居住用不動産の3,000万控除(きょじゅうようふどうさんのさんぜんまんこうじょ)

本来不動産を売って得た譲渡「益」について税金がかかりますが、自宅を売って出た利益については、「そもそも利益を出す目的で売った訳ではないから大目に見ようよ」ということで、優遇措置があります。3,000万までの利益は無税、というものが「居住用不動産の3,000万控除」というものです。3,000万を超えた部分に対してのみ税金がかかってきます。

例えば、3,000万で買った自宅マンションが、5,000万で売れたら2,000万の利益ですが3,000万は控除されるので無税です。6,000万で売れたら3,000万の利益ですが同じく無税です。6,010万で売れたら3,010万の利益で、3,000万控除後の10万にたいして税金がかかります。

今のご時世、買った金額より高く売れるなんてことは、あまり考えられませんが、親から相続した自宅を持っている方は注意しないといけません。

「親が購入したのでいくらか分からない」

ということもあると思います。買った時の契約書や領収書がその証明になりますが、そうした証明書類がなければ売却した金額の5%が取得費とみなされます。つまり「5,000万でマンションを購入したという証明(契約書や領収書)がなければ、5,000万×5%の250万で購入」したとみなされます。

取得費が不明で、親から相続したマンションが3,000万で売れた場合

3,000万円の自宅マンションの取得費は150万(3,000×5%)円です。3,000万-150万の2,850万が譲渡益となりますが、控除される3,000万以内に収まるので無税です。購入価格(この場合は取得費)、売却価格ともに、諸経費(印紙代や仲介手数料、登記費用や測量代)も控除されるので、実際はこの通りではありません。

注意しないといけないのは、この特例が適用されるには以下のような条件に該当する時のみです。

  1. 住まなくなってから3年を経過する年の年末までに売った時
  2. 建物を取り壊して1年以内の譲渡
  3. 前年、前々年にこの控除を受けていないこと
  4. 身内への譲渡はこの控除は適用出来ない

どのタイミングをもってして「売却」及び「譲渡」と見なされるかですが、契約時か決済時、どちらかを選ぶことが出来ます。期限ギリギリの年末に売買契約しておけば適用可能ということです。

ちなみに賃貸併用住宅は、自宅ではないので賃貸部分には適用出来ません。あくまでも居住用部分にのみ適用されます。その際には売却金額と居住部分を按分して、居住部分がいくらで売却したことになるのかを算出します。

共有名義だったら3,000万×2の6,000万まで控除額が広がると勘違いをして、慌てて共有にしようとする方もいますが、あくまでも二人合わせて3,000万までです。贈与税のからみもあるので必ず税務署の人に相談することをお勧めします。

3,000万控除の適用期間

3,000万控除は、自宅として使っていたなら、いつまでも適用されるのかというと、もちろんそんな都合の良い特例ではありません。適用される期間が決められているのです。

「住まなくなって3年が経過した年の年末までに売却した自宅に限る」

これが制限です。この場合の「売却」というのは、契約や決済が含まれています。つまり所有権が変わっていてもいなくても、3年目の年末までに契約さえしておけば適用されるということです。売却益がもともとでないのであれば関係ありませんが、少なからず売却益が発生するなら、売却計画自体、考え方が変わって来てしまう可能性があります。

「税金で手取りが減るならば、適用されるうちに多少値引きをして売ってしまった方が、結果的に高く売れたことになる」

という判断も出来ます。そのため、自宅として使っていた事実はあるが、住まなくなって3年以上経った自宅を、居住用不動産として見てもらうのはどうしたら良いのか、といった相談を受けることもあります。

何をもってして居住用の不動産として使っていたかを判断されるかですが、諸説いろいろあります。住民票がそこにあることにはじまり(*売却直前に持ってくるようではNG)、水道・光熱費の請求が行っているか?またそうしたライフラインが使用されているか?郵便物が届くのか?新聞が届いているのか?などがあります。

しかし、、正確なことは私にも分かりませんのでお勧めしていません。きっとみんなが当たり前のように考えることは、とっくにその対策や発見方法が考えられているに違いないからです。現状、諦めるしかなさそうです。

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