か行

買い替え(かいかえ)

買い替えの定義

「住み替え」と同義語のような気もしますが、部屋を借りている人が、他の部屋を借りて引っ越すことも住み替えと言えます。なのでここで解説する買い替えは、

「自宅の売却を前提としなければならない購入」

と定義することにします。

買い替えをしようとする人はこんな人

  • 部屋が手狭になった
  • より良い条件の物件に住み替えたい
  • ローンの返済が厳しいので、安い物件に住み替えたい

などの事情によって融資を受けて所有している現在の自宅を売却し、新しい住居に住み替えたいが、ローンの残高がまだ残っていて売却をしてもローンを完済出来ないため、売るに売れないという人たちです。例を挙げると以下の様なケースです。

  • 現在のローン残高は4,000万
  • 査定価格は3,000万
  • 5,000万の物件を新たに購入したい

この場合、4,000万以上で売れなければローンを完済できないため、売却するには足らない1,000万を別途用意する必要があります。不足する分を現金で用意できれば売却することはできますが、まとまった現金を用意できないのであれば、売却することはできません。返済計画を検討し直すなどして、コツコツと元金を減らしていくしか手はありません。しかし、買い替えを利用すれば売却することが出来ます。

例えば購入する物件が5,000万だとして全額融資を受けるとします。その5,000万に、売却で生じる不足分1,000万を上乗せし、6,000万のローンを新たに組み直すことで「売却→購入」の買い替えをすることが出来るのです。

買い替えのデメリット

売りたくても売れない人にとっては、売ることができ、なおかつ新居に移り住むことが出来るのですから、ありがたい仕組みなのかもしれません。しかし、売却も購入も互いに連動することになります。売却しなければ購入できませんし、購入しなければ売却も出来ない、ということです。

仮に希望の物件が見つからなかったとしても、売却の契約を済ませてしまっていれば、必ず購入しなければいけません。

「良い物件が見つからなかったらやっぱり無しよ」

というのは基本できませんし、購入の契約を済ませてしまっていて、

「希望の金額で自宅が売れそうもないからキャンセルで」

というのもできません。

このように売りと買いが密接に関連するので、利用する方は不動産会社任せではなく、仕組みや流れを充分理解しておくことが必須です。

融資を受けていない人、完済している人、売れば現金が残る人は?

単独で売却することが出来る人たちですから、売却と購入を切り離して考えることが出来ます。仮に購入前提での売却で、契約を済ませてしまっていたとしても、良い物件が見つからなければ無理に購入する必要はありません。しばらく賃貸に「避難」して、ゆっくりと購入物件を探すことができます。

もちろん、賃貸でしばらく住むとはいえ、契約金や毎月の家賃、引っ越しにかかる労力など、色々とパワーが必要です。そうした労力や費用を惜しまないというのであれば話は別ですが、「売却→購入」の流れがすんなり行くに越したことはないと思います。

基礎控除(きそこうじょ)<相続税>

例えば現金5,000万を父親が所有したまま亡くなった場合、相続人である妻と息子は5,000万分の相続税を払わなければいけないのかというと、そういうわけではありません。3,000万プラス相続人1人につき600万控除できる基礎控除という制度があります。この場合、3,000万プラス相続人は妻と息子の2人なので1,200万。合計4,200万が控除されます。

つまり、5,000万から4,200万を引いた800万に課税されるのです。

平成27年1月1日に基礎控除額が今の額に改正されたことにより、一部のお金持ちが対象に過ぎなかった相続税が、都内に自宅を持っているだけで課税対象者になる可能性が増えてしまいました。

建築条件付き土地(けんちくじょうけんつきとち)

土地を契約後、「〇月〇日までに建築会社と建築の請負契約を結ばなければならない」という条件が付いている土地のこと。希望するハウスメーカーや建築会社で建てることは出来ない。

多少の間取り変更・仕様変更には応じてくれる可能性はあるが、大がかりな変更はほとんどが不可能。建築条件を外すことが可能な場合もあるが、タダでは外せない。百万単位で費用がかかるのがほとんど。「土地を売ってから建物を建てる」ので、建売とは逆に「売り建て」とも言われる。

<例、というか余談>

「〇町〇丁目土地 3,980万(建築条件付き土地)」

上記のような土地を契約した場合のハナシ。契約後数週間以内に、指定の建築業者と2,000万円の請負契約を締結。つまり総額5,980万の取引、ということ。その際、仲介業者に支払う仲介手数料は、3,980万の土地契約にたいしての報酬ですが、「契約の巻き直し」という仲介業者の裏ワザがあります(ありました)。

一旦3,980万で契約しておいて、請負契約締結後、一旦土地の契約を解約。総額5,980万の契約として、取引を仕切り直すことです。なぜそんなことするかというと、取引金額が大きければ、その分仲介手数料収入が多くなるからです。ちなみに今はやるとこはないと思います(多分)。

共同仲介(きょうどうちゅうかい)

物元業者と客付業者が共同で、一つの取引をまとめることを、「共同仲介」といいます。

契約書と重説は、売主と媒介契約を結んでいる物元業者が作成することがほとんどです。物件を販売するにあたり、色々と調査をしているからです。契約前に重要事項説明を行うのも、契約書の読み合わせなど、契約の場を取り仕切るのも、一般的には物元業者のことが多いです。

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取引を「共同」で行うという意味なので、後にトラブルになったとしても、客付業者も仲介責任を逃れることは出来ません。他社の作成した書類が元で、トラブルになってしまってもつまらないので、客付け業者としても、自社で作ったのと同じように綿密なチェックをすることが求められるのです。

買取業者(かいとりぎょうしゃ)

不動産を買い取ることを事業とする不動産業者のこと。買った不動産に付加価値を付けて転売し、その差額を利益とする。マンション、土地、戸建て条件が合えばなんでも買う業者もあれば、

  • 「土地だけしか買わない」
  • 「築の古いマンションがメイン」
  • 「再建築不可の土地しか買わない」

というところもあり、買取業者のなかでもその取扱いは細分化されている。買った不動産をどのようにして売るかは、物件の種別によって以下のように分類される

【 土地 】

  • 整地して土地売りにする
  • 新築の建売住宅とする

【 戸建て 】

  • 建物を解体し土地売りとする
  • 建物を解体し新築の建売住宅とする
  • リノベーション戸建てとして売る

【 マンション 】

時間がかからずにすぐ現金化出来るが、時間がかかっても良いから高く売りたいという希望を持つ売主さんには不向き。地方物件や再建築不可。売却に時間をかけられないなど、物件や売却理由に特殊性がある場合には有効。

「買取業者?安いんでしょ?」

と買取=安い、と決めつけている人がいますが、必ずしもそうとは限らないのです。一般消費者より高い金額で買うこともあります。買取業者から提示された金額が高いのか安いのかは、売却を依頼している不動産会社が今までの販売状況や、お客さんの動向などをちゃんと報告しているのであればある程度把握できるはずです。そのときには検討しても良いと思います。

買取業者は、一般の買い手であれば必ずつけられる瑕疵担保責任を、免責にしてもらえたり色々融通が利くことも多々あります。

旧耐震基準(きゅうたいしんきじゅん)

昭和56年6月に建築基準法が大改正されて、それより以前の建築物を旧耐震基準の建物。以降を新耐震基準の建物と呼んでいる。間違えてはいけないのは、昭和56年に建築された建物が新耐震という訳ではなく、昭和56年6月以後に建築確認を受けたものが新耐震となる。あくまでも建築確認を受けた年月日で判断する。建築年月日でいうと、一戸建ては昭和57年1月1日築以降のもの。マンションは昭和58年6月1日築以降のものは新耐震基準だと考えて問題ないと思います。。

東日本大震災以後、昭和56年6月以前の、いわゆる旧耐震の物件の動きが非常に悪いです。不動産、特にマンションを購入しようとする人の意識が、「耐震」ということに今まで以上に目が向いてしまうのも当然だと思います。

ただ、旧耐震だからダメで新耐震だから絶対大丈夫というわけではありません。特にマンションだと、日々どれだけ適正に管理されているかによって全く違います。旧耐震の建物でも頑丈なものは頑丈だし、新耐震の建物でも、あっさり壁にクラック(ヒビ)入った建物もあります。ただそうはいっても、物件探しにおいて「耐震」という新たな判断基準が出来たことに間違いありません。

「旧耐震だから・・・」

という理由で選ばれなくなり、今後こうした旧耐震の建物は、売却に苦労するのでは?と感じています。

客付(きゃくづけ)

業界用語。物元業者が媒介を受けている物件に、自社のお客様を紹介・案内し、物元業者と共同で一つの取引をまとめる、もしくはまとめようとする行為。

客付業者」とは、客付をした不動産業者のこと。物元業者を売主側仲介業者とすると、客付業者は買主側仲介業者という。

固定資産税(こていしさんぜい)

不動産の所有者が毎年払う税金のこと。6月頃に届く納税通知書を元に、年間の税金を一括して支払ってもいいし、4回に分割して支払うことも可能です。納税通知書は1月1日現在の所有者の元に届きます。

1月から5月末の間に手放し、所有者でなくなったとしても、6月にはその年の通知書が届きます。年の途中で不動産を手放したら、引き渡し日(所有権移転日)から新所有者の負担となります。

新しい所有者(納税義務者)から、本来負担しなくても良い期間にあたる日割り分を、売買代金と併せて受領する、と言う形で精算します。納税は国民の義務なので、免れることは出来ません。万が一滞納が続くとどうなるかというと、国から物件を差し押さえられてしまいます。

「所有権」で、一見不動産を所有しているようですが、納税しなければ国に取り上げられちゃうのだから、所有しているとは言えないのでは?中国と同じく「国から借りているだけ」とも言えなくもありません。

囲い込み(かこいこみ)

 

売主から専属専任媒介契約を結んだ不動産会社が、他の不動産業者へ一切物件を紹介せずに、自社に問い合わせしてきたお客さんにしか紹介しないこと。情報そのものをまったく公開しないパターンと、形だけレインズに登録して、「契約予定です」と言って紹介しないパターンがある。

なぜそうした行為をするかというと、他業者のお客さんで成約すると、売り手サイドからしか仲介手数料がもらえない(片手)が、自社のお客さんで決まれば、売り手・買い手双方から仲介手数料がもらえる(両手)。不動産会社によっては、専属&専任で受任したにも関わらず、片手でしか決められなければ、始末書を書かされるところもあるという。

なぜこうしたことが起こるのか?改めて整理したいと思います。その前提として、不動産仲介会社の報酬体系について理解して頂く必要があります。仲介業者がお客さんから報酬を得る方法は、

  1. 不動産購入のお手伝いをする
  2. 不動産売却のお手伝いをする

上記2点しかありません。どちらか一方のお手伝いでもいいし、双方のお手伝いをすることも出来ます。弁護士で言う所の双方代理が認められているのです。どちらか一方のお手伝いをして、報酬を得ることを業界用語で「片手」と言い、売り手・買い手双方のお手伝いをして報酬を得ることを、「両手」と言います。

ここまで書けばお分かりの方も多いと思いますが、不動産会社としては、売り手と買い手、双方のお手伝いした方が、どちらか片方だけ手掛けた時と比べると、報酬は単純に2倍となるのです。ですから不動産会社は報酬が2倍になる両手を目指すのです。

売り手と買い手、つまり購入と売却を同時にお手伝いをすることは、双方の利益を調整することから始まり、単純に作業量も増えますので、片手取り引きに比べると難易度は高くなります。売却の依頼を受けて、販売していく中で運良く購入したいお客さんが見つかった。このような自然の流れで両手取り引きが成立することに誰も異論はないはずです。

しかし問題なのは自然な流れで両手取り引きになるのではなく、「狙って」両手を目指すことです。「狙う」というのはどういうことかというと、簡単に言ってしまうと、

「他社経由のお客さんには物件を紹介せず、自社経由のお客さんにしか物件を紹介しない」

ということです。これをされてしまうと、売り手・買い手双方に以下のようなデメリットが生じます。

  • 売り手・・・早期に良いお客さんと契約する機会を逸する
  • 買い手・・・欲しいと思った物件を、扱っている不動産会社を通してしか買えない

こうして整理していくと、不動産会社の都合で売り手・買い手の利益が左右されていることが分かります。これが「囲い込み」と呼ばれるものです。業界の悪習であり「悪臭」。

計算金利(けいさんきんり)

返済比率を算出するために使用する、金融機関独自の金利のこと。金融機関ごとに若干違いがあるが、概ね3.5~4%に設定しているところが多い。どのように使用するのか?例えば以下のような条件で融資を受けたい人がいたとします。

<例>

  • 融資金額:4,000万
  • 年収:約500万
  • 借入れ期間:35年

計算金利3.5%で計算すると月の返済額は¥165,316円。年間返済額は¥165,316円×12か月=¥1,983,792円となり、年間支払額を年収で割ると・・・

¥1,983,792円÷¥5,000,000円(年収)×100=39.67%

この39.67%というのが、年収に占める返済の割合、つまり返済比率になります。返済比率40%を上限にしている金融機関が多いので、計算上、今回の<例>はギリギリ融資可能ということです。仮に借入れ金額が5,000万だとすると、年収500万だと返済比率49.59%となりNG。4,000万で借入れ期間が20年だったとしても、55.67%でやっぱりNG。

瑕疵(かし)

「売主も知らなかった、気づかなかった箇所に存在した欠陥や不備」のこと。主なものとしては、

  1. シロアリ
  2. 雨漏り
  3. 主要な部位の木部の腐食
  4. 給排水管の故障

マンションは構造が鉄筋コンクリートなので、1~3はあまり考えられません。マンションで一番多いのは4番です。こうした瑕疵・欠陥があるのは、どうしても木造の一軒家が多くなります。

土地の瑕疵は何かと言うと、敷地内に埋まっていて、撤去に費用がかかる残存物を指します。使用していない浄化槽や、コンクリートの「ガラ」などです。不発弾が埋まっていたこともあるそうで、撤去費用を売主・買主どちらが負担するかで裁判になり、結果、売主負担となった判例があります。

その他、薬品などを敷地内で使用していたための、土壌汚染も土地の瑕疵にあたります。物件内で過去に殺人や自殺があったなど、「知っていれば買わなかった」心理的瑕疵というものもあります。

瑕疵担保責任

不動産を引き渡しをしてから一年間は、売り手も知らなかった瑕疵が発覚した場合、修復する責任があります。それを瑕疵担保責任といいます。しかし、買い手が瑕疵を見つけてから1年以内というのは、売り手にとってはその間、非常に不安定な地位に置かれてしまいます。残代金はすでに受け取り、新しい場所で生活を始めている売り手にとっては、正直あまり関わりたくない話でしょう。そこで、通常の不動産売買契約の中では、責任追及できる期間を3か月位に設定していることが多いです。

瑕疵担保責任免責

読んで字の通り、売り手のこの責任を免除するというものです。引き渡し後、なんらかの瑕疵が発覚したとしても、売り手に修復義務はありません。ただし、売主が建売業者やマンションデベロッパーなどの不動産会社の場合は、買主保護の観点から、瑕疵担保を免責にすることや、期間を短くすることは無効になります。

「物件の引渡日から2年以上とする」

といった特約以外は、

「瑕疵を発見してから1年は責任を負う」

という民法の原則に従うことになります。

古家付土地の場合

状態の良い使える家が建ってる、古家付きの土地というのが良くあります。この場合注意しなければいけないのは、売買対象はあくまでも土地だけで、引き渡し後、建物に何があっても売主に責任はありません。建物を使っても使わなくてもそれは買主の自由。万が一建物に瑕疵があったとしても、そもそも土地の売買なのだから一切関知しませんよ、ということです。

競売(けいばい)

金融機関から融資を受けてマイホームを購入してみたものの、月々の返済が苦しくなってきた。マイホームは諦めて一時的にでも賃貸に避難しようと思っても、ローンの残高が多すぎて売っただけでは返済できない(*例えば借入金額が3,000万あるのに、2,000万でしか売れない場合)。

やむなく滞納を続けてしまいますが、数か月滞納しても金融機関も最初はやさしい文面のハガキで督促してくるだけです。

「あれ?返済しなくてもたいしたことにはならないじゃん?」

とホッと一息ついてしまうのは、都合の良い現実しか見ようとしない人間の性(さが)でしょうか?しかし、「借りたものは返さないといけない」、という人としての原則は必ず守らされます。金融機関は穏やかに、なだめすかしながら督促を行ったとしても、らちがあかないと判断すると、物件を差し押さえ貸したお金を回収する為に強制的に売却する、という行為に至ります。これを「競売」と言います。

ちなみに競売になるのはローンを滞納した場合だけではありません。行政の税金を滞納し続けても、差し押さえられ、競売となってしまいます。

「強制的」なので売却金額について、所有者が意見を言うことは出来ません。不特定多数の人(一般の消費者から不動産業者まで)が入札をして、一番高い金額を入れた人が落札します。

「ハンマープライス!」

です。周辺相場で売れることはほとんどなく、市場価格の7割から8割くらい、物件によってはもっと安くなってしまいます。

 

ハンマープライス!まさにたたき売り!

ハンマープライス!まさにたたき売り!

 

変わらず住んでいるのに、いつのまにか所有者ではなくなっていて、落札した人から不法占拠者扱いにされることになります。競売は不動産を購入した人にとって最悪の事態です。

ボクの今までの経験で、競売になる人の一番の不幸は、「誰にも相談できない・しない」ということ。相談を受けても、もう手の施しようがない、ということが良くあります。

「もっと早いうちに相談してもらえれば・・・」

といつも思います。お金のことなので、なかなかおおっぴらには言いにくいことかもしれません。しかしちょっと返済が滞り始めた、今の返済を続けていくことが難しいなど、予兆を少しでも感じたら、とりあえず声に出して相談してみることです。

病気でもなんでもそうですが、初期症状で対処するのが一番効果的です。親戚縁者や、信頼出来る人から紹介してもらった弁護士や、不動産業者などがこの場合一番の相談相手だと思います。

管理会社(かんりがいしゃ)

マンション共用部の清掃や、将来的な修繕計画を考えたり、入居者が快適にマンション生活を送ることが出来るよう、様々なことを行う専門業者のこと。マンションの所有者全員で管理組合を形成。管理組合が管理会社にマンションの管理を依頼するというのが、一般的な流れ。管理費と言うのは、管理組合が管理会社に支払う業務報酬のことを言います。

「マンションは管理で買え」

と言われる位、分譲マンションにおける管理会社の役割は大きいです。築年数が新しいからといっても、日常の管理やメンテナンス、修繕計画がお粗末だと、マンションの見た目も荒み、市場価値が下落する大きな要因になります。

例えば昭和50年代に建てられたマンションでも、しっかりと管理が行き届き、計画的に修繕が行われていれば、築年数の割に古さを感じず、良い感じで時を経た味わいの風格あるマンションと「熟成」していきます。

「ヴィンテージマンション」

と呼ばれるマンションがあり、築年が新しい訳ではないのに、活発に取引がされています。

 

ヴィンテージマンションの代表格というと「広尾ガーデンヒルズ」が有名です

ヴィンテージマンションの代表格というと「広尾ガーデンヒルズ」が有名です

 

そう呼ばれているマンションは、立地が良いということももちろんありますが、管理が非常に行き届いていて、ある種独特な雰囲気をまとっているのが特徴です。マンションを選ぶ際に、築年数や管理費の安さをあまり重要視しない方が良いでしょう。以下は平成22年管理会社満足度ランキングです。

【ランキング】

  1. 野村リビングサポート
  2. 住友不動産建物サービス
  3. 三井不動産住宅サービス
  4. 大和ライフネクスト
  5. 東急コミュニティ

マンション管理における重点項目は、「管理計画(修繕計画)・修繕積立金」がトップだったようです。

マンションは管理を買え

という言葉があるくらい、マンションの購入を検討する際には重視すべきポイントとなります。管理費が安いということは、管理にお金をかけていないということです。例えば売り出し価格は同じで、築5年と築15年のマンションがあったとします。築5年より築15年のマンションがより適正に管理されているようであれば、そちらを検討してみても良いでしょう。人間の年齢と同じでマンションも同じように年を重ねていきます。適正にケアされてきたマンションは今後もちゃんと管理されるに違いありません。適正に管理されたマンションの検討をお勧めします。

購入申込書(こうにゅうもうしこみしょ)

買付証明(かいつけしょうめい)」、単純に「買付(かいつけ)」とだけいうこともあります。「こういう条件であなたの物件を買いたいのですがご検討頂けませんか?」という買主からの明確な購入の意思表示です。

申込書

申込書の見本です

 

意思表示に過ぎませんから、極端な話、5,000万の物件に対して2,500万で買いたいとメッセージを送ることは可能だし自由です。ただ、売主または売り手側の仲介業者が、その申し込みを受け付けてくれるかどうかは別問題です。提示した金額によっては交渉のテーブルにも付けません。

今の時代、ほぼ100%の人が金額含めて条件交渉を前提に申し込みを入れてきますが、売主の交渉の余地などを予め探っておくなど、事前に売り手サイドの感触を確かめておく必要があります。受け付けてくれるであろうギリギリの線で購入申込書を出すというのが非常に重要です。

また、購入申込書には法的な拘束力は一切ありません。ですから条件通りになったとしても、絶対に買わなければいけないという訳ではありませんし、条件が整った段階でキャンセルしたとしても、金銭的なペナルティは一切ありません。

しかし、購入申込書を提出するということは、条件がまとまれば、「必ず買う!」という正式な意思表示で、本来非常に「重たい」ものです。話がまとまった後でのキャンセルはルール違反であり、マナー違反にあたります。決して簡単に書いてよいものではありません。

キャンセルする際によく見受けられるのが、以下のようにお客さんが全然煮詰まっていないケース。

「こういう条件になれば買うよ~(ま、ダメもとで、どうせ無理でしょ)」

「え?通った!?あ、そう・・・」(まいったな、まさか通るとは。まだそこまで思ってなかったんだけどな。ま、いいか。今回は適当な理由をつけて断っちゃえ!)

「すいません、実は家族から反対があって・・・」

この場合お客さんにも多少の責任はありますが、「一度購入のレールに乗せてしまえば、簡単にはキャンセルしないだろう」と考えて、購入申込書を出すという行為の理由と重みを説明を怠った不動産業者の責任でもあります。

居住用不動産の3,000万控除(きょじゅうようふどうさんのさんぜんまんこうじょ)

本来不動産を売って得た譲渡「益」について税金がかかりますが、自宅を売って出た利益については、「そもそも利益を出す目的で売った訳ではないから大目に見ようよ」ということで、優遇措置があります。3,000万までの利益は無税、というものが「居住用不動産の3,000万控除」というものです。3,000万を超えた部分に対してのみ税金がかかってきます。

例えば、3,000万で買った自宅マンションが、5,000万で売れたら2,000万の利益ですが3,000万は控除されるので無税です。6,000万で売れたら3,000万の利益ですが同じく無税です。6,010万で売れたら3,010万の利益で、3,000万控除後の10万にたいして税金がかかります。

今のご時世、買った金額より高く売れるなんてことは、あまり考えられませんが、親から相続した自宅を持っている方は注意しないといけません。

「親が購入したのでいくらか分からない」

ということもあると思います。買った時の契約書や領収書がその証明になりますが、そうした証明書類がなければ売却した金額の5%が取得費とみなされます。つまり「5,000万でマンションを購入したという証明(契約書や領収書)がなければ、5,000万×5%の250万で購入」したとみなされます。

取得費が不明で、親から相続したマンションが3,000万で売れた場合

3,000万円の自宅マンションの取得費は150万(3,000×5%)円です。3,000万-150万の2,850万が譲渡益となりますが、控除される3,000万以内に収まるので無税です。購入価格(この場合は取得費)、売却価格ともに、諸経費(印紙代や仲介手数料、登記費用や測量代)も控除されるので、実際はこの通りではありません。

注意しないといけないのは、この特例が適用されるには以下のような条件に該当する時のみです。

  1. 住まなくなってから3年を経過する年の年末までに売った時
  2. 建物を取り壊して1年以内の譲渡
  3. 前年、前々年にこの控除を受けていないこと
  4. 身内への譲渡はこの控除は適用出来ない

どのタイミングをもってして「売却」及び「譲渡」と見なされるかですが、契約時か決済時、どちらかを選ぶことが出来ます。期限ギリギリの年末に売買契約しておけば適用可能ということです。

ちなみに賃貸併用住宅は、自宅ではないので賃貸部分には適用出来ません。あくまでも居住用部分にのみ適用されます。その際には売却金額と居住部分を按分して、居住部分がいくらで売却したことになるのかを算出します。

共有名義だったら3,000万×2の6,000万まで控除額が広がると勘違いをして、慌てて共有にしようとする方もいますが、あくまでも二人合わせて3,000万までです。贈与税のからみもあるので必ず税務署の人に相談することをお勧めします。

3,000万控除の適用期間

3,000万控除は、自宅として使っていたなら、いつまでも適用されるのかというと、もちろんそんな都合の良い特例ではありません。適用される期間が決められているのです。

「住まなくなって3年が経過した年の年末までに売却した自宅に限る」

これが制限です。この場合の「売却」というのは、契約や決済が含まれています。つまり所有権が変わっていてもいなくても、3年目の年末までに契約さえしておけば適用されるということです。売却益がもともとでないのであれば関係ありませんが、少なからず売却益が発生するなら、売却計画自体、考え方が変わって来てしまう可能性があります。

「税金で手取りが減るならば、適用されるうちに多少値引きをして売ってしまった方が、結果的に高く売れたことになる」

という判断も出来ます。そのため、自宅として使っていた事実はあるが、住まなくなって3年以上経った自宅を、居住用不動産として見てもらうのはどうしたら良いのか、といった相談を受けることもあります。

何をもってして居住用の不動産として使っていたかを判断されるかですが、諸説いろいろあります。住民票がそこにあることにはじまり(*売却直前に持ってくるようではNG)、水道・光熱費の請求が行っているか?またそうしたライフラインが使用されているか?郵便物が届くのか?新聞が届いているのか?などがあります。

しかし、、正確なことは私にも分かりませんのでお勧めしていません。きっとみんなが当たり前のように考えることは、とっくにその対策や発見方法が考えられているに違いないからです。現状、諦めるしかなさそうです。

境界(きょうかい)

土地と土地の境目にある目印のこと。石柱や金属鋲などが多い。なければ隣地との土地境が決まっていないということで、トラブルのもと。

地面に埋まっていることも良くあるので、土を掘って探すか、それでもなければ再度測量を行って隣地との立ち会いの上、境界を新設する必要がある。

境界プレート

境界プレート

 

昔ながらの境界石

昔ながらの境界石

 

境界鋲

境界鋲

片手(かたて)

いわゆる業界用語。購入・売却どちらか一方のみの仲介を行い、「片方からしか仲介手数料を受領しない」こと。

例えば、物件の購入を考えているAさんが、B社に不動産購入のお手伝いを依頼し、C社が売却の依頼を受けている(媒介契約を結んでいる)物件を購入できたとします。AさんはB社に仲介手数料を支払います。B社はAさんから手数料をもらうことができます。これが片手取引。

建ぺい率・建蔽率(けんぺいりつ)

容積率と併せて語られることが多い。

1階の床面積が、敷地面積に対してどの位(何パーセント)まで建築出来るか?

という理解で充分。

容積率は100%以上の地域もありますが、建ぺい率(建蔽率)には100%以上はありません。敷地面積をはみ出して建物を作ることは出来ないからです。

50%、60%、80%というのが一般的で、制限の厳しい地域だと、40%というところもあります。いわゆる「閑静な住宅街」や高級住宅街は敷地の半分以下にしか建築出来ないということが多いです。隣地との間がゆったりしているということなので、それが結果的に高級住宅街に仕上げている要因でもあります。

これとは反対に、建ぺい率(建蔽率)が60%以上あり、隣地との隙間がほとんどない商業地のような場所もあります。そこが高級住宅街と比べて土地の価値が低いのかと言ったらそういう訳ではありません。そうした地域は容積率も大きい(200%とか300%、それ以上)ので、敷地いっぱいまで建てることができ、かつ、上に伸ばすことも出来るので、非常に大きな建築物を建てることができます。そうした意味では、土地の利用価値は高いです。

この建ぺい率(容積率も)というのは、物件の販売図面に必ず記載されているので、例えどんな立地課知らなくても、数値を見ることである程度把握することが出来ます。

決済(けっさい)

「引き渡し日」とも、「本契約」ともいう。取引に関わった不動産会社のほか、司法書士も同席。買い手は購入した物件の残代金を支払い、固定資産税や、マンションであれば管理費・修繕積立金の精算を行い、所有権の移転が行われ取引が完了する。これら一連の行為を「決済」と呼ぶ。

銀行で融資を受ける場合、決済場所は融資を受ける銀行の支店で行う。所用時間は早くて30分。5日と10日が付くいわゆる

「ゴトー日(*15日、25日など)」

は銀行が混むため、かなり時間がかかる。平均1時間前後。遅くて2時間。年度末だと混雑っぷりは殺人的で、何時間も待たされることも・・・。

現金取引の場合は、決済場所はどこでもいい。一般的には不動産会社や銀行で権利証など書類の確認を行い、確認が出来次第、近場の金融機関に行き残代金を振り込む。

当日中に売り手の口座に着金確認できることが前提。さらに権利移転の手続き書類を、司法書士が法務局に持ち込むが、役所なので17時までしか開いていないため、どんなに遅くとも13時過ぎ位までには手続きを終えておく必要がある。年度末や銀行が混んでいる日を避けて、決済日を段取りする不動産会社の如才なさが何より重要だったりします。

お茶は出てきません

買い手のほとんどが金融機関から融資を受けて不動産を購入することになります。ですから、大体融資を受ける銀行で決済を行うことが通常です。

 

 

いつもは銀行の窓口にしか用件がなくとも、決済は一大イベントです。金融機関にもよりますが、買い手・売り手のどちらかが金融機関のお得意様(*大口契約者や法人口座)だったりすると、この写真のような応接室で行われることもあります。この写真の応接室を使った時の話ですが、買い手はこの金融機関の大口のお得意様でした。

その日、滞りなく手続きは済んだあと、銀行の担当者が、腰を低くしながらお得意様である買い手さんへ揉み手をしながら一言。

「お茶も出さずに申し訳ありません」

と挨拶してました。

お金を金融機関から借りる人は少なくとも銀行にとっては大事なお客さんなはず。つまりお客様相手のサービス業といってもおかしくありません。しかもこの時の買い手さんは何度も利用しているお得意様。にもかかわらずお茶の一つも出ない。これはなぜなのか?

「お茶も出さずに・・・」

と、担当者が謝ったということは、申し訳ないという認識は持っているということです。ということは、

「お客様にはお茶を出してはいけない」

と、厭味ったらしくいうとマニュアル化でもされているのかもしれませんね。

別にお茶を出して欲しい訳ではありません。ただただその感覚(?)が不思議でならないというだけです。

というわけで、決済ではお茶は出てきませんのでご注意ください。

決済が緊張する理由

不動産取引のクライマックスである決済は何度やっても緊張しますが、無事終わった後の解放感は格別です。不動産会社にとってもそれだけ緊張するのが決済です。緊張する要因として

「扱う金額が大きいから」

というのも確かにあります。一般の人が生涯で一番高い買い物が不動産ですからね。それに携わる責任は重大です。だけどそれ以外にも緊張する要因はあります。

決済はその日に合わせて多くの関係者が一堂に介するため、売り手・買い手含めて、スケジュール調整が重要です。お客さんが仕事をしていない人だったらまだしても、そんな人たちばかりではありません。銀行で融資を受けるには、金融機関が営業している平日でなければいけません。仕事の調整をつけて、午前半休を取ったり貴重な有給を消化して、その日のために日程を合わせます。

その他にも売り手・買い手への当日準備するお金や、用意する書類や流れの説明、連絡。司法書士への必要書類の確認。銀行担当者とのお金の流れの確認などなど。

「決済は段取り8割、いや9割」

と言ってもいいくらいで、前日までに段取りを完璧にやっておけば、本来スムーズに行くのが普通です。・・・しかし、たった一つ落とし穴があります。それがお客さんの

忘れ物!

です。どんなに神経を張り巡らし、関係機関への連絡を万全に行って、当日は粛々と作業を実行するだけだったとしても、全てが一瞬でフイになることがあります。そ・れ・が!

忘れ物!

忘れ物があると、全員の都合を合わせて当日を迎えたにも関わらず、日程から何から何まで全て仕切り直しになってしまいます。今までこうした理由で決済が仕切り直しになったことは何度もあり、その際の忘れ物は以下の通りです(複数回含まれます)。

  • 権利証
  • 身分証明書(特に免許を持ってない人)
  • 通帳印(出金手続きが出来ない)
  • 通帳(口座番号が分からないため支払口座や振込先が分からない)

他にも色々とあった気がしますが、主に思い当たるのが以上の4点。これらは売り手・買い手に用意してもらうもので、間違いのないように我々も事前にアナウンスします。場合によっては前日の夜に確認の連絡もしますが、こちらがどんなに万全を期したと思っていても、忘れるときは忘れてしまいます。

一見すると不動産会社に責任はないように思えます。ただ、取引を最後までまとめきるというのが、我々仲介業者の責務であり、その対価として仲介手数料が存在します。原因がお客さんの忘れ物だったとはいえ、取引を遂行できなかったということは、責任を果たしていないということです。

忘れ物を「させて」しまったのも、忘れないように伝えることが出来なかったのが悪いのです。だからどんなに万全に準備をしたと思っても、全てが終わってからでないと安心できないのです。ですから、金額の大小ではなく、決済が終わった時の解放感はやはり格別なのです。それはきっと不動産を売却した売り手、購入した買い手、全員にとって素敵な瞬間であるはずです。

金消契約(きんしょうけいやく)

詳しくは「金銭消費貸借契約(きんせんしょうひたいしゃくけいやく)」と言います。

売買契約後、金融機関にローンの申し込みを行い、正式に承認された段階に行う、「金融機関からお金を借りるための契約」のこと。

様々な書類に署名捺印(実印)を行い、金利の説明や場合によっては、火災保険の見積もりと内容についての説明も受けます。所用時間はおおよそ1時間位。当然、金融機関が営業している平日でなければ出来ません。そして通常、金消契約が終わった翌日に決済を行うことは出来ません。

通常数営業日間に挟まないといけませんが、金融機関によってこのあたりは違ってきます。金消契約時に持参するものは、新住所の住民票と印鑑証明書、それと実印が一般的です。

新住所(*購入する物件の住所)で住民票と印鑑証明書?

金消契約時に持参しなければいけないのが、新住所の住民票と印鑑証明書ですが、新しい住まいに引っ越していないのに、引っ越し先の住民票を取ったりすることは「基本は」出来ません。だけどそれを要求する金融機関。じつは新住所の住民票と印鑑証明書を取得する為にはちょっとしたコツが必要です。職員から質問されることはありませんが、

「もうお引越しですか?」

と尋ねられることがあります。その時、

「これからなんですが、銀行の手続きで必要で・・・」

と正直に答えてしまうと、原則受け付けてくれません。引っ越して住み始めてから手続きに来てくれと言われます。取引上の都合などは役所には関係ありません。なのでウソも方便ではありませんが、もし聞かれるようなことがあれば、

「既に引っ越して住んでいる」

と言う必要があります。

旧住所(*今の住所)で手続きも可能です

しかし、旧住所の住民票、印鑑証明書でも金消契約は可能です。であるのに、どうして現在の住所で手続きを行わず、裏技的に新住所の書類を揃えなければいけないのかというと、新住所で手続きを行わなければ、所有権移転登記(*新築なら保存登記も)時にかかる税金を安くするために必要な書類、「住宅用家屋証明書」が取得出来ないからです。

住宅用家屋証明書を取得するためには、物件が取得する為に必要な条件を満たしている(*築後25年以内の物件や耐震基準適合証明書を取得済みの物件)必要があります。その条件を満たしていなければ、そもそも取得することが出来ないので、新住所で金消契約を行う必要はありません。

ただ、もし将来的に売却することになったとき、(*その後引っ越しなどせず)新住所で登記されていれば、たいした費用ではありませんが、売却時に住所変更登記をする必要がありません。

余談ですが注意点を一つ。物件の購入手続きが終わったものの、実際に住み始めるまでに3か月とか半年位かかる方。お住まいの地域が変わらなければたいして影響はありませんが、新住所に住所を移してしまうとその3か月、半年間は、今までお住まいだった地域の行政サービスは当然受けられなくなります。ご注意ください。

個人信用情報(こじんしんようじょうほう)

個人信用情報というのは、その人の過去の借り入れや、返済状況・滞納履歴などが書き込まれています。個人信用情報を扱う機関はいくつかありますが、銀行の審査の際、対象となるのが、

  • 全銀協
  • シーアイシー
  • 日本信用情報機構

という3つの機関です。

金融機関は、融資の申し込みがあった際、年収や勤務先の表面上の情報ももちろんですが、個人信用情報に記載されている、過去・現在の借入状況や、返済履歴・事故歴などを見て融資可否を決めます。つまり、年収がふんだんにあり勤務先が優良企業だったとしても、

  • 過去に滞納を繰り返していた
  • ブラックリストに載った
  • 破産したことがある
  • 消費者金融でお金を借りた

など、どれかに当てはまると、その時点で「アウト」の可能性が非常に高いです。

個人信用情報は個人でも有料で取ることが出来ます。これから不動産を買おうとしている人で、過去に怪しいふるまいをしたことがあるかもしれない人は、一度取ってみたらいいですよ。

 

credit_record_jic 【日本信用情報機構】
日本信用情報機構は、テラネットが、全国信用情報センター連合会(全情連)から事業譲渡を受け、2009年4月からスタートした新しい信用情報機関です。
credit_record_jba 【全国銀行個人信用情報センター】
このセンターは、全国銀行協会が設置・運営を
行っている個人信用情報機関です。
credit_record_cic 【CIC】
日本クレジット産業協会と全国信販協会が母体の信用情報機関。4億件を超す精度の高い個人情報を有している事でも知られる。
credit_record_ccb 【CCB】
外資系のキャッシング会社等は、日本の信用情報機関を利用できなかったため、自ら信用情報機関を立ち上げた。
credit_record_fcbj 【全国信用情報センター連合会】
全情連は、全国33の個人信用情報機関の連合体であり、個人情報保護法に基づく、金融庁認定の個人情報保護団体でもあります。
credit_record_teranet 【テラネット】
全国信用情報センター連合会の情報が参照できる2000年にできた新しい信用情報機関。

 

元利均等・元金均等(がんりきんとう・がんきんきんとう)

住宅ローンの返済方法のことです。

<元利均等>

返済当初はほとんど利息になります。頑張って何年も返しても元金はほとんど減ってません。ただし、月額の返済金額は元金均等よりも少額なので、無理のない返済プランを組むことが出来ます。

<元金均等>

返済額に占める元金の割合が一定で、元利均等と違って確実に元金を返していくことになります。ただし元金以外に利息が乗っかりますので、当初の返済金額はかなり高額になります。多少無理しても早く元金を減らしたい人には良いかもしれません。総返済額は当然、元金均等の方が少なくなります。

上記のようにそれぞれメリットデメリットがありますが、元金均等はいわゆる「125%ルール」というのが適用されませんので注意が必要です。返済の「125%ルール」というのは、どんなに金利が上がっても、5年間は返済金額が変わらず、5年後の見直しの際にも、125%以上にはなりません。

例えば元利均等で月10万円の返済とすると、いくら金利が上昇しても125,000円以上には5年間はならないということです。ここ10年変動金利はほぼ横ばいで、一気に金利が上がることはあまり考えられませんが、こうした話を聞くと元利均等で借りる方が多いのが現状です。金融機関によって元金均等を扱えないところもあるので、良く調べておきましょう。

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