楯岡悟朗の雑記サイト（仮） 
話を分かりやすくするために基礎控除などの計算は含んでいませんし、金額は極力デフォルメ化してますのでご了承ください。登場人物は以下の二人。
- 被相続人のAさん（＊Bさんの父親）
- 相続人のB（＊Aさんの息子）
所有財産は3億円の土地
相続人の現状は？
将来Aさんが亡くなると、3億円の土地を相続するのはBさんです。相続を受けたBさんは、受け取った財産に応じた税金を払わなくてはいけません。これが相続税です。
Aさんの生前から、将来の相続税の支払いに備えBさんが納税資金を準備しておけば良いのですが、相続が発生するときというのは、相続人にとって一番お金のかかる時期であることが多いです。ちょうど自宅を購入した頃であったり、子どもの教育資金で手一杯で、何百万、場合によっては何千万もの現金を用意することなどできません。
相続不動産を売却
Bさんは3億円の土地を相続したものの、相続税を収めなければなりません。
しかしそのようなまとまった納税資金はないので、土地の一部、もしくは全部を売却し、売却代金で相続税を支払うことにしました。相続税が増税されたことで「相続専門」と謳う不動産会社が増えましたが、その多くはこの場面で発生する不動産売却の仲介を狙ってのものです。
相続税を払うために、相続した土地を売却し、売却代金で相続税を納付。Bさんは借金を抱えることもなく、税金を支払った残りが財産となるのです。この場合、当然、借金が残ることはありません。これがひとつのパターン。
借り入れを起こす
Aさんは自分の土地をBさんに相続し、そのまま次の世代へと代々受け継いで欲しいと願い、Bさんもそのように思っていました。そこでAさんは存命中に、3億円の土地上に3億円のマンションを、金融機関から借り入れを起こして建築することにしました。この場合、事業主はAさんですから借り入れの名義人ももちろんAさんです。
ただ、連帯保証人としてBさんも名義人となります。仮に建築後すぐにAさんが亡くなった場合、残った借り入れ金（＊3億円）はBさんが返済していくことになります。
相続税は相続した財産に課税されます。3億円の土地だけ相続したのであれば、3億円の財産を手にしたことになります。したがって、3億円に対して相続税が課税されることになります。
しかし、今回Bさんは3億円の建物の借り入れも同時に相続したことになります。プラスの財産とマイナスの財産を相殺すると、今回の場合、相続財産はゼロ、ということになります。ゼロですから、当然相続税はかかりません。ただ、その代わりに3億円の借入金が残る、ということになります。
まとめ～高額な不動産を維持し続けることが難しい時代～
- 相続した不動産を売却し税金を払う
- 借入金を作り相続不動産を維持し続ける
別にどちらが正解という訳ではありません。ただ、どちらが楽かと言われたら、１．の方が絶対に楽です。２．は簡単ではありません。
相続税が増加、課税対象が増えたことに加え、人口はどんどん減少しています。借り入れを起こしてアパート・マンションを建てれば、入居者がアッという間に決まり、何もしなくても賃料が振り込まれ、借金があっても維持できていた時代ではありません。
アパート・マンションは明らかな供給過剰な状態です。厳しさを増す賃貸市場を土俵にして、何十年にもわたって借入金・入居者・不動産会社と付き合って行く必要があるのです。
「やってみなければ分からない」
確かにそうですが、やってみて厳しさを分かってからでは遅いのです。もし２．の選択をするのであれば、維持していくための覚悟と、知識、そして「大変さ」をどんな形でもいいから身を持って体験しておくことが重要です。
