マンションを貸すには?

マンションを貸すには、まず不動産会社に相談することから始めます。マンションを貸したいと思うオーナーさんに対し、不動産会社は以下のような業務を行ってくれます。

  1. 賃料査定
  2. 募集条件のアドバイス
  3. 募集図面の作成
  4. 募集活動
  5. 案内
  6. 契約

以下に見ていきましょう。

1.賃料査定

マンションの立地や部屋の状態を加味し、現在募集中の物件や、過去に成約に至った物件の事例を踏まえて、貸せそうな賃料を提示してくれます。

2.募集条件のアドバイス

賃料査定と絡めて、募集条件のアドバイスをしてくれます。募集条件とは主に以下のようなことを指します。

  1. 契約期間
  2. 敷金・礼金
  3. 契約形態
  4. その他諸条件

2-1.契約期間・・・賃貸契約は2年が一般的ですが、オーナーの希望や賃料との兼ね合いでそれ以上でも以下にでも設定することができます。

2-2.敷金・礼金・・・事業用(*店舗や事務所)でなければ、敷金・礼金共に最大2か月というのが一般的です。契約期間同様、賃料との兼ね合いで2か月、1ヵ月、もしくはゼロに調整したりします。

例えば賃料を相場より抑える代わりに礼金を2か月に設定したり、賃料を相場より高めにする代わりに敷金・礼金をゼロする、などです。。

2-3.契約形態・・・普通借家契約か定期借家契約か、です。

  1. 普通借家契約・・・一般的な賃貸借契約のことで、借主としての義務を果たし続ける限りは、契約は続きます。最初の契約書がいつまでも「原本」であり、契約期間満了の際は、更新を行うことになります。しかし「原本」が書き換わるわけではありません。賃料は相場通りに貸すことができますが、貸主・オーナー都合で、退去してもらうことは難しいと考えておきましょう。
  2. 定期借家契約・・・契約期間が満了と同時に、一旦契約は切れます。引き続き契約を継続する場合は、再度契約を交わします(再契約)。契約満了と同時に(*解約したい旨の通知は必要)退去を申し出ることは可能です。普通借家契約の「原本」が、一番最初に交わした契約書であることに対し、定期借家契約の「原本」は再契約ごとに最新のものに切り替わります。契約満了と同時に退去しなければならないこともあるので、入居者のリスクは高くなります。その分、賃料は普通借家よりも安くなります。

将来的に使う可能性が高いか低いかによって、どちらの契約形態で結ぶかが異なります。

2-4.その他諸条件・・・ペット飼育、楽器演奏、事務所利用等の可否。その他、部屋についている設備(*エアコンや給湯器など)の修繕は、オーナー負担が一般的ですが、「リビングのエアコンはオーナーの修復義務を免除」など、細かい取り決めも可能です。

3.募集図面の作成

募集図面を作成します。図面を見ることでその物件を借りる際に必要な費用や、2.で決めた契約条件を把握できるように作成しなければなりません。

4.募集活動

レインズやポータルサイト、自社サイトや店頭看板などを使って、物件情報を拡散させます。

5.案内

物件を見たお客さんや他の不動産会社からの問い合わせや、内見希望があれば、現地に行き案内をします。

6.契約

案内の結果、契約となれば、契約書を作成し契約を行います。募集時の条件と契約時の条件が違いがあっては、「話が違う!」となってしまうので、細心の注意が必要です。また、退去時や入居中の際の借主負担の可能性とケースを分かりやすく説明し、納得の上で契約を結んでもらいます。ただ、どれだけ詳細に分かりやすく説明したとしても、トラブルになることはどうしてもあります。

まとめ

以上のように、マンションを貸す際には上記の作業を不動産会社に依頼の上、進めなければなりません。どこの不動産会社に依頼したとしても行うことは同じです。しかし、作業の質に違いはでます。特に1,2,6は重要な作業であり、賃貸借契約のキモです。

極論をいうと5.の案内は入社したばかりの新人でもできます。しかし、1,2,6は経験と法律的な理解も必要ですし、分かりやすくかみ砕いてオーナーと借主に説明できる説明する力も重要です。

依頼する不動産会社はどこでも同じというありませんので、注意しておきましょう。

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