一般媒介(いっぱんばいかい)

3種類ある媒介契約のうちの一つ。複数の不動産会社に売却を依頼出来る。仲介業者は、営業活動報告を行う必要やレインズへの登録義務もない。

<一般媒介のメリット>

売却の窓口を複数(いくらでも)作ることが出来るので、依頼された不動産会社がぼやぼやしてると、他社がさっさと売ってしまいます。良い方向に進めば、多数の不動産会社が他社に負けじと、積極的に販売活動を行うので、短期間で成約に至る可能性が高いです。例え声をかけた不動産会社のうちの一社が、積極的に売却活動をしなかったとしても、競合他社が動いてますので、あまり影響はありません。

人気の地域や有名なマンションなんかだと、業者間の競争意欲を掻き立てるということで、(査定金額が間違っていなければ)一般媒介の受ける恩恵はそれなりにあると思います。

ただ、上記のようなメリットが生まれるのは、一般媒介だろうがなんだろうが、媒介契約を結びたいと思わせるような、人気のエリアや有名マンションです。なおかつ売出価格が適正で、情報を出せば早々に売れるであろうと判断された物件です。

ですから、「売却に時間がかけられるので、最初は少し高めに出したい」となると、じっくりと腰を据えて売却を行っていかなければならないため、短期間で競争意欲を掻き立てて・・・、といったような一般媒介のメリットはほとんど期待できません。かえってデメリットばかりになってしまいます。

<一般媒介のデメリット>

1.複数の不動産業者が窓口になることで、同じ物件がさらされることになる。

短期間であるなら良いですが、3か月以上、同じ情報が複数の不動産会社から出されていると、消費者は、「良く目につく物件」=「にも関わらず売れてない物件」=「売れ残り物件」という論法で勝手に判断します。どんな商品でもそうですが、希少価値を感じられなくなると、途端に売れ行きは悪くなります。

2.不動産業者同志による足の引っ張り合い

媒介契約中の不動産会社が、互いに他社の動きをけん制しながら動くため、成約に至るための有意義な提案などはしてきません。なぜなら、自分のところで値下げの提案を行って、余所の会社で決まってしまっては、他社の成約をアシストした結果になってしまうからです。また、仮に値下げの提案をしてきたところで、他社が「まだちょっと早いんじゃないんですか~?」と、値下げ提案した業者に、良い格好してほしくないために、反対してくる場合もあります。専属専任に見られるような、囲い込みの心配はありませんが、こうした足の引っ張り合いもデメリットの一つです。

3.積極的に動かない

専属専任専任媒介は、メリットの一つして、依頼された不動産会社が一生懸命動く!と書きました。一般媒介ではすぐに売れない物件だと分かると、「余所も販売してるから・・・」と、積極的に販売活動を行わないところも多くあります。広告を出したりするにも費用は掛かりますが、出した結果、他社で決まってしまっては、その広告費用の回収も出来ないからです。

・・・とまあ、メリットよりもデメリットの方が多くなってしまいましたが、もちろん一般媒介でも、専属専任の時と変わらず一生懸命活動する不動産会社もあります。全ての不動産会社がこれに当てはまるという訳ではありません。

一般媒介の注意点

一般媒介だからこそのメリットを実感できるのは、販売を開始して1か月程度です。しかし、1か月そこらでは売れずに、じりじりと焦りだしたときに陥りやすい考えが、「あれだけの不動産会社に声をかけているのになんで?」「ひょっとしたらもっと声をかけた方がいいのではないか?」というものです。

こうした考えは全くの間違いです。一般媒介で多数の会社から出ている物件のことは、当然どこの不動産会社も知っています。「のべつまくなし声をかけている物件の売主さん」として、マイナス面で有名になってしまいます。そうなってしまうと、たとえ声をかけたとしても、形ばかり依頼を受けるだけでどこも一生懸命販売しない、ということになりかねません。何社にも依頼することは出来ますが、お願いするにしてもせいぜい3社程度に収めておくのが良いでしょう。

ですから、ここは逆転の発想が必要です。つまり依頼をした複数の不動産会社のうち、一番マメに行動し報告してくれた一生懸命だった会社に、専属専任専任媒介に切り替えるのです。他社との競業にも関わらず一生懸命動いてくれた実績がありますし、不動産会社はその実績を売主が認めてくれたと意気に感じて、より一層力を入れて販売してくれることでしょう。

売り手がこうしたメリットとデメリットを理解しておくことが、何より重要なのではないかと思います。

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