「相場を知る」という行為

例えば、坪当たり〇〇円が「相場」と思われるエリアで、物件(*賃貸&売買)が募集されているとします。

「・・・ということはここらの金額で出しておけば決まるんでしょ?」

と思って金額設定してしまうと、いつまでたっても成約に至らないということがよくあります。なぜなら、

  • 市場に出ている
  • 現在募集中

という物件は、言い方を変えれば、

「決まっていない物件」

とも言えるからです。決まっていない物件の金額を参考にして市場に出したところで、

「新たな決まらない物件が増えるだけ」

です。決まっていない物件の価格を

「相場」

とは言えませんよね。

もちろん、成約に至っていないとはいえ、市場に出して1週間に満たない新着物件もあれば、数年間、情報が消されていない、いわゆる「晒し物件」もありますから、全ての情報を一緒くたに考えることはできません。

では、本来の意味での「相場」とは何かというと、それはやはり、

成約で至るであろう金額=相場

と定義すべきでしょう。

逆に「相場」だと思って値付けしたにも関わらず、成約に至らず残っている物件を

一般的な相場

と仮に定義してみましょう。

一般的な相場」を元に値付けされた物件であふれる市場で、成約に至らしめる本当の意味での「相場」で値付けするにはどうしたら良いでしょうか?

答えは簡単です。「一般的な相場」を元に値付けされている物件、横並びに陳列されている物件の中で、頭一つ抜け出す値付けを行えば良いのです。そうすれば、

「相場より安い」

と、いうことになり、必然的に目立つことになり、成約に至るのです。

一昔前は、不動産会社が物件情報を独占していましたが、今は誰でもインターネットで物件を探せます。探そうと思えば、いつまでも物件を探し続けることが出来る時代です。

自分が希望するエリアの物件の相場となると、不動産会社よりも実際探しているお客様の方が詳しいことさえあります。そんな消費者が、ただただ同じような価格で陳列されている、なんの強みもお得感もない物件を、わざわざ選ぶでしょうか?つまり

「どんぐりの背比べからの脱却」

他との差別化が必要なのです。

 

どんぐり

「脱」どんぐり

 

頭一つ抜け出すための方法、差別化は、何も金額を下げることだけではありません。「一般的な相場」並の金額だったとしても、何か他に

  • 売り
  • キラリと光る要素

など、物件のストロングポイントがあれば、それが

「お得物件」

と認識され、成約に至るのです。ストロングポイントとなる要素はたくさんあります。いくつか例を挙げると・・・

  • リノベーション済み
  • 新築
  • ペット共生マンション
  • 管理が抜群に良好
  • ガレージハウス などなど

考え出せば、差別化するための要素はそれこそ山程存在します。

「相場を知る」

という行為は、現在市場に出ている(残っている)物件の金額を知ることではなく、その金額から更にもう一歩踏み込んで、高い確率で成約に至る金額を知ることです。

また、差別化出来る要素が何かを見極め、何が成約に至らせるために必要なのかを、適切に提示する不動産会社の行為を

査定

というものです。

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