瑕疵(かし)

「売主も知らなかった、気づかなかった箇所に存在した欠陥や不備」のこと。主なものとしては、

  1. シロアリ
  2. 雨漏り
  3. 主要な部位の木部の腐食
  4. 給排水管の故障

マンションは構造が鉄筋コンクリートなので、1~3はあまり考えられません。マンションで一番多いのは4番です。こうした瑕疵・欠陥があるのは、どうしても木造の一軒家が多くなります。

土地の瑕疵は何かと言うと、敷地内に埋まっていて、撤去に費用がかかる残存物を指します。使用していない浄化槽や、コンクリートの「ガラ」などです。不発弾が埋まっていたこともあるそうで、撤去費用を売主・買主どちらが負担するかで裁判になり、結果、売主負担となった判例があります。

その他、薬品などを敷地内で使用していたための、土壌汚染も土地の瑕疵にあたります。物件内で過去に殺人や自殺があったなど、「知っていれば買わなかった」心理的瑕疵というものもあります。

瑕疵担保責任

不動産を引き渡しをしてから一年間は、売り手も知らなかった瑕疵が発覚した場合、修復する責任があります。それを瑕疵担保責任といいます。しかし、買い手が瑕疵を見つけてから1年以内というのは、売り手にとってはその間、非常に不安定な地位に置かれてしまいます。残代金はすでに受け取り、新しい場所で生活を始めている売り手にとっては、正直あまり関わりたくない話でしょう。そこで、通常の不動産売買契約の中では、責任追及できる期間を3か月位に設定していることが多いです。

瑕疵担保責任免責

読んで字の通り、売り手のこの責任を免除するというものです。引き渡し後、なんらかの瑕疵が発覚したとしても、売り手に修復義務はありません。ただし、売主が建売業者やマンションデベロッパーなどの不動産会社の場合は、買主保護の観点から、瑕疵担保を免責にすることや、期間を短くすることは無効になります。

「物件の引渡日から2年以上とする」

といった特約以外は、

「瑕疵を発見してから1年は責任を負う」

という民法の原則に従うことになります。

古家付土地の場合

状態の良い使える家が建ってる、古家付きの土地というのが良くあります。この場合注意しなければいけないのは、売買対象はあくまでも土地だけで、引き渡し後、建物に何があっても売主に責任はありません。建物を使っても使わなくてもそれは買主の自由。万が一建物に瑕疵があったとしても、そもそも土地の売買なのだから一切関知しませんよ、ということです。

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