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JR山手線「原宿」駅の土地・マンション・戸建相場を調べてみた

所用↓で原宿に行ってきました。

原宿の中国家庭料理「東坡 (トンポー)」。激辛麻婆豆腐のこだわりが強いライブ感あふれるお店

若者の街、原宿竹下通りは、私が遊びに行っていた時とそんなに変わりはないように思いますが、とにかく外国人観光客が多かったですね。

そんなわけで原宿の土地・戸建て・マンションの相場を調べてみました。

以下注意事項です。

  • 情報は調査時の状況となります
  • 成約情報は調査時点から1年前です
  • 複数の不動産会社から出ている物件はまとめていません。例えばAという物件が不動産会社a,b,cから出ていたとすると、件数は3件とカウントしています。
  • 平均坪単価を算出するにあたり、小数点以下は切って計算しております。

土地の情報

土地の売り情報

売り情報というのは、言いかたを変えれば

「まだ売れていない物件」

です。極端な話、売主の希望金額で市場に情報を出すこともできるのです。目安にはなりますが、絶対的なものではありません。

  • 件数:5件
  • 最高値(坪単価):900.2万
  • 最安値(坪単価):332.2万
  • 平均坪単価:599.0万

駅徒歩15分以内で調査しました。最安値の物件は変形の土地です。恐らく車を敷地内に入れることが難しい土地です。ですから一般住宅ではなく、投資家にアパート建築を推奨している物件です。

最高値の物件は前面道路が広い角地。そりゃ高いよなあ。

土地の成約情報

売り情報と違い成約情報は、実際にこの1年の間で成約に至った物件です。ですから売り情報よりも正確の市場価格を表していることを理解しておきましょう。しかし、いかんせん1件しかないので、あまりあてになる情報ではありません。

  • 件数:1件
  • 成約坪単価:477.5万

この1年間で1件しか取引がされていません。もちろん、これは表面上出てきてる数字であって、実際は水面下で決まっているはずです。このエリアで土地を手に入れることはすこぶる難しいでしょうし、そもそも土地を買って自宅を建てようと考える人は少ないんでしょう。

テナント需要が旺盛ですから、自宅として使うよりは、商業ビルやマンションを建てて、貸すことを目的とした投資家が購入を目指しているはずです。このエリアに住みたい人はマンションで。

マンションの情報

マンションの売り情報

駅徒歩10分圏内で調査しています。

  • 件数:104件
  • 最高値(坪単価):1374.0万
  • 最安値(坪単価):219.8万
  • 平均坪単価:407万

土地と比べてみても、マンションの売り物件は豊富にあります。やはりマンション取引がメインのエリアです。オーナーチェンジ物件が非常に多いです。20~40㎡のマンションはもちろん、100㎡近いマンションのオーナーチェンジ物件もいくつか見かけます。投資物件として購入した人が多いのでしょう。それだけ賃貸需要が強いということです。普通の会社員ががんばればなんとか購入できる5,000~6,000万のマンションは、オーナーチェンジ物件であることが多いです。

飛びぬけて高いマンションがありますが、あくまでも例外物件です。すべてが規格外で月の管理費だけでも40万近くします。とんでもないです。こうした例外的な物件はあまり参考にすることはできません。

最安値物件は昭和40年代の何の変哲もないマンションです。あまり住みたいと思えるような物件ではないですが、収益物件として考えればよいかもしれませんね。賃貸は、物件の築年数が金額によって大きく上下することが売買ほど顕著ではないからです。賃料設定を欲張らなければ、入居者は絶えないでしょう。

マンションの成約情報

駅徒歩10分圏内で調査。土地と比べても成約件数が42件あるので、平均坪単価は現在の市場相場をそれなりに精度で示しているはずです。

  • 件数:42件
  • 最高値(坪単価):570.8万
  • 最安値(坪単価):204.1万
  • 平均坪単価:353万

最高値はタワーマンションとまではいかないけど、高層マンションの最上階。最安値は昭和40年代前半のマンション。この年代の成約事例は結構ありますが、坪単価が200万を下ることはありません。築年が古いマンションの坪単価が安くなるのは、どこのエリアでも共通ですが、原宿にいくつか有名なマンションがあります。例えばコープオリンピアとか。

コープオリンピア(Co-op Olympia)は、東京都渋谷区神宮前(いわゆる表参道)に建つ共同住宅である。明治神宮、および原宿駅の至近にあって、黎明期における「高級マンション」の代表例として知られるほか、1965年(昭和40年)当時の分譲価格が最高で1億円を突破したことから、いわゆる「億ション」の第一号でもある。(ウィキペディアより引用)

検索してみてください。こうしたマンションは最近建築された新しいマンションなんかよりも、坪単価が最高値付近を推移しています。例外事例ですね。歴史的価値みたいなものも価格に上乗せされているんでしょう。

戸建の情報

戸建の売り情報

徒歩15分圏内で調査。

  • 件数:3件
  • 最高値:51,900万
  • 最安値:35,000万
  • 平均坪単価:未測定

かなりデザイン性の高い建物のようです。最安値でも3億越えですからね。

戸建の成約情報

徒歩15分圏内で調査。

  • 件数:2件
  • 最高値:17,200万
  • 最安値:14,000万
  • 平均坪単価:未測定

売出情報と比べると、随分お安く感じますが、それは錯覚です(笑)1億越えの物件を購入できる人なんて、そうそういません。それも豪邸かと言ったらそうでもなく、敷地は狭い3階建ての普通の一軒家です。それを高いかみるか安いとみるかは、どのくらいこのエリアで住みたいと願っているかによって異なるのでしょう。

原宿まとめ

原宿のまとめでした。

土地と戸建ての売り出し情報、成約情報は共に少なく、マンションが活発に取引されています。マンションもオーナーチェンジ物件が多く、このエリアで購入する人は、自分が住むというより投資用・金融商品として購入している人が多いのでしょう。利回りはあまりよくないかもしれませんが、長期間に渡って、安定的に運用できるのも、この街が人気な一つの理由でしょう。

原宿からは以上です。

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