媒介契約(ばいかいけいやく)

不動産を売りたいという人から、売却の依頼を受ける際、取り交わす契約書のことを

「媒介契約書」

といいます。「契約」とありますが、そんなに仰々しいものではなく、要するに

「媒介契約書上に記載されている不動産の売却を依頼する」

といった依頼書です。口頭で依頼を受け付けたとして、販売活動を始めてしまう会社もありますが、ちょっと名の通った企業であれば、まず間違いなく書面で契約を交わします。

売却の依頼を受けた不動産会社は、その物件の売却担当企業として、主に以下のような業務を行います。

  • 物件の調査
  • 販売図面の作成
  • 販売状況を分析しての価格変更の提案
  • 他業者の案内の立ち会い

媒介契約書の種類

媒介契約には以下のように3種類の形式があります。

  1. 専属専任媒介
  2. 専任媒介
  3. 一般媒介

専属専任」という文字面がなんだか、「独占販売」のようなイメージを受けますが、どちらかというと販売の、「窓口」と思った方が良いでしょう。 媒介の種別を簡単に説明すると、

  1. 売却の窓口は一つ。契約を交わした不動産会社しか販売の窓口となれない。自己発見取引(売主本人が連れてきた人と契約すること)も×。
  2. 1.と同じく契約を交わした不動産会社しか販売の窓口となれない。自己発見取引は○。
  3. 複数の不動産会社が売却の窓口となれる。

1.と2.は、売却の窓口を1つしか作れないということです。一見すると不利のように思えますが、実際そんなことはありません。なぜなら物件の情報は、

「東日本不動産流通機構(通称:レインズ)」

を通して市場に流れるので、依頼を受けた不動産会社しか販売しない訳ではないからです。全国の不動産会社がレインズを通して物件資料を取り寄せ、お客様に物件を紹介することが出来ます。

みんな欲しがる専属・専任媒介契約

どの不動産会社も「専属」もしくは「専任」で売却を任せてくれないかと言ってきます。なぜなら専属専任で売却の依頼を受けておけば、仮に自社で買い手を見つけることが出来なくても、他の不動産会社が連れて来てくれることがあるからです。その場合、売り手の報酬は確保できます。つまり絶対商売になるのです。

とはいえ、もちろんお客さんが来るのをただ待っているだけではありません。販売の窓口としての責任が生じますし、適正な情報発信能力や交渉力や提案力、不動産のことはもちろんのこと、税金の知識も必要となり、高い専門性が要求されます。

しかしながらちゃんとマジメに販売活動をしておけば、必ず(*もちろん例外あり)報酬と言うかたちで報われます。

専属もしくは専任媒介を取得する=売り上げが計算出来る」

ということです。

媒介契約の説明はちゃんと受けましょう

初めて不動産の売却を行うお客さんは、3.の一般媒介のように、多数の不動産会社に売却依頼を出せるものとは思っていません。それが媒介契約書の説明を受けてみると、どうやら「一般」という種類があり、複数の不動産会社にも依頼が可能だとその時初めて知るのです。そこを突っ込まれたくない(知られたくない)不動産会社は、

「媒介契約書の説明はサラッとすませて、つっk専任以上で締結してしまいたい」

というのが本音です。注意しましょう。

途中解約も可能

一般的に媒介契約の期限は3か月とありますが、生真面目に契約期限を全うする必要は全くありません。期限前でも媒介契約を打ち切ることは出来ます。

「話が違う」「一向に決まらない」「全く報告がない」「担当者の動きが悪い」

などの理由で媒介契約を途中で打ち切ることも出来ますし、専属&専任から一般に媒介の種類を切り替えることも可能です。売り手から要求した特別な広告などを行っていなければ、媒介契約の破棄・切り替え時に、違約金やペナルティなどかかりません。

担当者の力量を見極めるチャンス

何度も不動産の売却をしていて慣れているのであれば別ですが、ほとんどの人がそうではありません。対応した営業マンが信用出来そうな人だったとしても、必ず媒介契約書の説明は受け、不明点や疑問点はその場で解決しておきましょう。

売却を担当する不動産会社が大きかろうが、小さかろうがやることにそれほど違いはありません。要は担当者の質によってすべてが全く違ってきます。

契約書を説明する担当者の姿勢や、あなたの疑問に答える態度から、力量を推し量ることができるチャンスでもあるので、色々と質問してみるのが良いと思いますよ。

このエントリーをはてなブックマークに追加

楯岡悟朗が毎週お届けする無料のメールマガジン
「教養」としての不動産取引
メールアドレスを登録して購読できます。
読者購読規約
>> バックナンバー
 
250_bana 不動産活用コンサルタント
03-5707-7650

無料メルマガ登録

「教養」としての不動産取引


読者購読規約
>> バックナンバー
 

不動産活用コラム

不動産活用コム メニュー

楯岡悟朗 著書

関連リンク

よく読まれている記事

は行の記事

不動産用語集の記事

媒介契約の記事

不動産活用コンサルタント