基づいて処理しているはずです。

そもそも、なぜ退去の日に現地で立ち会うのかというと、

「入居者の負担内容をその場で明確にするため」

です。キレイに使っていればなんの問題もありませんが、ところどころフローリングに傷が付いていたり、クロスが剥がれていたり、カビの付着がひどかったり・・・入居者の使い方が荒かったがために生じた修復箇所がある場合には、その場で

「この部分は費用負担して頂きます」

と説明を行い、了解してもらいます。もし立ち会いを行わずに、後日、入居者の負担箇所が見つかったとしても、

「そんなの知りません」

と言われてしまうと手が出ません。それでも善意の入居者であれば、自分の負担部分をちゃんと認めて負担して頂けますが、必ずしもそういう人達ばかりではありません。つまり退去した後の敷金精算時のトラブルを防ぐために、立ち会いを行うのです。

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