事前審査(じぜんしんさ)

「これだけ借りてこの物件を購入したいのだが、この内容で申し込んだら希望通りに借りることは出来ますか?」

ということを、融資本申し込みの前に金融機関に審査してもらうことです。売買契約締結前に行うのが通常で、事前審査を通した金融機関で絶対借りなければいけないわけでも、その物件を絶対買わなければいけないわけでもありません。

「融資OK!」

と金融機関からの承認が得られ、売買契約後の本申し込みで結果がひっくり返ることは余程のことがない限りありませんが、まったくのゼロではないので注意が必要です。

事前審査はどこを審査しているのか?

事前審査は以下の3つの側面から審査を行います。

  • 物件の内容(*担保評価)
  • 借り主の内容(*年収や勤務先)
  • 借り主の個人信用情報(*過去の借り入れ事故歴等)

そのため、金融機関によって事前審査に必要な書類は若干異なりますが概ね以下の通りです。

  • 事前審査の申込書
  • 物件の登記簿謄本
  • 源泉徴収票の写し
  • 健康保険証の写し
  • 身分証明証の写し

その他、別の借り入れ(*キャッシングや車のローン)がある場合などは、借り入れ明細や支払明細、残高証明書。勤続年数が3年未満の場合は簡単な職歴書が必要となります。

事前審査は最初の入り口

不動産購入希望者が物件を探し、気に入ったものが見つかったとします。誰か他の人に取られたくないので、そうなる前に契約したいと考えました。ところが、

「金融機関がお金貸してくれるかはまだ分からないけどこの物件が欲しい!契約したい!!」

と言ったとしても、融資を受けられるかどうかはまだ不確定です。そんな状況で、仲介業者も売り手も取引を前に進めることはできません。不動産会社が今以上にイケイケだった一昔前は、契約ベースで売上計上するところが多いため、月のノルマをどうにか達成させるため、

「融資が通るかどうか分からないけど、とりあえず契約じゃあ~~!!」

というところが多く、契約後、融資が通らないことが原因であっさり解約なんてことが良くありました。しかし、現在は契約前に事前審査を通してから契約、というところが多いです。

事前審査をするためには、上記に上げた源泉徴収や健康保険証などの公的な書類を提出する必要があります。購入前で何も話が進んでいないにも関わらず、こうした公的書類を提出することに抵抗を感じる人がいますが、事前審査は物件を購入するための第一歩です。これをしないことには何も始まりません。

事前審査の承認を取っておくことが武器になることも

物件購入は基本的に早いもの勝ちの世界です。一つの物件に同じタイミングで購入希望者が購入申込書を出すこともあります。事前審査の通しておけば、資金面の裏付けが取れている(*購入資金を借りられることが内定している)ことなので、(*条件次第ではありますが)競合した場合、優先して話が進むこともあります。

また、一度事前審査を通しておけば、借入金額が変わらなければ、物件が変わったとしても、(*例外はもちろんありますが)審査はほぼ通ります。

「一度審査を通した」

というのは、大きな武器にもなるのです。

とりあえず事前審査・・・

セールスの一貫なのかもしれませんが、物件も何も決まってない段階で、事前審査を勧める不動産会社もあるようです。その会社を仮にA社とすると、お客さんBはA社で通したローンは、A社から物件を購入しないと適用されないものだと勘違いするのです。A社はBさんを他の不動産会社に行けないよう、強力にグリップすることができるのです。そういう効果を狙って一時期、

「とりあえず事前審査を」

という不動産会社が多くありました。

事前審査を行うと、金融機関はBさんの個人信用情報を見ます。そしてその

「個人情報を見た」

という履歴は、個人信用情報に残るのです。そうした履歴が何回も残っていると、審査をする金融機関が、

「ああ、この人は片っ端から事前審査をしてるんだな」

と判断して、心象が悪くなる・・・という、嘘かホントか分からない話がありました。

その辺の話を最近(*平成27年5月頃)、複数の金融機関のローン担当者に聞いたことがあるのですが、

「今はほとんど気にしませんね」

ということでした。「今は・・・」というセリフが少し気になります(*以前は気にしていたということか)が、とにかくそうらしいです。ですからあまり気にしなくても良いかもしれませんが、乱発するようなものでもないので、節度ある程度で審査してもらうのが良いでしょうね。

 

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