買い替え(かいかえ)

買い替えの定義

「住み替え」と同義語のような気もしますが、部屋を借りている人が、他の部屋を借りて引っ越すことも住み替えと言えます。なのでここで解説する買い替えは、

「自宅の売却を前提としなければならない購入」

と定義することにします。

買い替えをしようとする人はこんな人

  • 部屋が手狭になった
  • より良い条件の物件に住み替えたい
  • ローンの返済が厳しいので、安い物件に住み替えたい

などの事情によって融資を受けて所有している現在の自宅を売却し、新しい住居に住み替えたいが、ローンの残高がまだ残っていて売却をしてもローンを完済出来ないため、売るに売れないという人たちです。例を挙げると以下の様なケースです。

  • 現在のローン残高は4,000万
  • 査定価格は3,000万
  • 5,000万の物件を新たに購入したい

この場合、4,000万以上で売れなければローンを完済できないため、売却するには足らない1,000万を別途用意する必要があります。不足する分を現金で用意できれば売却することはできますが、まとまった現金を用意できないのであれば、売却することはできません。返済計画を検討し直すなどして、コツコツと元金を減らしていくしか手はありません。しかし、買い替えを利用すれば売却することが出来ます。

例えば購入する物件が5,000万だとして全額融資を受けるとします。その5,000万に、売却で生じる不足分1,000万を上乗せし、6,000万のローンを新たに組み直すことで「売却→購入」の買い替えをすることが出来るのです。

買い替えのデメリット

売りたくても売れない人にとっては、売ることができ、なおかつ新居に移り住むことが出来るのですから、ありがたい仕組みなのかもしれません。しかし、売却も購入も互いに連動することになります。売却しなければ購入できませんし、購入しなければ売却も出来ない、ということです。

仮に希望の物件が見つからなかったとしても、売却の契約を済ませてしまっていれば、必ず購入しなければいけません。

「良い物件が見つからなかったらやっぱり無しよ」

というのは基本できませんし、購入の契約を済ませてしまっていて、

「希望の金額で自宅が売れそうもないからキャンセルで」

というのもできません。

このように売りと買いが密接に関連するので、利用する方は不動産会社任せではなく、仕組みや流れを充分理解しておくことが必須です。

融資を受けていない人、完済している人、売れば現金が残る人は?

単独で売却することが出来る人たちですから、売却と購入を切り離して考えることが出来ます。仮に購入前提での売却で、契約を済ませてしまっていたとしても、良い物件が見つからなければ無理に購入する必要はありません。しばらく賃貸に「避難」して、ゆっくりと購入物件を探すことができます。

もちろん、賃貸でしばらく住むとはいえ、契約金や毎月の家賃、引っ越しにかかる労力など、色々とパワーが必要です。そうした労力や費用を惜しまないというのであれば話は別ですが、「売却→購入」の流れがすんなり行くに越したことはないと思います。

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