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東急大井町線「尾山台」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

当社、きねや不動産は大井町線「尾山台」駅徒歩1分にあります。

きねや不動産は東急大井町線「尾山台」駅徒歩1分です

当然、この地域の土地の相場などは重々承知しておりますが、相場情報を記事にするようになったこともあり、改めて相場情報を文字化しようと思います。ではさっそく。

いつものように注意事項をば。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。

土地の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分以内の物件を調査しています。

土地の売り情報

  • 件数:38件
  • 最高値(坪単価):437.4万
  • 最安値(坪単価):132.2万
  • 平均坪単価:265万

売出情報が38件と売買は活発に行われています。

最高値の物件は地形も良く駅近、最安値は駅から遠く(約15分)敷地延長の土地です。どのエリアにも言えることですが、土地の価格に大きく影響するのが以下の3点です。

  • 駅からの距離
  • 地形
  • 接道(*どのような道路にどれだけ面しているか?)

接道というのは、どの程度の広さの道路に接しているか?ということを意味します。狭い道路より広い道路に面している方が当然良いわけですが、広い道路に面しているということは、大通りに面しているとも言えます。車の往来が激しいということは、一般住宅用地としては敬遠されやすいので、一概に

「広い道路=最高!」

とはいえないところが難しいところです。以下↓の記事では駅からの距離は省いて、地形と接道について解説しています。ご参考にどうぞ。

土地の売却価格を決定づける2つの要素

土地の成約情報

  • 件数:8件
  • 最高値(坪単価):265.8万
  • 最安値(坪単価):124.5万
  • 成約坪単価:205.3万

売出件数に比べて、成約の件数は予想以上に少ないです。駅前の一部、特に容積率の高い商業エリアの土地は、土地の利用価値も高いことから、かなり高額(坪単価400万)で取引されていることを私も知っています。しかし基本的に尾山台は住宅地です。住宅地は余程条件の良い物件でない限り、250万を超えることは難しいです。

現在の売り出し物件の平均坪単価が260万とあり、実際に成約している平均坪単価とはかなり乖離があります。その辺りの要因が、売出物件の数に比べて、成約件数が少ない理由でしょう。

マンションの情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分以内の物件を調査しています。

マンションの売り情報

  • 件数:61件
  • 最高値(坪単価):381.4万
  • 最安値(坪単価):126.7万
  • 平均坪単価:275万

売出件数は土地の2倍ほど。1億を超えるマンションはごくわずかです。

最高値のマンションは、誰もが知る有名ブランドの最上階・角部屋。坪単価が高いのもうなづけますが、実際に売れるかどうかは分かりません。同一マンションの成約坪単価と比べてみてもかなり高いので、恐らくもう1段2段、金額の調整が入ると予想します。豪邸マンションではなく、広さも家族4、5人向けの一般的な物件です。

前回調査したのがJR山手線の「原宿」駅で、あまりにも世間連れした価格帯だったもので、なんだか安心します(笑)ご興味あればどうぞ↓

JR山手線「原宿」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

最安値マンションは駅から遠いマンション、というよりちょっと頑丈なアパート、みたいな物件。しかもオーナーチェンジ物件なので、坪単価もかなり低めに設定しています。まあ、納得の価格。

オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安い3つの理由

坪単価200万を切る物件は

  • 築年数が古い
  • オーナーチェンジ物件
  • 狭い

というのがその主な理由です。数はそれほど多くありません。250~300万前後を考えておけば十分満足できるマンションが購入できます。

マンションの成約情報

  • 件数:46件
  • 最高値(坪単価):364.6万
  • 最安値(坪単価):135.2万
  • 平均坪単価:253万

成約件数も多く、活発に取引が行われています。土地では平均売出価格と平均成約価格との乖離が大きかったですが、マンションに関してはその差は小さく、誤差程度に収まっています。

戸建の情報

売り情報・成約情報ともに駅徒歩15分以内の物件を調査しています。

戸建の売り情報

  • 件数:21件
  • 最高値:58,000万
  • 最安値:2,180万
  • 平均坪単価:未測定

21件中1億を切る物件は7件のみで、それ以外はほとんどが1億~2億で売りに出されています。最高値として1件だけ別格な物件がありますが、豪邸ですね。

反対の意味(*安い)で別格な物件ですが、こちらは再建築ができない物件です。購入するには難易度が高く、ローンを利用するなら金融機関を選びますが、こうしたいわくつきの安い物件を購入し、さっさと返済し、賃料収入を得るようにしたら、2件目、3件目と物件を買い揃えて行けますよ。

賃貸で住む人にとって、その物件が再建築できる物件なのか出来ない物件なのかは全く関係なく、売買では大きな金額の差になって現れますが、賃貸において再建築できる通常物件との賃料格差はありません。

分かりやすく例にしますね。AとB、2つの物件があり、広さと設備、賃料が全く同様だとします。Aは再建築できる1億の戸建で、Bは再建築できない3,000万の戸建だとします。どちらの方が利回りが高いかといったら、当然Bですね。買った金額に大きな差はありますが、生み出す収益に違いはありません。

このような難がある物件に手は出しずらいですが、見方を変えるとこのように考えることもできます。

住宅ローンを利用した資産運用の方法

戸建の成約情報

  • 件数:13件
  • 最高値:17,000万
  • 最安値:4,850万
  • 平均坪単価:未測定

売出物件に対してこれだけの成約件数ですから、売出物件の価格も高すぎる価格設定ではないですね。1億以下の物件も成約しています。

土地が狭かったり、建物が小さかったりと全ての希望を満たすことはできませんが、6,000~8,000万程度予算があれば、車庫付きの普通の一軒家を購入することが出来ます。

それなりのものを購入しようとしたら、最低1億は必要となるでしょう。

尾山台まとめ

尾山台のまとめでした。

土地・マンション・戸建てと、突出して多く売買されている物件はなく、どれもまんべんなく取引されています。どこのエリアにも言えますが、やはりマンションが多く件数も多いので、いろいろと選べます。それなりの戸建をお探しなら1億前後が必要です。

しかし、どうしても戸建が良ければ、選ぶことはできませんが、5,000~6,000万の戸建もなくはないので購入できます。土地は今のところ高く価格設定されているように思えます。こうした情報を見る限り、土地は買い時ではない、と考えます。

尾山台からは以上です。

補足

一応住んでいる街ですし、尾山台の美味しいお店の紹介です。今後も増えていく・・・かな?

東急大井町線「尾山台」駅徒歩5秒!中国料理「崋山」の麻婆豆腐は飽きない優しいお味

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