住宅ローン返済中の売る・貸すの判断は?

住宅ローン返済中に、転勤等の理由により住み続けることができなくなった場合、売るか貸すかの選択を迫られます。その際どのように判断を付けていけば良いのかを解説していきます。

 

売却査定

まずはいくらであれば売却できるのか、不動産会社に査定を依頼します。その際、8割9割の高い確率で売れる金額を聞くようにしてください。査定価格というのはあくまでも「予想」です。しかし、多くのお客様は車の買取査定と同じように、一番高い金額を出してきた不動産会社が良いと勘違いしています。

それをいいことに、不動産会社は売却の依頼を受けたいがために、売主の希望に沿った、相場的には売れない(であろう)高い査定を行うことがありますので、十分注意してください。

このケースでの査定というのは、

  • 売る
  • 貸す

どちらがベストなのか、間違いのない判断を下すための材料だということを忘れないようにしてください。

残高証明で残債を確認

金融機関からは定期的にローンの残高証明書が送られてきます。それを確認して、査定価格 > 残債ならば売却を検討できます。

査定価格 < 残債の場合の選択肢

査定価格 < 残債ならば売却しただけでは返済できないいわゆる「債務超過状態」です。しかし、売却損を別途用意できるのであれば売却は可能です。

用意できないのであれば、以下の2つの選択肢が残ります。

買い替えをする

転勤場所で新規で住宅を購入する計画があるなら、買い替えローンを検討しましょう。

*残債より高い物件に買い替えるケース

*残債より安い物件に買い替えるケース

ただ、売却物件と買い替え物件が離れていると、通常の買い替えよりもさらにスケジュール管理や調整が難しくなります。

人に貸す

賃貸に出すことで、月の返済がプラスマイナスゼロ、場合によっては賃料収入が得られるかもしれません。ただし、住宅ローンを利用して購入したマイホームを、賃貸に出すとなると事前に金融機関へ告知が必要となりますし、賃貸経営に伴う労力や費用、リスクが生じます。

まとめ

いかがだったでしょうか?まずは査定、これが重要です。とにかく売却してもらうためだけに、どこよりも高い査定をしようとする不動産会社の査定には注意してください。ここを間違えてしまうと、すべての計画が絵に描いた餅になってしまいます。

査定というのは、

「え!?そんなに高く売れるの?」

と、媒介契約を取るためだけの、何の根拠もない耳障りの良い予想以上に高い金額を提示されて、ホクホク顔で一人悦に入ることが良いのではありません。例え

「そんなものでしか売れないのかあ・・・」

と自分が思っていたよりも、安く試算され、落胆したとしても、その時点の本当のマイホーム評価を聞けたことがなによりなのです。

【関連記事】不動産の査定を受けるときの注意点

 

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