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不動産査定を行う時には売り出し事例よりも成約事例

査定の依頼があったときによくあるんですが、売主さん自ら市場調査して、なんとなく査定してる場合があります。

いまや物件の情報は不動産会社だけが知りうる情報ではありません。一昔前は不動産会社にわざわざ行かなければ、いまどんな物件が売りに出ているのかが分からなかった時代だったそうです。「そうです」と書いたのは、私自身、その時のことは知らないからです。

当時を知るオッサン不動産業者の話をたまに聞きますが、口をそろえてこう言いますね。

「昔は良かった」

と(笑)

情報を独占できたからこそできた、成り立っていたことが一杯あったのだと思います。

「あなたにはこの物件しかないよ!」

なんてカタにはめるやりかたもできたんでしょうが、今じゃそんなこと言われたら、その場でスマホ操作されて、

「ほら、まだこんなに物件ありますよ?」

って逆にやり返されますからね。昔ながらのやり方に慣れた人にとっては、いまはやりにくい時代だと思いますよ。

ちょっと話ずれましたけど、そんなわけでいまは誰でもポータルサイトで、自分の住んでるエリアにいまどんな物件がいくらで売りに出ているか一目瞭然です。だから、なんとなく自分の物件を査定できてしまうんです。

「うちのすぐ近くがこの位で出てるから、うちも同じくらいですかね?」

という具合に。

おっしゃる通り、それは間違いではありません。実際に売りに出ている事例ですから、それなりに実情を表した価格設定がされているはずです。

しかし、売出事例というのは、あくまでも

「いま現在、販売中のもので、実際に売れた物件ではない」

ということです。全ての物件が相場に即した価格設定がされているわけではないし、

「時間もあるし、最初だから少し欲張って高めに出そう。売れればラッキー!」

と考えて高めに価格設定している物件もよくあります。

極端な話、3,000万が相場のエリアに4,000万と値付けして売りに出すことも可能なのです。

ある程度の相場観は掴めるかもしれませんが、売り出し事例のみでは正確な査定金額を算出することは不可能です。

ですから査定の際に重要な情報は、売出事例ではなく実際に売れた成約事例なのです。

売出事例は、先述の通り、ポータルサイトで確認することができますが、成約事例はネットで公開されていません。どこで公開されているかというと、いまのところ不動産会社しか見ることが出来ないネットワーク、レインズしかありません。

私が査定をする場合、まずは成約事例をみて、売主の販売にかけられる期間と現在の売り出し事例を踏まえて、段階に分けて3つ金額提示するようにしています。

売出事例よりも成約事例、まずはここを抑えて下さいね。

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