買い替え(かいかえ)

買い替えの定義

「住み替え」と同義語のような気もしますが、部屋を借りている人が、他の部屋を借りて引っ越すことも住み替えと言えます。ですからここで解説する買い替えは、

「自宅の売却を前提とする購入」

そして

「売却物件→購入物件」

と、間に賃貸を挟まず直接移転すると定義します。

買い替えする理由とは?

買い替えをする主な理由としては以下の3点があります。

  • 部屋が手狭になった
  • より良い条件の物件に住み替えたい
  • ローンの返済が厳しいので、安い物件に住み替えたい

このような事情で、新しい住居に住み替えたいが、まだローン残っていて、売却をしても完済出来ないため、売るに売れないという人たちです。例を挙げると以下の様なケースです。

  • 現在のローン残高は3,500万
  • 査定価格(売却価格)は3,000万

この場合、3,000万以上で売れなければローンを完済できないため、売却するには足らない500万を別途用意する必要があります。

不足する分を現金で用意できれば売却することはできますが、まとまった現金を用意できないのであれば、売却することはできません。返済計画を検討し直すなどして、コツコツと元金を減らしていくしか手はありません。しかし、買い替えを利用すれば売却することが出来ます。

例えば購入する物件が4,000万だとして全額融資を受けるとします。その4,000万に、売却で生じる不足分500万を上乗せし、4,500万のローンを新たに組み直すことで「売却→購入」の買い替えをすることが出来るのです。

上の図は広い家への買い替え例ですが、以下は借入金圧縮(*だけではないですが)が目的の買い替え図です。

売れば現金が残る場合

売却価格 < 残債

の場合、売却しようと思ったら、単独では売却できない(*売却してもローンを完済できない)ため、新規物件の購入と絡めなければなりませんでした。しかし、

売却価格 ≧ 残債

の場合は売却単独で考えることが可能です。

売却すればローンは完済、リセットできます。仮に購入前提の売却で、契約を済ませてしまっていたとしても、引き渡しまでに欲しい物件が見つからなければ、無理に購入する必要はありません。しばらく賃貸に「避難」して、ゆっくりと購入物件を探すことができます。

もちろん、賃貸でしばらく住むとはいえ、契約金や毎月の家賃、引っ越しにかかる労力など、色々とパワーが必要です。そのため賃貸物件は経由したくなく、

売却物件→購入物件

のように直接、移転したければ、上記同様、買い替えのレールに乗るしかありません。

買い替えのデメリット

売りたくても売れない人にとっては、売ることができ、なおかつ新居に移り住むことが出来るのですから、ありがたい仕組みなのかもしれません。しかし、売却も購入も互いに連動することになります。売却しなければ購入できませんし、購入しなければ売却も出来ない、ということです。

仮に希望の物件が見つからなかったとしても、売却の契約を済ませてしまっていれば、必ず購入しなければいけません。

「良い物件が見つからなかったらやっぱり無しよ」

というのは基本できませんし、購入の契約を済ませてしまっていて、

「希望の金額で自宅が売れそうもないからキャンセルで」

というのもできません。

このように売りと買いが密接に関連するので、利用する方は不動産会社任せではなく、仕組みや流れを充分理解しておくことが必須です。

このエントリーをはてなブックマークに追加

楯岡悟朗が毎週お届けする無料のメールマガジン
「教養」としての不動産取引
メールアドレスを登録して購読できます。
読者購読規約
>> バックナンバー
 
250_bana 不動産活用コンサルタント
03-5707-7650

無料メルマガ登録

「教養」としての不動産取引


読者購読規約
>> バックナンバー
 

不動産活用コラム

不動産活用コム メニュー

楯岡悟朗 著書

関連リンク

よく読まれている記事

か行の記事

マンションの買い替えの記事

マンションを売るの記事

不動産売却の記事

不動産購入の記事

住宅ローンの記事

不動産活用コンサルタント