楯岡悟朗の雑記サイト（仮） 
不動産を売却したときには税金がかかります。しかし、売却した人全員に同じようにかかるかといったらそうではありません。税金は利益に対して生じるのです。
以下に課税されるパターンについて解説していきますが、私が出来ることはあくまでも考え方・概念的にとどまり、正確な税額が分かるものではありません。ご相談を受けるお客様にも同様のことを伝えていますが、最終的には必ず税務署で確認するように伝えています。
税金がかかるときはこんな時
例えば10年前に3,000万で購入した物件が、3,500万で売却した場合、利益は500万です。500万に対して課税されます。
反対に3,000万で購入した物件が、10年後2,800万でしか売れなかった場合、利益は出ておらず赤字なので無税です。
長期譲渡所得と短期譲渡所得
利益が出ていれば、利益に対して課税されますが、所有期間に応じて税率が異なります。不動産を売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以上と5年以下で区分されます。5年以上所有していた方が税率は安くなります。
| 区分 | 所得税 | 住民税 |
| 長期譲渡所得（5年以上） | 15% | 5% |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30% | 9% |
上記の事例（＊利益500万）を元に考えると・・・
- 長期譲渡所得・・・100万
- 短期譲渡所得・・・195万
となります。
控除できる経費
ただし、購入時と売却時にかかった諸費用は利益から控除されるので、実際課税される利益はもっと少ないはずです。
10年前3,000万で購入した物件の諸経費を200万。そして3,500万で売却した時のかかった経費を180万と仮定すると、トータル380万が利益から控除されることになり、
利益500万-経費380万＝120万
120万が実際に課税される金額となり・・・
- 長期譲渡所得・・・24万
- 短期譲渡所得・・・46.8万
税金はこうなります。
注意点
ただ、最初にも書きましたが、これは簡易的・概念的なもので、正確なものではありません。例えば減価償却の問題もあります。10年前、3,000万で購入した物件の建物は10年間の間、減価償却されて価値は下がっていますから、単純に3,000万全てを購入代金として考えられません。では実際どのくらいとして考えたらよいのか？そうしたことを正確に計算できるのは、税務署なり税理士などの専門家です。
また、購入価格、売却価格の記載のある契約書や請負契約書、その時かかった諸経費などの領収書は、実際、どれだけお金を使ったかの証拠となりますので、必ず取っておかなければなりません。
購入時の価格が分からない場合
「親から相続した不動産で、いくらで購入したのか分からない」
両親が購入時の契約書や領収書を保管しておけば、それが適用されますが、昔過ぎて既に紛失してしまっているということもよくあります。そうした場合、購入時の価格をどのように算出するかというと、
「売却価格の5％」
を取得費とします。
例えば3,500万で売却したけど、取得費（＊購入時の価格）が不明の場合、
3,500万×5％＝175万
175万が取得費となり、
3,500万-175万＝3,325万
となってしまい、大きな利益が出たことになってしまい、その分、税金も多くかかってしまいます。
売却した物件を自宅として使っていた場合
3,000万円の特別控除の特例という制度があります。
自宅として使っていた不動産を売却し、利益が出た時は、3,000万までの利益だったら無税にしましょう、という特例です。
親から相続した不動産だとしても、生前親が自宅として利用していれば、相続した人が自宅として使っていなくとも、この特例を受けることが可能です。
しかし、いつまでもこの特例を受けることは出来ず、住まなくなった年の1月1日を起算して、3年後の12月31日までに契約か決済を済ませておかなければ適用できません。
まとめ
以上、不動産売却を売却した時にかかる税金についての記事でした。何度も書いていますが、あくまで簡易的・概念的なものですから、この記事を鵜呑みにして取引を進めないよう十分注意してください。
税金は毎年のように変わりますし、とても素人が動向を追えるようなものではありません。今回のような概念的なものをお話しできますが、必ず最終的にはご自身自ら、税務署などに問い合わせをするようにしてください。
