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新築分譲マンション購入に際しての意識調査より

「現在マンション購入を検討している理由」は、トップが「資産を持ちたい・資産として有利だと思ったから」、2位が「もっと広い住まいに住みたいから」、3位が「もっと交通の便の良いところに住みたいから」となり、トップ3は前回調査(2017年2月発表)と同様の理由が挙がりました。資産価値、広さ、利便性がマンション購入検討理由の主な要素となっていることがうかがえます。(引用元:メジャーセブン 第27回 新築分譲マンション購入に際しての意識調査 2017年より)

だそうです。やはり不動産購入を、資産購入と考えている人が多いようです。現金で購入できる人がどれだけいるのか分かりませんが、住宅ローンを利用せず、現金で購入する人にとっては、確かに不動産という資産を購入したことになるのでしょう。

しかし住宅ローンを利用して購入した場合、どれだけ融資を受けたかにもよりますが、資産を手に入れたとは言えません。

簡単な例を以下に書いていきます。前提条件として、購入時の価格が破格に安すぎたケースは除きます。そのような不動産を、一般消費者が購入できる可能性は限りなく低く、あったとしてもあくまでも例外だからです。

例1.5,000万の物件をフルローンで購入し、すぐに売却した場合

プラスマイナスゼロどころか、売却・購入時の諸経費を考えるとむしろマイナスとなります。資産を持っているとは言えず、購入直後は負債にしかすぎません。そもそも5,000万で購入した物件が、購入直後とはいえ、再度5,000万で売却できる補償はどこにもありません。

例2.5,000万の物件をフルローンで購入し、数年後、売却する場合

購入時と同様の価格、5,000万で売却できれば、返済した分が利益となります。従って含み益を抱えている状態です。

しかし、購入した価格と同じ額で売れる補償はどこにもありませんし、一般的には経過年数によって価値は目減りしています。予想以上に値下がりしていて、売却してもローンが返せない状態に陥っている可能性もあります。購入時と同じ金額で売れると考えるには楽観的過ぎます。従って

売却可能価格 > ローン残高

であれば、その差が含み益と考えられますが、

売却可能価格 < ローン残高

はまだ資産に至っていない負債です。

例3.5,000万の物件を2,500万住宅ローンを利用して購入し、数年後、売却する場合

上記1,2よりは資産性が高いです。数年後、5,000万で購入した物件が、半値以下でしか売却できない可能性は(ゼロではないですが)低く、多くの含み益を抱えている状態です。しかし、上記2同様に、どのくらいで売却できるかは不確定要素として残ります。その時の売値によって、含み益が大きく上下することもあるでしょう。

例4.完済済みの物件

賃貸に出すことで賃貸収入を得ることもできますし、完全な資産です。購入時と同じ額で売れる可能性は高くないですし、大きく値段を下げていることも考えられますが、売却することでまとまった現金を手にすることができるのは間違いありません。

以上、いくら資産価値の高いと言われている人気のマンションや人気エリアの物件を購入しようが、物件価格のほとんどを住宅ローンを利用していれば、資産ではありません。ある程度、元金の返済が済んだ状態で初めて、負債が資産に変わるのです。また、

購入価格=資産

ということでもありません。つまり5,000万で購入した物件だから、ローンを完済すれば資産が5,000万かといったらそうではありません。その時点での査定価格が3,800万であれば、3,800万の資産を所有しているということです。

マイホームを購入しつつ、資産形成をしていくことを考えたら、人気のマンションやエリアの高額な物件を購入するのではなく、5年10年で返済していけるコンパクトな物件を2件、3件と買い揃えていった方がいいと思いますよ。

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