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東急大井町線「尾山台」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

いつものように注意事項をば。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分以内の物件を調査しています。

土地の売り情報

  • 件数:38件
  • 最高値(坪単価):437.4万
  • 最安値(坪単価):132.2万
  • 平均坪単価:265万

売出情報が38件と売買は活発に行われています。

最高値の物件は地形も良く駅近、最安値は駅から遠く(約15分)敷地延長の土地です。どのエリアにも言えることですが、土地の価格に大きく影響するのが以下の3点です。

  • 駅からの距離
  • 地形
  • 接道(*どのような道路にどれだけ面しているか?)

接道というのは、どの程度の広さの道路に接しているか?ということを意味します。狭い道路より広い道路に面している方が当然良いわけですが、広い道路に面しているということは、大通りに面しているとも言えます。車の往来が激しいということは、一般住宅用地としては敬遠されやすいので、一概に

「広い道路=最高!」

とはいえないところが難しいところです。以下↓の記事では駅からの距離は省いて、地形と接道について解説しています。ご参考にどうぞ。

土地の成約情報

  • 件数:8件
  • 最高値(坪単価):265.8万
  • 最安値(坪単価):124.5万
  • 成約坪単価:205.3万

売出件数に比べて、成約の件数は予想以上に少ないです。駅前の一部、特に容積率の高い商業エリアの土地は、土地の利用価値も高いことから、かなり高額(坪単価400万)で取引されていることを私も知っています。しかし基本的に尾山台は住宅地です。住宅地は余程条件の良い物件でない限り、250万を超えることは難しいです。

現在の売り出し物件の平均坪単価が260万とあり、実際に成約している平均坪単価とはかなり乖離があります。その辺りの要因が、売出物件の数に比べて、成約件数が少ない理由でしょう。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分以内の物件を調査しています。

マンションの売り情報

  • 件数:61件
  • 最高値(坪単価):381.4万
  • 最安値(坪単価):126.7万
  • 平均坪単価:275万

売出件数は土地の2倍ほど。1億を超えるマンションはごくわずかです。

最高値のマンションは、誰もが知る有名ブランドの最上階・角部屋。坪単価が高いのもうなづけますが、実際に売れるかどうかは分かりません。同一マンションの成約坪単価と比べてみてもかなり高いので、恐らくもう1段2段、金額の調整が入ると予想します。豪邸マンションではなく、広さも家族4、5人向けの一般的な物件です。

前回調査したのがJR山手線の「原宿」駅で、あまりにも世間連れした価格帯だったもので、なんだか安心します(笑)ご興味あればどうぞ↓

最安値マンションは駅から遠いマンション、というよりちょっと頑丈なアパート、みたいな物件。しかもオーナーチェンジ物件なので、坪単価もかなり低めに設定しています。まあ、納得の価格。

坪単価200万を切る物件は

  • 築年数が古い
  • オーナーチェンジ物件
  • 狭い

というのがその主な理由です。数はそれほど多くありません。250~300万前後を考えておけば十分満足できるマンションが購入できます。

マンションの成約情報

  • 件数:46件
  • 最高値(坪単価):364.6万
  • 最安値(坪単価):135.2万
  • 平均坪単価:253万

成約件数も多く、活発に取引が行われています。土地では平均売出価格と平均成約価格との乖離が大きかったですが、マンションに関してはその差は小さく、誤差程度に収まっています。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分以内の物件を調査しています。

戸建の売り情報

  • 件数:21件
  • 最高値:58,000万
  • 最安値:2,180万
  • 平均坪単価:未測定

21件中1億を切る物件は7件のみで、それ以外はほとんどが1億~2億で売りに出されています。最高値として1件だけ別格な物件がありますが、豪邸ですね。

反対の意味(*安い)で別格な物件ですが、こちらは再建築ができない物件です。購入するには難易度が高く、ローンを利用するなら金融機関を選びますが、こうしたいわくつきの安い物件を購入し、さっさと返済し、賃料収入を得るようにしたら、2件目、3件目と物件を買い揃えて行けますよ。

賃貸で住む人にとって、その物件が再建築できる物件なのか出来ない物件なのかは全く関係なく、売買では大きな金額の差になって現れますが、賃貸において再建築できる通常物件との賃料格差はありません。

分かりやすく例にしますね。AとB、2つの物件があり、広さと設備、賃料が全く同様だとします。Aは再建築できる1億の戸建で、Bは再建築できない3,000万の戸建だとします。どちらの方が利回りが高いかといったら、当然Bですね。買った金額に大きな差はありますが、生み出す収益に違いはありません。

このような難がある物件に手は出しずらいですが、見方を変えるとこのように考えることもできます。

戸建の成約情報

  • 件数:13件
  • 最高値:17,000万
  • 最安値:4,850万
  • 平均坪単価:未測定

売出物件に対してこれだけの成約件数ですから、売出物件の価格も高すぎる価格設定ではないですね。1億以下の物件も成約しています。

土地が狭かったり、建物が小さかったりと全ての希望を満たすことはできませんが、6,000~8,000万程度予算があれば、車庫付きの普通の一軒家を購入することが出来ます。

それなりのものを購入しようとしたら、最低1億は必要となるでしょう。

尾山台まとめ

尾山台のまとめでした。

土地・マンション・戸建てと、突出して多く売買されている物件はなく、どれもまんべんなく取引されています。どこのエリアにも言えますが、やはりマンションが多く件数も多いので、いろいろと選べます。それなりの戸建をお探しなら1億前後が必要です。

しかし、どうしても戸建が良ければ、選ぶことはできませんが、5,000~6,000万の戸建もなくはないので購入できます。土地は今のところ高く価格設定されているように思えます。こうした情報を見る限り、土地は買い時ではない、と考えます。

尾山台からは以上です。

JR山手線「原宿」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

若者の街、原宿竹下通りは、私が遊びに行っていた時とそんなに変わりはないように思いますが、とにかく外国人観光客が多かったですね。

そんなわけで原宿の土地・戸建て・マンションの相場を調べてみました。

以下注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。

土地の情報

土地の売り情報

売り情報というのは、言いかたを変えれば

「まだ売れていない物件」

です。極端な話、売主の希望金額で市場に情報を出すこともできるのです。目安にはなりますが、絶対的なものではありません。

  • 件数:5件
  • 最高値(坪単価):900.2万
  • 最安値(坪単価):332.2万
  • 平均坪単価:599.0万

駅徒歩15分以内で調査しました。最安値の物件は変形の土地です。恐らく車を敷地内に入れることが難しい土地です。ですから一般住宅ではなく、投資家にアパート建築を推奨している物件です。

最高値の物件は前面道路が広い角地。そりゃ高いよなあ。

土地の成約情報

売り情報と違い成約情報は、実際にこの1年の間で成約に至った物件です。ですから売り情報よりも正確の市場価格を表していることを理解しておきましょう。しかし、いかんせん1件しかないので、あまりあてになる情報ではありません。

  • 件数:1件
  • 成約坪単価:477.5万

この1年間で1件しか取引がされていません。もちろん、これは表面上出てきてる数字であって、実際は水面下で決まっているはずです。このエリアで土地を手に入れることはすこぶる難しいでしょうし、そもそも土地を買って自宅を建てようと考える人は少ないんでしょう。

テナント需要が旺盛ですから、自宅として使うよりは、商業ビルやマンションを建てて、貸すことを目的とした投資家が購入を目指しているはずです。このエリアに住みたい人はマンションで。

マンションの情報

マンションの売り情報

駅徒歩10分圏内で調査しています。

  • 件数:104件
  • 最高値(坪単価):1374.0万
  • 最安値(坪単価):219.8万
  • 平均坪単価:407万

土地と比べてみても、マンションの売り物件は豊富にあります。やはりマンション取引がメインのエリアです。オーナーチェンジ物件が非常に多いです。

20~40㎡のマンションはもちろん、100㎡近いマンションのオーナーチェンジ物件もいくつか見かけます。投資物件として購入した人が多いのでしょう。それだけ賃貸需要が強いということです。普通の会社員ががんばればなんとか購入できる5,000~6,000万のマンションは、オーナーチェンジ物件であることが多いです。

飛びぬけて高いマンションがありますが、あくまでも例外物件です。すべてが規格外で月の管理費だけでも40万近くします。とんでもないです。こうした例外的な物件はあまり参考にすることはできません。

最安値物件は昭和40年代の何の変哲もないマンションです。あまり住みたいと思えるような物件ではないですが、収益物件として考えればよいかもしれませんね。賃貸は、物件の築年数が金額によって大きく上下することが売買ほど顕著ではないからです。賃料設定を欲張らなければ、入居者は絶えないでしょう。

マンションの成約情報

駅徒歩10分圏内で調査。土地と比べても成約件数が42件あるので、平均坪単価は現在の市場相場をそれなりに精度で示しているはずです。

  • 件数:42件
  • 最高値(坪単価):570.8万
  • 最安値(坪単価):204.1万
  • 平均坪単価:353万

最高値はタワーマンションとまではいかないけど、高層マンションの最上階。最安値は昭和40年代前半のマンション。この年代の成約事例は結構ありますが、坪単価が200万を下ることはありません。築年が古いマンションの坪単価が安くなるのは、どこのエリアでも共通ですが、原宿にいくつか有名なマンションがあります。例えばコープオリンピアとか。

コープオリンピア(Co-op Olympia)は、東京都渋谷区神宮前(いわゆる表参道)に建つ共同住宅である。明治神宮、および原宿駅の至近にあって、黎明期における「高級マンション」の代表例として知られるほか、1965年(昭和40年)当時の分譲価格が最高で1億円を突破したことから、いわゆる「億ション」の第一号でもある。(ウィキペディアより引用)

検索してみてください。こうしたマンションは最近建築された新しいマンションなんかよりも、坪単価が最高値付近を推移しています。例外事例ですね。歴史的価値みたいなものも価格に上乗せされているんでしょう。

戸建の情報

戸建の売り情報

徒歩15分圏内で調査。

  • 件数:3件
  • 最高値:51,900万
  • 最安値:35,000万
  • 平均坪単価:未測定

かなりデザイン性の高い建物のようです。最安値でも3億越えですからね。

戸建の成約情報

徒歩15分圏内で調査。

  • 件数:2件
  • 最高値:17,200万
  • 最安値:14,000万
  • 平均坪単価:未測定

売出情報と比べると、随分お安く感じますが、それは錯覚です(笑)1億越えの物件を購入できる人なんて、そうそういません。それも豪邸かと言ったらそうでもなく、敷地は狭い3階建ての普通の一軒家です。それを高いかみるか安いとみるかは、どのくらいこのエリアで住みたいと願っているかによって異なるのでしょう。

原宿まとめ

原宿のまとめでした。

土地と戸建ての売り出し情報、成約情報は共に少なく、マンションが活発に取引されています。マンションもオーナーチェンジ物件が多く、このエリアで購入する人は、自分が住むというより投資用・金融商品として購入している人が多いのでしょう。利回りはあまりよくないかもしれませんが、長期間に渡って、安定的に運用できるのも、この街が人気な一つの理由でしょう。

原宿からは以上です。

JR山手線「日暮里」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

お世話になってるお客さんのお嬢さんの演奏会を観るために、日暮里にやってきました。何気に日暮里初上陸です。

初めて降りましたが、駅前はスッキリと整備されてますね。食べるところもたくさんあって楽しそうです。ピンク系のお店もそれなりにありましたね(笑)

セブンイレブンでお金を下ろそうと思って駅前をフラフラしていたら、不動産会社をいくつも見かけました。その町にどれだけ不動産会社があるかで、その町にどれだけ需要があるかが分かります。

そんなわけで私なりに日暮里駅の不動産相場を調べてみました。

以下注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。

土地の情報

土地の売り情報

  • 件数:4件
  • 最高値(坪単価):430.4万
  • 最安値(坪単価):233.7万

駅徒歩10分以内で調査しましたが、4件しかありません。15分にしてみても8件ですから、日暮里では土地よりもマンションが活発に取引されているエリアだと分かります。

安い物件には安いなりの理由があり、今回の最安値物件は前面道路がかなり狭い物件となります。しかしどの物件も容積率が非常に高いため、売りに出たらすぐに市場には情報が出ないまま売れてしまうのだと予想します。一般住宅を建てるための土地は非常に少なそうです。

土地の成約情報

  • 件数:4件
  • 最高値(坪単価):319.6万
  • 最安値(坪単価):245.7万
  • 平均坪単価:277.8万

実際に成約に至った金額ですから、売り情報より今の市場を表した金額となっています。1年の間で取引があったのは4件のみですが、上で書いた通り水面下で決まってしまうことが多いのではないかと予想します。

最安値の物件は、売り物件同様、前面道路が狭い癖のある物件となります。

マンションの情報

マンションの売り情報

  • 件数:78件
  • 最高値(坪単価):430.4万
  • 最安値(坪単価):114.7万
  • 平均坪単価:251万

平成築のマンションは坪単価200万を超える物件が多いですが、昭和年代の物件は150万前後となります。駅前に建つタワーマンションの坪単価が飛びぬけて高く400万を超えます。通常の物件であれば坪単価250~350万で充分なグレードのマンションが購入できるはずです。

マンションの成約情報

  • 件数:50件
  • 最高値(坪単価):359.7万
  • 最安値(坪単価):85.2万
  • 平均坪単価:234万

活発に取引されています。売りでは400万を超えていた駅前のタワーマンションが、実際は300万中盤で成約しています。実際はその辺りで成約するのかもしれません。

最安値の物件は築年が古く、なおかつオーナーチェンジの物件です。居住用と比較すると坪単価が安くなるのは仕方がないところです。全体的に上がり目です。

オーナーチェンジ物件が安くなってしまう理由については、以下の記事で解説しています。併せてお読みください。

戸建の情報

戸建の売り情報

  • 件数:5件
  • 最高値:18,900万
  • 最安値:2,100万
  • 平均坪単価:未測定

5件のうち、新築が1件です。5,000万以下の物件はありますが、どれも土地の面積がかなり狭いです。それなりの広さの戸建は7,000万以上となりますが、それでさえ前面道路が狭かったりと、物件には多少難があります。

戸建の成約情報

  • 件数:2件
  • 最高値:9,000万
  • 最安値:5,680万
  • 平均坪単価:未測定

取引自体2件しかありません。

日暮里まとめ

以上、日暮里のまとめでした。

土地・戸建よりマンションが多いエリアです。このエリアで土地・戸建てを購入するには、かなりの予算が必要となりますし、売り物自体が少ないので、探すのが苦労するでしょう。なかなか市場には出てこないので、もし欲しいのなら、地元の不動産会社に依頼するのがよいでしょう。

マンションは売り物も多いのでそれなりに選べます。比較検討しながら物件探しができるでしょう。

日暮里からは以上です。

西武狭山線・山口線「西武球場前」駅の土地・マンション・戸建ての相場を調べてみた

年に一度の野球観戦の日で、西武球場前にやってきたので、相場を調べてみました。誰の依頼でもなく、ただ自分が調べたいだけという理由で相場調査はなんて楽しいんでしょう。

いつものように注意事項です。

    • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。エクセルにデータをダウンロードし、関数計算することを覚えました。そのため小数点以下の計算も可能となりました。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は15分としています。

土地の売り情報

  • 件数:4件
  • 最高値(坪単価):29.0万
  • 最安値(坪単価):1.2万
  • 平均坪単価:18.8万

4件の売り情報があります。

最安値の土地は、道路に接道していないため、再建築が出来ない物件です。

最高値の物件より、地形・接道条件がよい土地があり、坪単価も安いです。もし購入するならそちらを買うべきでしょう。

こうした明らかな事例がありながら、高い価格設定にする理由は2つあります。不動産会社がよく調べていないか、売主がその金額での販売を強く希望したかのどちらかです。

土地の成約情報

  • 該当なし

土地のまとめ

坪単価20万もあれば、良い条件の土地を購入できるでしょう。坪単価が1万とか2万のものは、道路に未接道か、市街化調整区域で再建築ができない土地となります。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

マンションの売り情報

  • 該当なし

マンションの成約情報

  • 件数:8件
  • 最高値(坪単価):58.0万
  • 最安値(坪単価):28.3万
  • 平均坪単価:40.3万

駅近の分譲マンションが活発に取引されています。駅から最も近いマンションです。借地権のマンションですが、最高値の坪単価をつけています。

このマンションだったら、いつでも球場にライオンズを応援しにいけますね。

マンションまとめ

マンション自体がそもそもありません。成約事例にあった駅近の分譲マンションが、借地権ですが活発に取引されています。このエリアで駅近マンションをお探しなら、ここしかありません。出たら手をあげるしかありません。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

戸建の売り情報

  • 件数:7件
  • 最高値:3,630万
  • 最安値:900万
  • 平均価格:1,971万

最高値物件は車3台停められる大きな一戸建て。最安値物件はオーナーチェンジです。駐車場も1台付いています。平均は2,000万前後ですが、1,000万台でもそれなりの一戸建てが購入できそうです。

戸建の成約情報

  • 件数:9件
  • 最高値:3,300万
  • 最安値:950万
  • 平均価格:2,048万

2,000万前後の新築があります。最高値物件は新築ではないですが、築年数も新しくものもよさそうです。最安値物件も状態は悪くなさそうです。

1,000万切る価格で戸建が購入できるならいいかもしれません。

戸建まとめ

それなりに取引が行われています。1,000万中盤から2,000万までで、平均的な一戸建てが購入できます。

西武球場前まとめ

見た感じ、マンションが立ち並ぶエリアではないと予想していましたが、その通りでした。マンションよりも戸建で良いものが買えそうです。

ライオンズファンならとっぷりと応援に浸れること、間違いないですね。

西武球場前からは以上です。

京王井の頭線「高井戸」駅の土地・マンション・戸建ての相場を調べてみた

お付き合いのあるリフォーム会社さんのセミナーに参加するために、高井戸駅を降りました。何気に初めて降り立つ駅であります。

駅を降りると、目の前は環八通りです。いつも混雑するところなので、車の往来は激しいです。この日も絶えず車が走り去っていきました。

いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は15分としています。

土地の売り情報

  • 件数:18件
  • 最高値(坪単価):238.1万
  • 最安値(坪単価):126.2万
  • 平均坪単価:192.7万

最高値は、不動産業者の宅地分譲の土地です。坪単価200万を超える物件は18件中9件ですが、多くは分譲業者が売主です。平均坪単価が200万近くするのは、これが理由です。

分譲業者の物件が高い理由は、商品として土地がしっかりと整備されているのに加えて、利益が販売価格に乗っているからです。

「 え?高いの?じゃあ買ったら損ですね」

というのはちょっと違います。

確かに相場よりは割高かもしれません。しかし、こうした分譲業者が仕入れる土地は、一般の人が買うことができない何億もする大きなもので、かつ立地が良い土地であることが多いのです。割高かもしれませんが、立地の良い土地を手に入れることができるのですから、悪い話ではありません。そもそも、立地の良い土地を安く手に入れようとする方が間違っています。

不動産は同じものが二つとして存在しません。本当に良い土地に出会ったときに、相場に振り回されて決断できずにいると、多くの競合相手に後れを取ってしまい、いつまでたっても理想の物件を手にすることができないかもしれません。

多少割高だったとしても、それが自分の求めていた物件であれば、さっさと手を挙げてしまった方が良いですよ。

最安値物件は、道路付けが少し良くありませんが、地形も悪くありません。

土地の成約情報

  • 件数:4件
  • 最高値(坪単価):170.9万
  • 最安値(坪単価):26.1万
  • 成約坪単価:118.3万

最高値の土地は、駅徒歩5分、整形地、道路付け良し、と土地の価格を決定づける要素の全てを満たした物件です。

最安値物件は、予想通り、再建築できない土地です。エリアの相場というものがありながら、飛びぬけて安い土地というのは、

  • 再建築不可
  • 借地権

のどちらかです。

再建築不可の土地がなぜ安いのかというと、一番の理由は住宅ローンが利用できないため、購入できる人が限られてしまうからです。購入対象者は現金で購入できる人に限られます。

坪単価が安いとはいえ、仮に100坪だったとしても、

26.1万 × 100坪 = 2,610万

となります。それだけの現金を持っている人が多くないことを考えると、売るためには価格を安くせざるを得ないのは致し方ないところです。

平均坪単価が売り情報と比べると安いですが、それはこの再建築不可の土地が含まれているからです。成約件数が4件と少ないですが、仮にこの土地を含めなければ平均坪単価は149万円となります。

再建築不可物件についての詳しい解説は、以下の記事でしています。併せてお読みください。

土地のまとめ

成約価格と比べると、現在の売り出し価格は割高に感じます。宅地分譲の物件が多いので、それが理由でしょう。坪単価150万程度でもそこそこよい土地を手に入れることはできそうです。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

マンションの売り情報

  • 件数:84件
  • 最高値(坪単価):344.1万
  • 最安値(坪単価):110.6万
  • 平均坪単価:236.1万

最高値物件は、予想に反してオーナーチェンジの物件です。通常、オーナーチェンジ物件は、居住用の物件と比較すると、販売価格を安く設定しないと売れません。その理由は以下の記事をご覧ください。

それにも関わらず、最高値をつけているのですが、物件の資料を見た限り、妥当性は感じません。

ちなみにオーナーチェンジ物件は35件あります。オーナーチェンジ物件のみの平均坪単価を算出してみると、約220万となります。全体の平均坪単価よりも低くなりますが、最高値物件を含め、やたら高い物件がいくつか含まれているので、220万でとどまっています。個人的にはもっと安くなければ売れないだろうと勝手に査定しております。

最安値物件もオーナーチェンジ物件です。こちらは妥当性は感じます。

マンションの成約情報

  • 件数:45件
  • 最高値(坪単価):311.2万
  • 最安値(坪単価):136.1万
  • 平均坪単価:219.6万

最高値物件は、地域のランドマークとなっているような大きなマンションです。売り出し価格から交渉もなく決まっているようなので、売主・買主双方、金額に妥当性を感じたからの結果でしょう。

最安値物件も悪くありません。築年数はかなり古いですが、くたびれた感じは受けません。

平均は約220万ですから、その価格帯のマンションを調べてみました。駅近のマンションではありませんが、一般的なファミリータイプのマンションで、築年数もまだそれほど経っていません。

マンションまとめ

売り情報、成約情報ともに、最高値は異なりますが、平均に差異はありません。平均坪単価である200万前半で探しておけば、それなりのマンションが購入できるでしょう。

また、平均以下であっても、築年数、駅からの距離、どちらかを犠牲にすることで物件探しをすることができます。比較的、安くてもよい物件が供給されている印象を持ちました。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

戸建の売り情報

  • 件数:35件
  • 最高値:約8,300万
  • 最安値:約3,300万
  • 平均価格:約6,500万

最高値は新築分譲住宅です。最安値はオーナーチェンジ物件です。利回りが特段よいわけではなく、築年数も古いため、平均に比べてかなり安くはありますが、販売には苦戦しそうです。

平均価格の物件には、新築も含まれていて、中古であっても程度の良いものが多いです。この位の予算を考えておけば、新築含めて物件もいくつか見て回ることが出来ます。

4,000万台でも多少探せますが、借地権であったりオーナーチェンジ物件です。やはり戸建を希望するなら、5,000万以上が必須でしょう。

戸建の成約情報

  • 件数:15件
  • 最高値:約9,700万
  • 最安値:約1,800万
  • 平均価格:約5,800万

最高値は一目見て豪邸です。築年数もまだ経過しておらず駅から10分以内の整形地、角地と文句のつけようがありません。高井戸表示ですが、どちらかというとより土地の単価が高い「浜田山」の相場が適用されていそうです。建物が結構価格に乗っかっていそうです。

平均価格内では新築もあります。

戸建まとめ

5,000万以下でも多少探せますが、数は多くありません。予算をメインに考えるなら、5,000万以下でいくつか比較検討して・・・という探し方はできません。見つけたら即手を挙げる位のスピード感がないと、5,000万以下で手にすることはできないでしょう。

高井戸まとめ

土地・マンション・戸建てと、突出して多いものはありません。戸建とマンションが、同じ位の価格で検討できるのはいいですね。その中で、いくつかの物件を比較検討して決めたいというのであれば、予算は5,000万はあったほうがいいでしょう。

高井戸駅からは以上です。

東急田園都市線「池尻大橋」駅の土地・マンション・戸建ての相場を調べてみた

中目黒、代官山、渋谷に近く、人気のエリアです。その分、相場もかなり高いですね。

いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。エクセルにデータをダウンロードし、関数計算することを覚えました。そのため小数点以下の計算も可能となりました。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は15分としています。

土地の売り情報

  • 件数:16件
  • 最高値(坪単価):630.1万
  • 最安値(坪単価):218.0万
  • 平均坪単価:418.7万

16件の売り情報があります。

最高値物件は、売主が不動産会社の宅地分譲物件です。その分、分譲会社の利益が乗っているので、割高となっています。

最安値物件は借地権の土地です。借地権は、所有権の物件よりも流通性が低いのでその分、安くなります。安く住めるというメリットはあるので、土地の所有にこだわらないのであれば、検討してもいいでしょう。

とはいえ、借地権でも坪単価は200万を超えてしまう人気のエリアです。

土地の成約情報

  • 件数:4件
  • 最高値(坪単価):381.4万
  • 最安値(坪単価):307.5万
  • 成約坪単価:335.0万

最安値は敷地延長土地。最高値は角地物件と、土地の価格に反映される条件が、坪単価にはっきりと表れています。

土地のまとめ

成約件数が4件しかないので、あまり精密ではないですが、現在の売り出し平均坪単価と、成約坪単価にはかなり乖離があります。理由は坪単価600万オーバーの宅地分譲地が複数売りに出ているからです。仮にこれら600万オーバーの物件を含まなければ、売り物件の平均坪単価は350万前後まで下がり、成約坪単価との差は小さくなります。

概ね300万前半から中盤が平均坪単価といってよさそうです。変形土地ではなく、それなりに広さの道路に接道する、いわゆる「普通の土地」を購入するには、平均坪単価は見ておかないといけないでしょう。

目黒区と世田谷区に分かれますが、目黒区の方が坪単価は割高となります。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

マンションの売り情報

  • 件数:198件
  • 最高値(坪単価):579.9万
  • 最安値(坪単価):151.6万
  • 平均坪単価:301.1万

最高値物件は、街のシンボルタワーマンションの高層階。中層階だと坪単価は400万中盤から後半に落ちます。階数の違いは10階位ですが、そこにどれだけの価値を置くかで100万近く坪単価が違ってくるということです。一定階以上はあまり変わらないと思うのですが。

こちら、以前受けたインタビュー記事です。ご参考までにどうぞ。

半面、最安値の物件はワンルームのオーナーチェンジ物件です。

売り物件198件のうち、オーナーチェンジの物件が57件(*重複含む)もあります。全体の4分の1がオーナーチェンジというのはかなり多いです。賃貸需要があるとみるか、オーナーが今の時期に売りぬけたいと思っているのか?

マンションの成約情報

  • 件数:110件
  • 最高値(坪単価):517.9万
  • 最安値(坪単価):107.1万
  • 平均坪単価:319.3万

最高値物件はタワーマンションの高層階。最安値物件はワンルームのオーナーチェンジ物件と、売り事例同様のパターン。オーナーチェンジは全体の10%と、現在の売り事例の数と比べると少なく感じます。

マンションまとめ

築古・築浅のマンションがミックスされていて、売り物件数も多いので、消費者の嗜好や予算によって色々と選択できるエリアです。築年数が古くなりますが、坪単価200万台からでも、ファミリー向けマンションを探すことが可能です。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

戸建の売り情報

  • 件数:22件
  • 最高値:16,500万
  • 最安値:5,780万
  • 平均価格:8,570万

2件のみ1億越えで、それ以外は全て5,000~9,000万までの戸建です。最安値の物件でも、家族4人が充分住んでいけます。しかし、5,000万台の物件の数はその1件のみで、7,000万台から数が増えてきます。

戸建の成約情報

  • 件数:9件
  • 最高値:25,800万
  • 最安値:5,980万
  • 平均価格:10,709万

1億越えは4件。1件は2億越え。残りは7,000万台から。

戸建まとめ

このエリアで戸建を探そうとするなら、予算は7,000万からでないと探せません。安い物件を探すことは不可能ではないですが、出てくる数は非常に少ないです。金額を第一優先とするなら、出たらすぐ手を出すくらいでなければ難しいでしょう。

池尻大橋まとめ

土地・戸建も数はそれなりにありますが、マンションの売り件数を見る限り、メインはマンションです。築年数が古いもの、新しいものが点在し、物件をいろいろと見て回ることができます。

ラーメン屋は美味しかったです。

池尻大橋からは以上です。

東急田園都市線・横浜市営地下鉄「あざみ野」駅の土地・マンション・戸建ての相場を調べてみた

いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は15分としています。

土地の売り情報

  • 件数:16件
  • 最高値(坪単価):236.5万
  • 最安値(坪単価):69.4万
  • 平均坪単価:145.3万

まず最高値物件がどんなものかというと、幅員が広い道路に面している角地で、地形もほぼ整形地。かつ駅から徒歩5分以内。すべての条件が良好と、そんな物件です。土地の価格を決定づける要素はいくつかありますが、大きなものは

  • 地形
  • 道路付け

です。

ですから、他と比べて高い土地があれば、

「地形と道路付けが他より優れているから」

と考えておきましょう。

逆に、地形も道路付けも特に優れているようにはみえないのに、他より高い土地というのは、価格設定に売主の意向が強く働いていると思っていいでしょう。査定価格はあれど、最終的にいくらで販売をするかの決定権は売主にあるのです。

最安値物件についてですが、資料を見た限り、なぜ安いのかがはっきり分かりません。しかし、安い不動産には安いなりの理由が必ずあります。例外はありません、必ずです。きっと、公表されている以外のなんらかのマイナス要因があるはずです。

今はインターネット経由で物件探しをする人がほとんどですから、

「なにこれ?安っ!」

なんて物件を見つけることもあるでしょう。そんな物件を見つけた時は、

「他の人に先手を打たれてなるものか!」

と先走っていきなり問い合わせたりせず、冷静になって考えましょう。

「なぜこんなにも安い物件が、誰でも探せるインターネットに出ているのか?」

を。

平均坪単価周辺(坪単価140~150万)の物件も、悪くありません。

土地の成約情報

  • 件数:8件
  • 最高値(坪単価):151.8万
  • 最安値(坪単価):74.6万
  • 成約坪単価:118.4万

最安値は、駅から遠めの間口の狭い敷地延長の土地。納得。

最高値、平均値の物件は、接道道路も広い旧分譲地内の整形地。坪単価に約30万の差がどこにあるかの私なりの予想ですが、駅からの距離と陽当たりかな?と。最高値の物件の方が、陽がさんさんと入ってきそうな立地です。

土地のまとめ

売主と仲介業者が、全体的に強気に出ているだけなのかもしれませんが、成約事例と比較して、現在売り出し中の物件は割高です。一時的なものなのか、全体的にこのエリアの相場が底上げされたのか。一概に判断はできませんが、今後の動向に注視が必要です。

売り出し事例というのは、

「現在、その金額で売っている」

というだけで、悪い言いかたをすると

「売れ残り物件」

とも言えます。今現在、高値で売りに出ているからといって、それが即、相場になるかといったら、そうではありません。自身でざっくりと査定しようと考えている人は、この点に注意しておきましょう。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

マンションの売り情報

  • 件数:64件
  • 最高値(坪単価):320.2万
  • 最安値(坪単価):52.1万
  • 平均坪単価:191.3万

最高値のマンションは、64件中ただ1件だけ、飛びぬけて高額です。坪単価でいうと、200万台後半クラスがチラホラありますが、300万を超える物件はこれのみ。

60~80㎡のファミリータイプのマンションの売り出し価格が、3,000万後半~6,000万。この範囲内であれば、築年数もそれほど古くないマンションが購入できます。

最安値物件は借地権のマンションです。所有権マンションで最安値の坪単価は80万台からありますが、オーナーチェンジ向けの築年数の経っている小さいマンションです。

ファミリーで住む用の物件は、最低坪単価100万を超えないと難しいでしょう。150万位であれば十分探せるはずです。

マンションの成約情報

  • 件数:58件
  • 最高値(坪単価):291.8万
  • 最安値(坪単価):46.1万
  • 平均坪単価:200.0万

最高値のマンションは、売り出し物件と同様のマンションです。最安値物件は築の古い小さな借地権マンションのため、極端に安いです。所有権のマンションであれば、やはり最低でも坪100万からは必須でしょう。

マンションまとめ

売り出し物件64件に対して、成約件数は58件。成約件数はこの1年の間に成約したマンションですから、物件はよく回転しているようです。

平均・最高値坪単価にもそれほど差異がありませんので、マンション価格も安定していることが分かります。

平均坪単価が200万前後となっていますが、150万前後でもファミリータイプのマンションは十分探せるでしょう。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

戸建の売り情報

  • 件数:33件
  • 最高値:約1億7,000万
  • 最安値:約3,900万
  • 平均価格:約8,200万

最高値は最高値だけあって文句のつけようがない物件。まあ、これだけお金出せばこの位のモノが買えるよね、というもの。あまり参考にはなりません。

最安値物件は、あまりに安いので、借地権の物件かと予想していたのですが、そんなこともなく普通の物件でした。築年も古くないですが、安いなりの理由があるのではないでしょうか。

とはいえ4,000万台の戸建も数は多くないですが、チラホラ見受けられます。安くこのエリアで戸建を購入したいのなら、可能性はありますが、あれこれ見て回ることはできません。見つけたらすぐにでも手を挙げるような姿勢でいましょう。

平均価格の8,000万であれば、かなりの戸建を購入できます。6,000万後半から8,000万台に集中しているので、いろいろ見て回って、気に入ったものを購入、という探し方ができるでしょう。

戸建の成約情報

  • 件数:22件
  • 最高値:約1億7,000万
  • 最安値:約3,800万
  • 平均価格:約8,300万

件数は売り出し事例と異なりますが、その他の値はどれも驚くほど似通っています。どの価格帯の物件も、売り出し事例物件と条件が類似しています。

戸建まとめ

マンション同様、戸建も相場は安定しているのでしょう。低価格帯は5,000万後半。平均で6,000万~8,000万。高額帯が8,000万以上と。

7,000万以上の物件が半分以上を締めるエリアです。確かに大きい一戸建てが多かったです。

あざみ野まとめ

  • マンション、戸建ては価格が安定
  • 土地の価格のふり幅が大きく手を出しずらい

土地は値動きの激しさが軽いバブルを感じます。売り出される数が、マンションや戸建てに比べると少ないので、それも致し方ないのかもしれませんが、もう少し落ち着いて欲しいですね。

確かに売り出される数は少なく、希少性があるのかもしれませんが、手を出すタイミングとしてはあまりよろしくないように感じました。

あざみ野駅からは以上です。

小田急線「経堂」駅の土地・マンション・戸建ての相場を調べてみた

1年前から相続がらみの売却案件の打ち合わせで、ここ最近、頻繁に経堂に足しげく通っています。決して麻婆豆腐を食べに来ているわけではありません。

経堂の物件を売却していくので、以前から相場の情報は何度も見ておりましたが、今回、正式に記事にしておこうと思って今に至ります。

というわけで、いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は15分としています。

土地の売り情報

  • 件数:45件
  • 最高値(坪単価):296.5万
  • 最安値(坪単価):80.2万
  • 平均坪単価:211.6万

最安値は借地権の土地なので、坪単価100万を切る安さです。所有権の土地であれば坪150万前後からです。坪150万でも、物件にはなんら問題はありません。駅からの距離がダイレクトに価格に反映してる感じです。どれも徒歩15分位。

最高値は300万近くします。仮に30坪とすると、土地だけで9,000万。建物を建築することを考えると、総額1億2,000~3,000万は見ておかないとダメでしょう。

前面道路と接道間口が広く、比較的整形地である個人住宅向きの物件です。このブログでは何度も書いてますが、土地の価格決定要素は地形と前面道路との関係です。詳細は以下の記事で書いてます。併せてお読みください。

高い理由は、駅からの距離ももちろんありますが、売主が一般個人ではなく不動産業者です。当然、販売価格には不動産会社の利益が乗っているので、坪単価が一般個人の所有する物件よりも、割高になってしまうのは致し方ありません。

ただ、割高とはいえ、不動産業者が一度購入し、物件として問題のないように仕立て上げた間違いのない「不動産業者お墨付き」の物件ともいえます。

また、個人ではとても購入できない広大な土地を仕入れて、多くの一般消費者が購入したくなるような物件にしています。

不動産は、良いものは価格に反映されるということをよく理解しておきましょう。人によって安くて良いものはあるかもしれませんが、万人にとって安くて良いものなんてありません。

平均坪単価は約210万なので、坪200~220万の物件を見てみました。多少、地形がよくない物件もありましたが、駅からの距離も近いものが多く、件数もそれなりにあるので見て回って検討できるはずです。

土地の成約情報

  • 件数:21件
  • 最高値(坪単価):298.8万
  • 最安値(坪単価):169.5万
  • 成約坪単価:219.8万

最安値は変形地形。最高値の情報は見ることができなかったので、平均坪単価220万前後の物件情報を確認しました。するとどれも地形のよい道路付けのよい物件。違いが顕著に表れています。

平均坪単価辺りで物件を探せば、件数もそれなりに多いので、比較検討する中で最適な物件を探すことができるでしょう。

土地のまとめ

現在の売り出し事例の平均坪単価、最高値と似通っています。あくまでもこの1年の動きから予測することですが、坪150~300万の範囲で物件が動き、平均坪単価は約210万ということが分かります。

成約件数より、現在の売り出しは倍となっております。この辺りをどう判断するか判断が分かれます。単純に、今は高く売れるという雰囲気が、売主をその気にさせて売りに出させているのか?それとも売りに出したはいいけど、売れずにいる売れ残り物件なのか?成約事例との違いがあまり見て取れないため、ここ1年は大きな相場変動はないのでしょう。

そのエリアの相場を調べるためには、売り出し事例よりも成約事例が重要です。売り出し事例は、売主の都合によって市場相場に合致しない価格で販売している物件も含まれていますが、成約事例は実際に売れた事例だからです。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

マンションの売り情報

  • 件数:82件
  • 最高値(坪単価):397.4万
  • 最安値(坪単価):117.4万
  • 平均坪単価:215.3万

最高値マンションはまさに億ションです。最安値マンションはオーナーチェンジ物件。オーナーチェンジ物件はどうしても坪単価が安くなってしまいます。坪200万以下のマンションの半分以上はオーナーチェンジの物件です。

もともと投資用のマンションであれば関係ありませんが、ファミリーマンションを賃貸に出した状態で売ることはなるべくなら避けるようにしましょう。

坪単価200万位のマンションは十分探せますが、築年が古いマンションが多くなります。平成後半築のマンションをご希望なら、坪単価250万はみた方がいいでしょう。

マンションの成約情報

  • 件数:48件
  • 最高値(坪単価):357.9万
  • 最安値(坪単価):125.6万
  • 平均坪単価:230.7万

平均坪単価230万のマンションは、5,000万クラスの平成後半築のファミリーマンションです。この辺りを平均値として、築年が古くなるにつれ、坪単価が徐々に落ちいていきます。

最安値マンションは、築年がかなり古いですが、物件的には悪くないと感じました。反対に最高値マンションは割高に感じます。

坪単価250万以下でも十分満足できるファミリー向けマンションは購入できます。

マンションまとめ

土地と同様、売り出し件数が、成約件数の約2倍となっています。売り出しのペースに、成約が追い付いていないということを意味ます。

また、成約平均坪単価が、売り出し事例より上回っています。1年前は今よりも高値で成約に至っていたということです。

あくまでも予測に過ぎませんが、高値で取引されているのを見た今の売主が売り出し。それが予想より売れないので、金額を下げて今の平均坪単価に落ち着く、こんな感じではないかと。

察するにマンションの価格は若干の下落傾向で、その後は安定してきているのではないでしょうか。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分で検索しております。

戸建の売り情報

  • 件数:32件
  • 最高値:約2億7,000万
  • 最安値:約3,700万
  • 平均価格:約8,500万

最高値はプール付きの豪邸。どんな人が購入するのか、完全に興味本位ですが気になります。最安値物件は全然悪くないです。このエリアのこの価格で戸建を買えるならお買い得ですね。

このように、3,000万台でもちらほら物件を見かけますが、当然のことながら数は多くありません。一般的な価格帯としては、5,000~7,000万でしょう。

平均坪単価で物件を探すと、新築も検討できます。

戸建の成約情報

  • 件数:23件
  • 最高値:約1億8,000万
  • 最安値:約1,500万
  • 平均価格:約6,900万

最高値物件。プールはついてませんが豪邸です。最安値はニコイチの再建築不可物件です。が、個人的にはこうした安い物件を購入し、返済した後、賃貸に回せば、資産運用が一気に加速すると思ってます。若い人にこそ、ぜひチャレンジして欲しいですね。

6,500万~7,500万の物件は、可もなく不可もなくという物件です。このエリアで、そこそこの中古戸建てに住みたいと思ったら、最低限、この位の予算は考えておきましょう。

3,000万、4,000万の戸建も散見します。同じ価格帯でマンションを購入するなら、戸建がいいんじゃないかと思います。

戸建まとめ

ほぼ売主の言い値で成約しているので、戸建需要は強いでしょう。実際、

  • 土地の売り出し件数:45件
  • マンションの売り出し件数:82件
  • 戸建の売り出し件数:32件

と、最も少なく希少性が高いです。3,000万の物件はどうかと思いますが、4,000万で程度の良い戸建が出たら「買い」じゃないですかね?

経堂まとめ

土地とマンションの動向から、

「もうちょっと高く売れそうだけど、どうかな~、下がるかな~上がるかな~」

と探す人、売る人双方が全体的にどう転ぶか判断しかねている印象を受けます。

実際、私も今回の案件で経堂の物件を査定していますが、実情をつかみかねています。本音は隠してなかなか本性を現さない、そんな小悪魔的な街、経堂。そして麻婆豆腐の美味しい店がある街、経堂。

経堂からは以上です。

隣地購入の際の注意点

隣地購入を希望する理由は?

「隣地を買いたい!」

という人からの相談を受けることがあります。隣地を購入したい人の動機は色々ありますが、多くは

  1. 自分の土地の間口を広げたい
  2. 将来は子供達を呼んで2世帯住宅を建てたい
  3. 自宅駐車場として使いたい
  4. 資産価値を上げるために地型を良くしたい

などが考えられます。

隣地を購入するには?

まずは隣地の人の意向を確認しなければなりません。意向を確認し、

「金額次第では売却を考える」

というのであれば、少し踏み込んで購入を検討できるようになります。しかし、当然のことながら、

「売ることは考えていない」

という回答の場合。こちらがいくら欲しい!と思ったとしても、隣地所有者に売る気がなければ、どう頑張っても購入はできません。当面は諦めるしかありません。

ただ、こちらが買いたい意向を持っているということはインプットされたはずです。

「隣地が買いたがっている」

という話はかなりインパクトがあるため、10数年前のことでも、そのことは覚えている人が多いのです。いつ具体的に売却に動き出すかは分かりませんから、長い目で見て、こちらの意向は伝えておいて損はないでしょう。

隣地所有者と日頃からご近所づきあいがあれば、ざっくばらんにこちらの希望を伝えてもいいでしょう。言いづらければ不動産会社に依頼してもよいでしょう。

隣地が駐車場や、空き家。または賃貸で貸しているようであれば、管理している不動産会社があるはずです。そこ経由で依頼できれば一番話が早いです。

隣地購入でやってはいけないこと

運よく購入で話が進んだとします。しかし、その段階で最もやってはいけないことがあります。それはより良い(*安い)条件で買おうとして条件交渉をしてしまうことです。

「隣地が買えるなら相手の言い値で買え!」

という言葉があるくらい、隣地を購入できるチャンスは限られます。

もちろん、売主によっては、こちらの足元を見てとんでもない金額を吹っかけてくることもありますし、こちらも購入できる価格に限度もあります。なので、決して条件交渉をしてはいけないわけではありません。

ただ、購入するにあたり、相場より高かったとしても、

「2度と手に入らない隣地の土地を買えるなんてものすごい幸運だ!」

と、考えておくとよいでしょう。市場に出た場合、その他大勢からすると数ある物件の一つかもしれませんが、隣地であるあなたにとっては、唯一無二の物件なのです。

まとめ

隣地は買おうとしても手に入るものではありません。機会を逃すとあなたが生きている間には、2度と手に入らないかもしれません。

なぜ欲しいのか?自分の人生で必要か?と損得関係抜きにして考える必要があるでしょう。5/16に新刊が出ます

 

不動産売買の決済とは?

決済とは不動産売買の締めくくり

不動産売買は通常、

売買契約 → 決済

という二つのステップを経て完結します。決済とは、不動産売買の締めくくりです。売主・買主の都合によって異なりますが、特別な理由がなければ、売買契約後1ヵ月~1か月半後に決済日が設定されます。

決済日には誰が参加するのか?

  • 売主
  • 買主
  • 司法書士
  • 取引に携わった仲介業者
  • (ローンを利用するなら)融資担当者

多くの人がこの日に向けてスケジュールを調整し、一同に介します。例外はありますが、原則、売主・買主は本人が出席しなければなりません。

決済では何をするのか?

手順としては以下の通りです。

  1. 売主の本人確認(司法書士)
  2. 所有権移転登記の委任状への署名・捺印(売主・買主)
  3. 振込用紙に記入(買主)
  4. 振込み実行
  5. 領収書やカギの受け渡し(売主・買主)
  6. 諸経費の支払い(仲介手数料や司法書士報酬など)
  7. 解散

決済はどこで行うのか?

買主が金融機関から融資を受けて購入する場合、その金融機関の支店で行います。

融資を受けない際には、仲介業者の事務所で上記1、2を行うことが多いです。残代金を振り込む際に一旦金融機関へ行かなければなりません。振込手続きをした後、戻って5,6を行います。

ケースバイケースなので、決まりはありません。融資を受けないとしても、買主が利用する金融機関の窓口で全員集合し、その場で全て行うこともあります。

決済にかかる時間は?

通常は30分から1時間で終了します。

しかし、金融機関が混雑する日、例えば給料前後の5日、10日、25日、月末や、年度末である3月末は通常より時間がかかることがあります。

決済日を決めるにあたっては、金融機関が混まない日を選ぶようにしましょう。

注意する点は?

平日の遅くとも13時ごろまで

決済は金融機関が営業している平日、かつ15時までには着金が確認できる時間帯でなければなりません。15時以降や土曜、日曜、祝日は決済を行えません。

忘れ物

売主・買主ともに、重要なものを1つでも忘れてしまうと、どうあがいても決済できません。以下はあくまでも一例で、書かれているものがすべてではありません。

<売主>

  • 登記識別情報(権利証)
  • 印鑑証明書
  • 身分証明書
  • 実印

<買主>

  • 銀行印
  • 身分証明書

まとめ

決済日は売主・買主互いの日程を調整しなければなりません。どちらか一方の予定ばかり押し付けることはできません。互いに都合はあるでしょうが、気持ちよく取引を終えるためにも、譲り合いの精神をもって、決済日を決めるようにしてください。

終わりよければすべてよし、です。

不動産を売却した時にかかる税金は?

不動産を売却したときには税金がかかります。しかし、売却した人全員に同じようにかかるかといったらそうではありません。税金は利益に対して生じるのです。

以下に課税されるパターンについて解説していきますが、私が出来ることはあくまでも考え方・概念的にとどまり、正確な税額が分かるものではありません。ご相談を受けるお客様にも同様のことを伝えていますが、最終的には必ず税務署で確認するように伝えています。

税金がかかるときはこんな時

例えば10年前に3,000万で購入した物件が、3,500万で売却した場合、利益は500万です。500万に対して課税されます。

反対に3,000万で購入した物件が、10年後2,800万でしか売れなかった場合、利益は出ておらず赤字なので無税です。

長期譲渡所得と短期譲渡所得

利益が出ていれば、利益に対して課税されますが、所有期間に応じて税率が異なります。不動産を売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以上と5年以下で区分されます。5年以上所有していた方が税率は安くなります。

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得(5年以上) 15% 5%
短期譲渡所得(5年以下) 30% 9%

上記の事例(*利益500万)を元に考えると・・・

  • 長期譲渡所得・・・100万
  • 短期譲渡所得・・・195万

となります。

控除できる経費

ただし、購入時と売却時にかかった諸費用は利益から控除されるので、実際課税される利益はもっと少ないはずです。

  • 購入時・・・仲介手数料、融資保証料、印紙代、登記費用など
  • 売却時・・・仲介手数料、測量代、印紙代、登記費用など

10年前3,000万で購入した物件の諸経費を200万。そして3,500万で売却した時のかかった経費を180万と仮定すると、トータル380万が利益から控除されることになり、

利益500万-経費380万=120万

120万が実際に課税される金額となり・・・

  • 長期譲渡所得・・・24万
  • 短期譲渡所得・・・46.8万

税金はこうなります。

注意点

ただ、最初にも書きましたが、これは簡易的・概念的なもので、正確なものではありません。例えば減価償却の問題もあります。10年前、3,000万で購入した物件の建物は10年間の間、減価償却されて価値は下がっていますから、単純に3,000万全てを購入代金として考えられません。では実際どのくらいとして考えたらよいのか?そうしたことを正確に計算できるのは、税務署なり税理士などの専門家です。

また、購入価格、売却価格の記載のある契約書や請負契約書、その時かかった諸経費などの領収書は、実際、どれだけお金を使ったかの証拠となりますので、必ず取っておかなければなりません。

購入時の価格が分からない場合

「親から相続した不動産で、いくらで購入したのか分からない」

両親が購入時の契約書や領収書を保管しておけば、それが適用されますが、昔過ぎて既に紛失してしまっているということもよくあります。そうした場合、購入時の価格をどのように算出するかというと、

「売却価格の5%」

を取得費とします。

例えば3,500万で売却したけど、取得費(*購入時の価格)が不明の場合、

3,500万×5%=175万

175万が取得費となり、

3,500万-175万=3,325万

となってしまい、大きな利益が出たことになってしまい、その分、税金も多くかかってしまいます。

売却した物件を自宅として使っていた場合

3,000万円の特別控除の特例という制度があります。

自宅として使っていた不動産を売却し、利益が出た時は、3,000万までの利益だったら無税にしましょう、という特例です。

親から相続した不動産だとしても、生前親が自宅として利用していれば、相続した人が自宅として使っていなくとも、この特例を受けることが可能です。

しかし、いつまでもこの特例を受けることは出来ず、住まなくなった年の1月1日を起算して、3年後の12月31日までに契約か決済を済ませておかなければ適用できません。

まとめ

以上、不動産売却を売却した時にかかる税金についての記事でした。何度も書いていますが、あくまで簡易的・概念的なものですから、この記事を鵜呑みにして取引を進めないよう十分注意してください。

税金は毎年のように変わりますし、とても素人が動向を追えるようなものではありません。今回のような概念的なものをお話しできますが、必ず最終的にはご自身自ら、税務署などに問い合わせをするようにしてください。

不動産売却時の手数料について

不動産売却時にかかる手数料としては仲介手数料があります。

(売却金額×3%)+6万円

が仲介手数料です。

例えば5,000万円の戸建を売却した場合の仲介手数料は・・・

(5,000万×3%)+6万円=156万(税抜き)

となります。

ただ、売却にかかる費用全体を手数料として考えると、それ以外にもあります。

  • 契約書に貼る印紙代
  • 抵当権の抹消費用(*住宅ローン利用時)
  • 測量代(*土地・戸建ての場合)

契約書に貼る印紙代

契約書には売買金額に応じた収入印紙を貼らなければなりません。収入印紙は郵便局などの金融機関で購入することができます。

記載された契約金額 税額
1万円未満のもの 非課税
1万円以上 10万円以下のもの 200円
10万円を超え 50万円以下のもの 400円
50万円を超え 100万円以下のもの 1,000円
100万円を超え 500万円以下のもの 2,000円
500万円を超え 1,000万円以下のもの 1万円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの 2万円
5,000万円を超え 1億円以下のもの 6万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円
50億円を超えるもの 60万円
契約金額の記載のないもの 200円

(引用元:国税庁HPより)

原則は上記の表の通りですが、現在は軽減措置が適用されているので、記載額よりも安くなっています。

抵当権の抹消費用(*住宅ローン利用時)

住宅ローンを利用中の不動産を売却する際には、抵当権の抹消費用がかかります。抵当権を債権者である金融機関から設定されているので、これを消す作業を行う司法書士に支払う費用のことです。

費用自体はそれほど高額ではなく、抵当権1件当たり2~3万円です。複数の金融機関から融資を受けている場合は、その分抵当権が設定されているので、その分費用は上がります。

住宅ローンを利用していなければ、当然、抹消費用はかかりません。

測量代

絶対ではないですが、土地・戸建ての売却の際には、測量代がかかります。

売買対象になる敷地がどこからどこまでなのか、誰もがわかるようにしておかなければなりません。例えば隣地の人と、互いの敷地がどこであるかとの主張が食い違っていると、将来紛争になってしまう可能性もあります。

そのような問題をはらんだ土地を、買い手が安心して買えるかといったら(*余程金額が安ければそれもありかもしれませんが)買えないでしょう。

また、売り手が100㎡だと思っていたものが、測り直してみたら、実は98㎡しかなかった。もしくは逆のケースで103㎡あった、ということもあり得ます。隣地との境界を確定させる作業と共に、敷地の正確な面積を算出しておくことがトラブルを未然に防ぐうえでも重要です。

このように土地を測り、隣地の人達と立ち合い、境界を確定させる作業をする土地家屋調査士に支払う費用が測量代としてかかります。費用は何十万単位でかかり安くありません。隣地の方と立ち会う数と敷地面積によって金額は上下します。

まとめ

以上、不動産売却時にかかる手数料(費用)についてです。売却をする際には、金額だけではなく、結局のところ手取り額がどのくらいなのかを把握することが重要です。

手取り額を考える際には、売却にかかる費用だけではなく、税金面も含めて考えなければなりません。購入した金額よりも、高く売れてしまった場合は、税金がかかる可能性もありますので、十分注意してください。

相続した不動産を売却するには?

相続した不動産を売却するには、相続登記が必要となります。相続登記は司法書士が行います。

不動産売買において、司法書士が登場する場面は、通常決済時がほとんどですが、相続した不動産を売却する場合には、かなり前の段階で登場してもらう必要があります。

相続登記を行うタイミングとしては、売買契約を交わし、決済までの間か、売買契約を結ぶ前に完了させておくか、です。

売買契約締結後、決済までに行うケース

相続人が一人しかいなければ、誰が相続するか?で、もめることはないので、この方法を取っても問題ありません。また、相続人が複数いたとしても、売却後、お金をどのように分けるか話し合いができているのなら、その場合も問題ないでしょう。相続登記完了までにかかる時間を元に、決済日を決めなければなりませんが。

ただ、相続人が何人いるのかは、戸籍謄本を取ってみないと本当のところは分かりません。一人しかいないと思い込んでいたのに隠し子がいたとか、相続権を持つ音信不通の親族がいたなど、他に相続人が出てくる可能性も否定できません。そう多くあるケースではないですが、100%確実に売却を完了させるには、事前に相続登記を済ませておく方が間違いないでしょう。

売買契約を結ぶ前に完了させておくケース

相続人が複数いて、誰がどのように相続するか決まっていないケース、もしくは相続が「争族」になってしまう可能性が高いのならば、事前に相続登記は完了させておかなくてはなりません。誰が相続するか分からない不動産を売却などできないので、当たり前のことですが。

争族になってしまう原因の一つは?

いままでのケースから、「争族」になってしまうのは、「自分が当然相続するはず」といった誤った認識を持ってしまっていることが原因としてあります。

  • 自分が住んでいるから
  • 親の面倒を最後まで見たから
  • 自分が家督を継いだから

本人からすると当たり前の「事実」なのかもしれませんが、他の相続人からすると、そうではないと思っていることが多いのです。自分の希望・願望が、いつのまにか事実となってしまっているのです。気を付けましょう。

司法書士にも得意・不得意がある

司法書士であれば相続登記はできますが、得意・不得意があります。依頼するのであれば、相続登記に慣れた司法書士に依頼したいものです。

売却から相続手続きに入った場合、不動産会社が司法書士を手配することになります。司法書士同様、相続した不動産の売却に慣れた不動産会社でないと、そもそも依頼する司法書士が相続登記が得意ではない、という可能性も出てきます。

いずれにせよ相続手続きに慣れた司法書士、不動産会社に依頼すべきでしょう。

不動産会社の些細な対応一つで結果が異なるというお話

不動産会社のほんの些細な対応で、その会社に依頼した売主さんやオーナーさんが成約に至るきっかけを失ってしまうというお話。

不動産オーナーから直接、売却や空室募集の依頼を受けた不動産業者のことを、物元業者と呼んでいます。

みなさんがA社に案内してもらった物件はすべてA社が物元業者というわけではありません。他の不動産業者が依頼を受けて募集している物件かもしれません。

A社が物元の物件であれば、内見する際の手配は簡単です。

<居住中の場合>

  • オーナーに連絡をして、内見の依頼や都合のよい日時の確認

<空室の場合>

  • A社がカギを預かっていることがほとんどなので、自由に内見できる

反対にA社が物元ではない、B社の物件に内見を希望した場合、ちょっと面倒です。

<居住中の場合>

  • B社に内見の希望を伝え、B社がオーナーに内見の依頼や都合のよい日時の確認

<空室の場合>

  • 現地にキーボックスを設置して番号を教える「現地対応」
  • B社による立ち合い
  • B社もしくは近隣業者までカギ取り

居住中の場合は、A社が物元であろうがなかろうが、間にB社が挟むだけなので、あまり変わりありません。問題は空室の場合です。

案内する側(A社)が楽な方法

空室の場合、対応方法が上記のように3つありますが、案内する側からすると最も楽な内見方法が「現地対応」です。なぜなら、おおよその時間を決めてさえすれば、いつ内見に行ってもいいのです。お客さんが遅れようが、時間が変更になろうが、誰に気兼ねする必要はありません。

これがB社による立ち合いだと、約束の時間に待ってくれているので、遅れる際にはなんらかの連絡が必要です。万が一大幅に遅れてしまって、B社の担当者に次の予定があった場合、その日は内見できなくなってしまう可能性もあるのです。

内見する物件がその物件だけであれば、遅れることも不測の事態もほとんどありません。しかし、同日に複数の物件を内見する場合、一件一件にかかる内見の時間や道路状況によって、予定より大幅に時間が遅れることはよくあります。

そんなとき、現地対応であれば、いくら遅れようが問題ありませんし、次の内見時間を気にして慌てることもありません。よって、内見させてもらう立場としては、現地対応が一番ベストなのです。

B社の最悪な対応は?

最悪な対応はカギ取りです。

「カギを取りに来てください」

というやつです。何度も書きますが、これは最悪です。

B社が内見する物件から歩いて数分とか、そんな距離ならなんの問題もありません。どうせ物件行くんですし。しかし、物件から数駅離れている会社に、取りに行くだけで15分もかかるようだと、案内する側に大きな行動の制限がかかります。

上でも書きましたが、案内する物件がそこだけであれば、これもやはりそれほど問題ではありません。ただ、複数の物件を案内する場合、カギを取りに行き、案内した後は、またそれを返しに行かなければならないのです。それにお客さんを付き合わさなければならないのです。要するにすごいめんどくさいのです。

内見するのが面倒だと・・・

オーナーの機会損失に繋がります。

A社が見繕った複数の物件を案内するとします。そのうちの一つ、B社の物件は駅から2,3駅離れたB社までカギを取りにいかなければなりません。その物件をどうしても見たいとお客さんに言われたわけでなければ、また、その物件がお客さんにピッタリだと思えなければ、A社は案内効率を考えて、その物件を内見候補から外してしまうのです。「現地対応」であれば、A社は内見するでしょう。なぜならめんどくさくないし、気楽に内見することができるから。

オーナーさんから預かったカギを大事に管理するのはもちろん重要なことです。しかし、悪意ある書き方をすれば、

「案内したければカギを取りに来い」

と呼びつけて、結局は第三者に貸し出すのですから、現地対応と状況的にはあまり変わりません。誰が何時に内見したかをしっかり管理してさえいれば、現地対応で問題ないはずです。カギ取りの不動産会社は結構多いのですが、わざわざカギを取りに来させる合理的な理由が何度考えても見つかりません。

これはB社に売却もしくは募集を依頼したオーナーにとっては、大きな機会損失につながります。カギ取りでなければ内見されたかもしれないのですから。物件は多くの人に内見してもらっても、契約できるのはその中の一人だけです。

しかし、内見する人の母数が多ければ多いほど、成約に至る可能性は高くなります。見てもらってなんぼです。A社含めお客さんを案内してくれる他業者が、できるだけ案内しやすいような環境を整えることが、物元業者であるB社の役割です。

一見するとこんな些細な点でも、物元業者の対応一つで、結果が異なりますよ、というそんなお話でした。

住宅ローン返済中に不動産を売る方法

長期に渡って住宅ローンを組むということは、返済期間と同じ位、住み続ける予定でいるはずです。しかし、予定が現実化する人ばかりではありません。せっかく手に入れたマイホームを、ポジティブ・ネガティブな理由を問わず、やむを得ず手放さなくてはならない人も多くいます。

売りたいと思ったときに、ローンが残っていなければいいのですが、もちろんそんな人たちばかりではありません。住宅ローン返済中だけれども、売却しなければならない時どうすればよいのでしょうか?

売却して完済できる場合

ローン返済中の不動産を売ることはもちろん可能です。ただ、売るためには新しい買い手に引き渡しをするときまでに全額返済しなければなりません。例えば以下のケースの場合は問題ありません。

  • 売却価格:3,000万
  • 残 債:1,500万
  • 売却益:1,500万

買い手から売却代金を受け取ったタイミングで、全額返済することができ、なおかつ1,500万の現金が手元に残ります。

売却してもローンが残る場合

反対に以下のケースの場合は注意が必要です。

  • 売却価格:3,000万
  • 残 債:3,500万
  • 売却損:500万

ローンの残りが3,500万として、3,000万でしか売れなければ、完済するためには500万足りません。この500万をどこからか調達して、売却代金と併せて金融機関に返済しなければならないのです。500万を用意できれば良いですが、用意できなければいくら売りたいと思っても売れないのです。

買い替えの場合

上記の例をもとに、買い替えのケースを考えてみましょう。500万を用意できなければ売ることは出来ません。しかし、買い替えという方法を取ることで、売却は可能となります。全額返済するために必要な500万を、新規に購入する物件のローンに上乗せして借りるのです。つまり、4,000万の物件を新規購入するローンに500万を上乗せし、4,500万のローンを新しく組み直すということです。

ただし買い替えは、新しい物件の購入前提のプランです。単純に売却だけしたい、という人は全額返済するために必要な額を用意するしかありません。以下はより高い物件への住み替え事例の図です。

  • 家族が増えた
  • 家が手狭になった

という時に利用される買い替えです。

まとめ

返済中に売却を検討し始めるなら、まずは不動産会社に査定を依頼しましょう。しかし査定というのは、あくまでも

「いくらくらいで売れるだろう」

という過去の成約事例や現在の売り出し事例をもとにした

「予測・予想」

に過ぎません。

また査定の精度によって、提示される査定金額も異なります。100%売れる、という金額は買取価格しかありません。あくまでも予想ですが、

「7割、8割の確率で売れる金額=査定価格」

と私は定義していますが、すべての不動産会社がそのように定義しているわけではありません。売却の依頼(*媒介契約)を取るために、相場を無視した高い金額を提示するお行儀のよろしくない不動産会社も存在します。

売却を依頼したとしても、売却の取り下げはいつでも可能です。しかし、気軽に売却に出したことで、今後の返済計画や将来設計に影響を及ぼす必要もあります。ローン返済中に受ける査定には、十分ご注意ください。

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