土地・戸建の売却前にやっておかなければいけないこと

「中古だから少しくらいの不備があるのは当然でしょ?」

と、不動産売却時にこうしたセリフを言う売り手がいますが、それはとんでもない勘違いです。例え不動産といえども、基本は数ある中古品と考え方は一緒です。中古車でも中古DVD・CDでもなんでもそうですが、商品として市場へ売りに出す前には、商品としての最低限の整備や手直しをしておく必要があります。不動産にも同じことが言え、特に土地や戸建の場合、商品の整備が非常に重要です。ここでいう「整備」というものが何かというと、

「土地を測量して広さと隣地との境界を決めておく」

ことです。「測量」と「隣地境界の確定」と二つの作業のように感じますが、それぞれの作業は対になっています。つまり、

「隣地境界を確定するから、土地の正確な広さが分かる」

ということです。手元に測量図と隣地立ち合い印が押された書類(*所有者が変わっても継承されるのが通常)、そして境界鋲がすべて確認できるのであれば問題ないかもしれません。しかし、全てが揃っていることはまれです。測量図がなかったり、測量図はあるけれど境界鋲がみつからなかったりと、なんらかの不備があることが多いです。測量から隣地の境界確定から、やり直しが必要となります。その際、測りなおした面積が、売買時の面積と大きく違ってくると問題となります。

「土地の面積がコロコロ変わるなんてありえない」

と思われるかもしれません。しかし、測量技術(機械)は年々精度が上がっていて、数十年前に行った測量面積と、現在の技術で測った面積とでは、程度の差はあれ誤差があることがほとんどです。測り直してみたら、自分が思っていたより広かった。もしくは狭かった、ということがよくあります。

1平方メートルにも満たないわずかな誤差なら問題になることは少ないですが、当初考えていた面積よりも大きく違ってくると、間違いなくクレームになります。なぜなら100平方メートルの土地を買ったつもりが、実際測り直してみたら95平方メートルと、5平方メートルも違いがあったとしたら、みなさんはどう思いますか?5平方メートルも少ないことが最初から分かっていれば、買い手としてはもっと安い金額で買えたかもしれません。反対に、5平方メートル大きかったら売り手であるみなさんはどう思います?もっと高い金額で売れたかもしれない・・・と、損した気分になるのではないでしょうか?

このようなことがあり得ますから、土地や戸建てを売却に出す際には、まず現在の精度で土地を測っておき、売買対象面積を明確にしておくことが最優先です。その面積をもとに売却を進めることが、不動産と言う唯一無二の商品を市場に出す売主としての義務であり、契約後のトラブルをなくすことにもなるのです。測量費用は、当初から売却費用としてかかるものとして考えておき、万が一かからなかったらラッキー!との考えているほうが安全です。

隣地境界を確定しておくことの重要性

測量というのは土地の面積を計ると同時に、隣地との境界線を確定する作業でもあります。

「ここが私とあなたのお宅との境界で間違いないですね?」

上記のように隣地との境界点を互いに書面で確認し、その証拠として印(境界標)を入れることです。回りくどいように感じますが、隣地との境には通常、塀や壁があります。ですから一見すると

「ここからここまでがウチの土地」

と勝手に判断していることが売る側には多いのです。しかし、それは大きな間違いで、長年の色々な経緯で境界が隣地に食い込んでいたり(その逆もしかり)、ずれていたり、隣地の人と境界の場所について見解が異なっている可能性があります。言いたくてもご近所関係もあるので、なかなか言い出しづらいこともあるかもしれません。そのようななんとなくモヤモヤしていた状況が、所有者が変わることによって、隣地関係が一度リセットされます。いままで言いたくても言えなかった隣地の人が、

「前の人には言ってこなかったんだけど、実はお宅の境界が食い込んでるんです」

と、境界の場所について、新所有者(買い手)に異議を唱えてくることがあります。買い手としてはいまさらそんなことを言われても困ってしまいます。騒動が大きくなってくると、買い手から「整備不良」として、売り手にクレームが来る可能性もあります。このような境界紛争というのは非常によくあります。

境界の確定が出来ないということは、自分の土地がどこからどこまでか分からない。つまり売り物がどこなのか、買い手に明示出来ないということです。それではとても商品とは呼べません。万が一境界確定が出来ないのであれば、それは既に商品ではなく、売却計画自体を考え直した方が良い位の大きな問題です。それだけ大切なことですから、土地や戸建を売却する際には、最低限測量と境界確定、この2点だけは必ず!やっておくべきです。

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