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京浜急行線「鮫洲」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

鮫洲に行ってきました。

何をしに行ったかというと、都内にお住いの方だったらピンとくるかもしれませんね。

はい、そうです。免許の更新です。

残念ながら随分前から細かい違反を繰り返しているので、「優良」ではありません。ですから、数年に一度、ここにこなければなりません。

今回の更新、平成27年にうっかりして一時停止違反をしていたため、講習区分は「違反」となっています。。。物陰からニヤケながら出てきた、横柄な物言いの警官の顔が今でも思い出されます。思いだしたらまたムカついてきました。

 

24年前に初めて降り立った思い出の鮫洲

18歳、初めて免許を取った時、初めて降り立ちました。

駅を降りるとすぐに目につくこちらのお店、行政書士事務所ですかね。

当時通りかかった際、陽気なオジサンに声をかけられ、言われるがままここで手続きをした記憶があります。

「なんで免許センターではなくここで手続きをしないといけないんだろう」

とは少しの疑問を持たず、申請書を書いてもらいました。

その24年後も営業しているということは、結構もうかっているんですね。この日も、若者が声をかけられ、お店に入っていく姿を見かけました。

住んでいる人には大変申し訳ないですが、控え目に言ってもパッとしない商店街。24年前と変わらぬ景色に感じますが、ところどころ新しいお店も参入していました。お昼時には行列をなすお店も。

そんな思い出の鮫洲の相場を調べてみました。

いつものように注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は検索条件に入っておりません。

土地の売り情報

  • 件数:2件
  • 最高値(坪単価):354.3万
  • 最安値(坪単価):340.1万
  • 平均坪単価:347.2万

2件の売り情報があります。

が、2棟現場の宅地分譲なので、実質的には同一物件です。広さもほぼ同じなのにも関わらず、坪単価が若干違うのは、角地かそうでないかの違いです。

15坪を切る小さい土地ですが、坪単価が300万オーバーなので、土地だけで4,000万中盤です。建物を1,200~1,500万とみると、諸経費入れると約6,000万のお買い物。結構いい値段しますね。

土地の成約情報

  • 件数:1件
  • 最高値(坪単価):271.0万
  • 最安値(坪単価):-
  • 成約坪単価:271.0万

1件しかないのでなんともコメントしづらいのですが。鮫洲駅というより、大井町物件としての事例です。

土地のまとめ

一般的にはあまりメジャーな駅ではないかもしれませんが、品川区で大井町にも近いエリアですから、やはりそれなりにするなあと思いました。

この距離感。正直、意外でした。不動産の仕事をしていると、さまざまなエリアに行くことになります。そんな印象を持たれているので、所かまわずやたら立地に詳しいと思われていますが、そんなことないですよ。

たまにしか行かないエリアについてはこの程度の知識しかありません。とはいえこうして査定もできますし、その過程でそのエリアについても知ることが出来るので、楽しいですね。

取引自体はほとんど表に出てきていません。このエリアで土地を購入し、自分で家を建てたいと思ったら、売り物も少ないため、かなりの争奪戦になるでしょう。日頃から情報収集をしておく必要がありますね。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は検索条件に入っておりません。

マンションの売り情報

  • 件数:38件
  • 最高値(坪単価):370.0万
  • 最安値(坪単価):158.7万
  • 平均坪単価:249万

最高値の物件はオーナーチェンジ物件なのに、この価格設定。オーナーチェンジ物件がなぜ安くなってしまうかは、以下の記事をご覧ください。

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由

なぜ相場を大きく超える金額で売りに出ているのか?

物件資料を見てみましたが、特に高く値付けされる理由は見受けられません。このようなケースで考えられるのは、

売主の希望する価格でとりあえず情報だけ出した

というもの。

いくらで売りに出すかを決める最終決定権者は売主です。不動産会社は成約するであろう価格を査定し、それに基づき販売計画を提案しますが、その提案に売主が従う必要はありません。

「相場はあるかもしれないが、オレはこの金額で出したいんだ!」

「見てもらえれば高くても良さがわかる!」

と考える売主さんも多いですが、物件情報がクローズであった昔ならともかく、一般に広く公開され、多くの目に触れられる今の状況で、そのような「奇跡」が起きる可能性は高くはないでしょう。

「不動産を高く売る方法」なんてありません

オーナーチェンジ物件が多い

3,000万~5,000万がファミリータイプのマンションの価格帯です。金額の差は築年数です。坪単価は約250万。売り物は40件近くあるので、一見すると探しやすいように思えますが、そのうち15件がオーナーチェンジ物件です。オーナーチェンジ物件ではない物件でも、広さが40㎡前後の賃貸にも転用できる物件が散見します。

半分以上がオーナーチェンジ物件というのは、ちょっと多いですね。1年後はどうなっているかは分かりませんが、少なくとも今現在は、このエリアにおいてはオーナーチェンジ物件がかなりだぶついている印象を受けます。

マンションの成約情報

  • 件数:31件
  • 最高値(坪単価):382.7万
  • 最安値(坪単価):192.3万
  • 平均坪単価:258万

売り物件はオーナーチェンジ物件が多かったですが、成約事例のほとんどはファミリー向けの物件です。成約坪単価と売り出し坪単価の差はあまりないので、物件により誤差は当然ありますが、250万前後がマンション相場でしょう。

4,000~5,000万がメインで、7,000~8,000万もありますが、数にすると1,2件です。

マンションまとめ

物件の多くは、京浜東北線「大井町」駅や、りんかい線「しながわシーサイド」駅なども利用可能です。それらは「鮫洲物件」とはいえず、どちらかというと「大井町物件」と言ってよいでしょう。事実、最寄り駅表示は大井町となっています。そのような「大井町物件」が平均坪単価を押し上げています。

上記の駅を利用できる物件は坪単価250~300万ですが、鮫洲利用がメインの物件は200万前半で落ち着いています。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅からの距離は検索条件に入っておりません。

戸建の売り情報

  • 件数:3件
  • 最高値:22,800万
  • 最安値:3,480万
  • 平均坪単価:未測定

松・竹・梅のような価格帯の物件が3件。

戸建の成約情報

  • 件数:2件
  • 最高値:4,260万
  • 最安値:3,900万
  • 平均坪単価:未測定

戸建まとめ

売り物件・成約物件共に、建物にどれだけ価格を乗せているか不明ですが、1坪300万で土地値を考えると、建物価格を上乗せすると、販売価格に収まりません。

1坪250万円で値付けするとしっくりきます。上記の土地の項で成約坪単価は約270万でしたが、250万前後というのが、当エリアの妥当なラインでしょう。

鮫洲まとめ

駅自体、メジャー感はありませんが、京浜急行線で品川までダイレクトアクセス。品川駅以外にも、大井町駅などターミナル駅も近くにあり、場所によっては複数路線、複数駅を利用することができ、想像よりも利便性の良い駅です。

オーナーチェンジ物件の占める割合がかなり大きいということは、投資用物件を検討する人が多いことの現れでしょう。品川・大井町より割安なため、投資物件をこの駅で購入するというのは、意外に合理的かもしれません。

鮫洲駅からは以上です。

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